وليد القدومي لـ«الأنباء»: كثرة المعارض العقارية.. «فوضى» و«شوربة»!

من يتهم المعارض بالاحتيال والنصب.. لديه أجندة خاصة وثأرية الشركات العقارية النصابة ستحتال داخل المعارض أو خارجها على المتضررين تقديم شكاوى لوزارة العدل.. الحكم بالنزاعات العقارية العائد الطبيعي للعقار بين 5و7%.. وفوق ذلك حالات استثنائية لا تقبلوا بما يقوله لكم بائع العقار شفهياً.. العقد وحده يحكم الصفقة موجة العقار التركي قاربت على الانتهاء.. إنه وقت الجورجي والبوسني والألماني والتايلندي قبل أن تتحدثوا عن ضبط الأسعار خارجياً.. فلتقوموا بذلك محلياً الشباب الكويتي تغيّر.. يؤجّر العقار للسكن لعدم قدرته على الاقتراض والشراء بسعر منزل بالكويت تشتري قصراً بأي مكان في العالم أو 20 شقة مع عوائدها.. وتسألون لماذا يشترون عقارات بالخارج؟! في دبي والدول المجاورة ينظمون معرضين للعقار سنوياً.. وبالكويت وصلنا إلى 25 معرضاً! بائع العقار يقع تحت ضغط نفسي لتحقيق نسبة مبيعات.. فيكذب لإتمام الصفقةحوار: طارق عرابي بينما وصف العضو المنتدب لمجموعة توب اكسبو وليد القدومي تزايد أعداد المعارض العقارية في الكويت بـ «الفوضى» و«الشوربة» ومطالبته بضرورة تنظيم هذه الظاهرة وتقنينها لأضيق الحدود، فإنه رفض في الوقت نفسه إلقاء التهم جزافا على صناعة المعارض العقارية واتهامها بالنصب والاحتيال. وقال في مقابلة مع «الأنباء» إن المعارض تعتبر إطارا تنظيميا يجمع شركات عقارية قائمة في السوق ولها مقار دائمة ومعروفة تحت سقف واحد. وأشار الى أن من يتهم جزافا المعارض العقارية بالنصب والاحتيال، فربما لديه اهداف خاصة واجندة معينة، وربما تكون هذه الاهداف شخصية أو ثأرية أو غيرها. وقال: هذه الاتهامات تطال جزءا أساسيا وكبيرا من شركات محترمة لها باع طويل في السوق العقاري بدون وجه حق. وأكد القدومي على أن الجهة الحقيقية الوحيدة المخولة بالحكم وبشكل صحيح على وجود خلل من عدمه داخل المعارض العقارية هي إدارة حماية المستهلك بوزارة التجارة والصناعة والتي تعد المرجعية الاولى للشكاوى المتعلقة بهذا الأمر، بالإضافة إلى وزارة العدل والتي تقدم اليها اية قضايا ومنازعات. وطالب هذه الجهات بتقديم إحصائيات بإجمالي أعداد الشركات المخالفة وليس المعارض العقارية، فالشركات العقارية التي تتبنى منهج النصب لن يقتصر عملها على المعارض العقارية وإنما ستقوم بالنصب في أي مكان وزمان.. وفيما يلي نص الحوار: كيف تصف صناعة المعارض العقارية بشكل عام؟ ٭ صناعة المعارض بحد ذاتها تعتبر من الصناعات المهمة التي تحرص العديد من دول العالم على إبرازها وتقديم الدعم اللازم لها، خاصة أن المعارض بجميع أنواعها تهدف إلى إعطاء صورة حضارية عن الدولة التي تنظم هذه المعارض، وتعد المعارض إحدى وسائل استقطاب البيع والعرض والسياحة، حيث نجد أن نسبة إشغال الفنادق مثلا في بعض الدول التي تقام بها المعارض تزداد كلما تزايدت أعداد هذه المعارض على اختلاف أنواعها. ويعتبر القطاع العقاري أحد القطاعات التي تلعب دورا بارزا في مجال صناعة المعارض، حيث تشهد جميع دول العالم إقامة معارض عقارية سنوية تعرض خلالها المنتجات العقارية للدولة، بالإضافة إلى استقطاب مشاريع استثمارية عقارية من خارج الدولة. وتأتي أهمية المعارض العقارية لأنها ترتبط بحاجة الناس المستمرة إلى التملك العقاري، حيث إن تملك العقار هو حاجة ماسّة لدى الجميع، ولو نظرنا إلى خارطة العالم العمرانية قبل 100 سنة فسنجد أنها تختلف عما كانت عليه قبل 50 سنة، ولو نظرنا إلى هذه الخارطة في السبعينيات لوجدنا أنها تختلف عن خارطة الثمانينيات والتسعينيات وما بعد ذلك، بمعنى أن هناك عمليات نمو وتطور عمراني تتناسب مع تزايد اعداد سكان الكرة الارضية المتسارع. كان هناك هجوم في الفترة الأخيرة على المعارض العقارية، فما ردكم على ذلك؟ ٭ لا يجوز إلقاء التهم جزافا على صناعة المعارض العقارية واتهامها بالنصب والاحتيال، كما أن التعميم مرفوض دائما، فالمعارض ما هي إلا إطار يجمع شركات عقارية قائمة في السوق ولها مقار دائمة ومعروفة تحت سقف واحد، وبالتالي كيف يمكن اتهام جميع هذه الشركات المشاركة بالمعرض بالنصب والاحتيال على الرغم من أنها تعمل تحت إطار قانوني ورقابي صارم في الكويت. ومن الضروري التأكيد على أن المعارض العقارية هي الوسيلة الانسب والافضل للجمهور، حيث تجتمع الشركات العقارية تحت سقف واحد، كما ان هذه المعارض قد توفر عروضا حصرية لا تتوافر في مقار هذه الشركات التي تتبارى من خلال المعرض على تقديم أفضل ما لديها من أجل أفضل جذب للجمهور. لذا، فليس من حق أي إنسان غير مسؤول عن الرقابة على المعارض العقارية في الكويت أن يتهم المعارض العقارية بالنصب والاحتيال، وإلا فإن لهذا الشخص أهدافا خاصة وأجندة معينة، وربما تكون هذه الاهداف شخصية أو ثأرية أو غيرها، وهذا الكلام مرفوض ومردود على أصحابه، ولا يجوز لأي كان اتهام صناعة بكاملها بالنصب والاحتيال، وإلا نكون قد اتهمنا جزءا أساسيا وكبيرا من شركات محترمة لها باع طويل في السوق العقاري من دون وجه حق. مَن الجهات التي يحق لها الحكم على وجود عمليات نصب من عدمه؟ ٭ الجهة الحقيقية المخوّلة بالحكم على وجود خلل من عدمه هي إدارة حماية المستهلك بوزارة التجارة والصناعة والتي تعد المرجعية الاولى للشكاوى المتعلقة بهذا الأمر، بالإضافة إلى وزارة العدل التي تقدم إليها القضايا والمنازعات، وهنا يحق لنا أن نطالب هذه الجهات بتقديم إحصائيات بإجمالي أعداد الشركات المخالفة وليس المعارض العقارية، فالشركات العقارية التي تتبنى منهج النصب لن يقتصر عملها على المعارض العقارية وإنما ستقوم بالنصب في أي مكان وزمان. وبشكل عام يمكن القول ان عدد الشركات التي تشارك في هذه المعارض لا يتعدى 80 شركة من أصل نحو 400 شركة عقارية في الكويت، وتختلف أعمار هذه الشركات من عام الى 5 و10 و15 عاما، وبالتالي فمن الخطأ اتهام هذه الشركات بالنصب والاحتيال، وعلى فرض أن هناك شركة أو شركتين قد أخطأت أو أنها لم تقدم ما وعدت به للعملاء، فهذا الامر لا يعني أن كل الشركات مخطئة، وهنا يأتي دور القضاء وحماية المستهلك للنظر في تلك القضايا والمنازعات. شركات التطوير العقاري ما رأيك بشركات التطوير العقاري في الكويت؟ ٭ ارتبط النمو العقاري بوجود شركات التطوير العقاري، ولا شك ان أعداد هذه الشركات في تزايد مستمر سنة بعد أخرى، وهذا الامر يمكن ان نلمسه بسهولة من خلال الشركات التي تشارك في معارضنا والتي كان عددها بالسابق أقل بكثير من عددها اليوم، حيث كنا نعاني في مجموعة توب اكسبو قبل 10 سنوات لاستكمال حجز مساحات المعرض، بينما أصبح من السهل اليوم استقطاب شركات عديدة للمشاركة في ظل تزايد أعداد هذه الشركات. كذلك كانت المشاريع العقارية المطروحة في المعارض مع بداية القرن الحالي تتركز على مشاريع محلية تناسب المواطن الكويتي، من خلال شركات عقارية كبرى كانت تتنافس فيما بينها من اجل تقديم حلول للمشكلة الاسكانية في الكويت، بينما تطورت هذه العملية بعد العام 2000 في ظل فتح اسواق جديدة والتطور العمراني الكبير الذي شهدته منطقة الخليج، مما خلق مجموعة كبيرة من الشركات التي بدأت بجلب مشاريع عقارية من مختلف انحاء العالم. وبعد العام 2008 انعكست آثار الأزمة المالية العالمية على الكثير من الدول، حيث شهد السوق العقاري التراجع في بعض الدول، ثم ظهرت اسواق دول أخرى، حيث أدى ذلك إلى خروج شركات من السوق العقاري سواء كانت شركات تطوير أو وساطة، ودخول شركات اخرى جديدة وبأعداد أكبر، حيث يمكن القول أن هناك نحو 400 شركة وساطة عقارية في السوق المحلي الكويتي وحده، منها من يشارك في المعارض العقارية التي تقام في الكويت ومنها من لا يشارك. توجّهات المستثمرين من خلال متابعتكم للسوق أين تكمن توجّهات المستثمرين في الوقت الراهن؟ ٭ يمر السوق العقاري دائما بدورات مختلفة، ففي هذه الايام نعيش عصر العقار التركي، فيما شهدت فترة السبعينيات انتعاش العقار الاسباني، ثم العقار الفرنسي والسويسري، وفي الثمانينيات انتعش العقار البريطاني ثم اللبناني فالمصري، فالإماراتي، فالعماني، ومن وجهة نظري فقد قاربت دورة العقار التركي على الانتهاء، حيث اتوقع ان نشهد العام القادم تغييرا في العرض العقاري، لاسيما بعد بروز اسماء دول جديدة لم تكن موجودة في السابق من بينها العقار البوسني، والجورجي، والألماني والتايلندي وغيرها من الدول الاوروبية والاسلامية. وساهمت التكنولوجيا وسهولة حركة التنقل والسفر في إنعاش أسواق عقارية كانت تعتبر بعيدة في السابق، بينما اصبح من السهل جدا اليوم حجز مقعد على اي طائرة وفي أي وقت في ظل التنافس الشديد بين شركات الطيران والنقل التي قربت المسافات بين الدول والمناطق من خلال رحلات يومية وأسبوعية وبأسعار مناسبة، حيث ساهم ذلك في التشجيع على الاستثمار في أماكن جديد، خاصة وأن المستثمر العقاري يدرك أنه كلما استثمر مبكرا في اسواق جديدة كلما كانت النتائج المرجوة أفضل. ارتفاع سعر العقار كيف ترى الارتفاع المستمر بأسعار العقارات التي تعرض في المعارض، وايضا المشاكل التي يتعرض لها البعض في الاسواق الخارجية؟ ٭ ارتفاع أسعار العقار هو مسألة عرض وطلب، فلا يستطيع من يطالب بضبط الاسعار خارج الكويت ان يضبط أسعار العقار بالكويت، ولا يمكن لأي احد ان يحدد سعر العقار في أي مكان، ففي الكويت مثلا لا يستطيع احد تحديد سعر ثابت لعقار أو حتى سعر ثابت لقيمة إيجارية لأحد العقارات، فمسألة الاسعار ترتبط ارتباطا وثيقا بعدد من الامور والعوامل من بينها الموقع والمساحة والخدمات والتشطيبات. كما يجب التأكيد على انه لكل دولة قوانينها العقارية الخاصة وسياستها واستراتيجيتها، وأي دولة في العالم حريصة على أن تكون سمعتها قوية في هذا القطاع ولا يمكن أن تسمح بوقوع مشاكل فيه، فعلى سبيل المثال وضعت دبي قوانين صارمة تلزم اي مطور عقاري مهما كان حجمه باعتماد شركته ومشاريعه لدى دائرة الاراضي والتي تمنح المشروع شهادة تسمح له بالبيع كونه قدم جميع المستندات التي تؤهله لتنفيذ المشروع. وكذلك الحال للشركات التي تعرض مشاريع من خارج الدولة عليها تقديم كل الاثباتات اللازمة لعرض المشاريع بالدولة قبل بيعها للجمهور، ويأتي هذا الاجراء بعد بروز مشاكل لدى بعض الشركات العقارية، وما حدث هو خلق نظام جديد ومعالجات منطقية، دون اتهام القطاع العقاري بالفشل أو النصب والاحتيال، وما تم هو مجرد إعادة تنظيم، وعلينا أن نستفيد من تجارب التنظيم التي تمت في دول أخرى، فالسوق الكويتي هو سوق مستهلك ويحتاج الى مثل هذا التنظيم. الاستثمار الخارجي لماذا يتجه المستثمر الكويتي إلى الاسواق الخارجية ويترك الاستثمار بالسوق الكويتي؟ ٭ السبب المنطقي في ذلك هو عدم وجود فرص استثمارية عقارية كبيرة في السوق الكويتي، فضلا عن ارتفاع تكلفة الاستثمار المحلي في ظل الاسعار الجنونية للعقار الكويتي، فبسعر بيت واحد في الكويت يمكن للمواطن الكويتي تملك قصر في بعض دول العالم، أو 20 شقة في إحدى الدول مع توفير عائد مرتفع له. تزايد أعداد المعارض العقارية يقام في الكويت حاليا نحو 25 معرضا عقاريا بالسنة، هل هذه ظاهرة طبيعية؟ ٭ في تجارب الدول المجاورة نرى أن القطاع العقاري في دبي هو القطاع الأنشط على مستوى العالم، ومع ذلك نرى أن دبي لا تنظم أكثر من معرضين عقاريين خلال العام، وكذلك الحال في أبوظبي وسلطنة عمان والسعودية والبحرين، ومصر والأردن وألمانيا، باستثناء الكويت التي يصل عدد المعارض العقارية فيها إلى نحو 25 معرضا سنويا. ويعتبر ما يحدث في الكويت حاليا من تنظيم معارض عقارية هو«فوضى»، فهناك من لا يفقه شيئا في صناعة المعارض ويقوم بتنظيم معرض عقاري بهدف تحقيق أرباح مالية لا أكثر ولا أقل، وهناك الكثير من الدول الرأسمالية ودول الاقتصاد الحر التي لا تسمح بإقامة هذا الكم من المعارض على أراضيها، فلماذا لا تقتدي الكويت بمثل هذا الأمر؟ وخاصة إذا ما عرفنا أن كثرة المعارض العقارية في الكويت ليست دليلا على قوة السوق العقاري وإنما دليل تخلف وفوضى، فهذا الأمر ليس في صالح المستهلك الكويتي، حيث ان 90% من المشاريع التي تطرح في هذا المعارض تتكرر منذ أكثر من سنتين، بمعنى أن دورة البيع للمشروع قلت مقارنة بالسابق، حيث كان تسويق المشروع في السابق يستغرق من 3 الى 6 شهور، بينما اختلف الوضع حاليا، حيث أصبحت دورة المشروع تستغرق سنتين. هذا الامر أدى إلى عزوف عدد لا بأس به من الجمهور الكويتي عن المعارض التي أصبحت مكررة من حيث المشاركات والمشاريع والمعروضات، فضلا عن عزوف من كبار المستثمرين وتغير نوعية الزوار ونوعية المشتري الذي أصبح حاليا يؤجل قرار الشراء من معرض لآخر. كيف تتم معالجة هذا الأمر برأيك؟ ٭ اقترحنا تحديد دورة زمنية للمعارض في الكويت على أن تقتصر على فترتين خلال العام تقام فيها كل المعارض العقارية (دورة في ابريل والثانية في اكتوبر)، على ان تقدم الشركات الراغبة في تنظيم معرض عقاري كفالة بنكية قيمتها 100 ألف دينار، حيث ان هذا الأمر سيساعد على تنظيم السوق، وذلك على خطى معرض الذهب الذي كان يعاني من فوضى المعارض العقارية الا انه الان ينظم في دورة محددة من كل عام. ويجب على وزارة التجارة تنظيم هذا القطاع بالقوة اذ لا يوجد إطار من شركات تنظيم المعارض لتنظيم هذا القطاع، وايضا ادعو الشركات العقارية الى اعادة النظر بمشاركتها في كل المعارض العقارية واختيار معارض محددة حتى يتم ضبط هذه الفوضى، وبالفعل ومن خلال معلوماتي فإن عددا لا بأس به من الشركات العقارية قد حدد مشاركته في معرضين الى 4 معارض على مدار العام وهي خطوة جيدة اذا ما تم تطبيقها من مختلف الشركات العقارية، فضبط الفوضى مسؤولية الجميع. بماذا تنصح المقبلين على شراء عقار في المعارض؟ ٭ معظم بائعي العقار يكونون تحت ضغط نفسي وهاجس تحقيق نسبة معينة من المبيعات في كل معرض، وبالتالي فإن البائع قد يضطر للكذب أحيانا في سبيل إتمام عملية البيع، لذا يجب على العميل أن يكون حذرا في هذا الجانب وعدم قبول اي وعود شفهية من قبل البائع، لأن ذلك كله لا قيمة له ما لم يكن مذكورا في العقد، فالعقد هو شريعة المتعاقدين. ثانيا، لابد من وجود محام ومستشار قانوني يقدم للمشتري الاستشارة الصحيحة، خاصة وأن لكل دولة قوانينها ومستجداتها التي قد يجهلها الكثير من العملاء، وثالثا، لابد من معاينة العقار على أرض الواقع للتأكد من صحة الاختيار ومصداقية الشراء. الأراضي البريطانية والجدل حولها حول ما يقال عن الاراضي الزراعية في بريطانيا، تطرق القدومي لموضوع أراضي بريطانيا والجدل الكبير الذي يدور حولها. وقال ان السؤال التقليدي هو: هل بالفعل هناك قابلية لتحويل الاراضي الزراعية إلى أراض سكنية؟ والاجابة ببساطة: نعم، هناك بالفعل تحويل اراض زراعية إلى سكنية وتجارية، لكن هذا الموضوع ليس مفتوحا على مصراعيه وله شروط كثيرة وعديدة، فهناك استثناءات معينة من قبل المجالس البلدية في كل منطقة من مناطق بريطانيا، وهناك أعداد معينة من المباني يجب أن يتم تأمينها سنويا في بريطانيا، لكن التفصيل في هذا الامر يحتاج إلى لقاء طويل ومنفرد. وخلص القدومي إلى القول بأن اي شركة عقارية تطرح فترة زمنية اقل من خمس سنوات لتحويل أراض زراعية في بريطانيا إلى سكنية او تجارية فهي اما لديها الموافقات الرسمية على التحويل او انها كاذبة، فإجراءات هذا الامر في بريطانيا طويلة جدا وليست قصيرة، مؤكدا أنه لديه احصائيات بريطانية رسمية وأسماء مناطق ومواقع سيقوم بالافصاح عنها قريبا حول موضوع الاراضي الزراعية في بريطانيا والتي تم تحويلها. انخفاض النفط بدأ يؤثر على العقار قال القدومي: ليس هناك شك في أن انخفاض أسعار النفط من شأنه أن يؤثر على حركة التداولات، فما دامت الدولة قادرة على ضخ ميزانية عالية كانت حركة الأسواق أكبر وأفضل، ونحن كنا نلمس ذلك شخصيا خلال السنوات ما قبل الازمة العالمية، حيث كنا نلحظ ارتفاعا في شراء العقار كلما زادت مشاريع التنمية داخل البلد، وكلما قامت الشركات المساهمة بتوزيع أرباح على مساهميها، بينما اليوم وفي ظل تراجع مؤشرات البورصة، وفي ظل ضعف أداء الشركات الاستثمارية والعقارية، بدأنا نلحظ تأثيرا على سوق العقار، حتى إن الشريحة التي تعمل حاليا في السوق العقاري هي الشريحة متوسطة الدخل والتي ركزت استثماراتها على قطاع العقار الذي يدر عائدا بشكل أكبر. ليس هناك شك في أن العجلة الاقتصادية هي عجلة مترابطة، وبالتالي فإن انتعاش أي قطاع من قطاعات التنمية سينعكس تلقائيا على باقي القطاعات، ومن هنا فإن تراجع أسعار النفط سينعكس على ميزانية الدولة وسيخلق هوة عميقة بسوق العقار والأسهم وغيرها من الأسواق الأخرى. العوائد العقارية بين 20 و25% هي توظيف للأموال خارج العقار كثر الحديث مؤخرا حول تنافس الشركات في تقديم عوائد مغرية، ورأئ القدومي أن: العائد الايجاري على العقار يرتبط ارتباطا وثيقا بقيمة العقار، بمعنى أنه إذا كانت قيمة العقار مرتفعة فإن قيمة العائد ستكون قليلة، أما إذا كانت قيمة العقار قليلة فيمكن أن تكون قيمة العائد قليلة او مرتفعة نوعا ما حسب بلد وموقع وميزات العقار، لكن الوضع الطبيعي في العائد العقاري هو ما بين 2 و12% كأقصى حدّ في بعض الدول. والوضع الطبيعي في أي دولة بالعالم ان يتراوح العائد ما بين 5 و7%، وأي عائد آخر أكبر من ذلك هو حالات خاصة أو استثنائية، حيث تلجأ بعض الشركات إلى خدع تسويقية في هذا الخصوص، عن طريق عرض عوائد بواقع 10% او اكثر، لكن ذلك يتم من خلال إضافة الفارق في العائد على سعر الوحدة التي يتم طرحها للبيع. أما بالنسبة للشركات التي تطرح عوائد تصل إلى 20 و25% فهذا الأمر ربما يندرج تحت مبدأ تجميع الأموال واستثمارها في العقار وغير العقار، بمعنى أن هذه الشركات قد تمارس دور شركات توظيف الاموال واستثمارها في الأسهم والسندات والبورصة والتجارة، أو أن هناك نوعا آخر من الشركات التي تقوم بتجميع هذه الاموال وتوظيفها ضمن محفظة عقارية متخصصة في شراء العقارات وتطويرها وهنا قد تتحقق هذه العوائد على التطوير وليس التأجير. وفي سؤال عما إذا كان هذا الأمر مخاطرة بأموال العملاء ويتسبب في ضياعها أجاب: هذا صحيح، حتى إنه في بعض دول العالم يتم رفض مثل هذه الاعمال، فبريطانيا مثلا لا تسمح لشركة تسويق عقاري أن تبيع عقارا بعائد، لأن هذا الامر أصبح استثمارا ويحتاج إلى ترخيص من هيئة الخدمات المالية، حيث تقوم هذه الهيئة بالرقابة على دخول وخروج هذه الاموال، بمعنى ان النشاط الاساسي لشركات التسويق العقاري لا يسمح لها بالعمل في مجال الاستثمار وتوظيف الاموال، ولا نشكك هنا في شركات التسويق العقاري، لكننا نحث العملاء على التأكد من هذا الامر، وعدم الركض وراء العائد المغري بغض النظر عن أسلوب وطريقة الاستثمار. نصائح للمستثمرين قدم القدومي عددا من النصائح للراغبين في تملك العقار في أي مكان حول العالم: التأكد من المشروع الذي تتواجد فيه الوحدة المراد شراؤها والموقع الذي يتواجد بها. الاستعانة بمهندس متخصص للكشف عن العقار، خاصة تلك العقارات التي تتواجد في محيط الزلازل. السؤال عن ملاءة مطور العقار، خاصة في حال كان المشروع في طور الإنشاء. عدم الاعتماد فقط على رأي وكيل البيع أو الشركة التي تسوق العقار لأنهم في النهاية يرغبون في تسويق المشروع أولا. لا تغرنكم الأسعار المنخفضة للعقارات ولا تصدقوا وعود العوائد الكبيرة، وانتبهوا لإمكانية البيع فيما بعد. استشارة محام عقاري في بلد العقار والتعرف على القوانين العقارية في البلد نفسه. زيارة المشروع على أرض الواقع قبل توقيع العقد والتأكد من الموقع والمواصفات.