«المباني»: معدل الطلب على «الأفنيوز».. و95% نسبة الإشغال

أدارت الجلسة شعاع القاطي حيث عرضت في بدايتها نص إخلاء المسؤولية القانونية لشركة المباني، ثم انتقل الحديث لطارق العدساني الذي قدم عرضا عاما لمشاريع الشركة ورؤيتها، مستهلا بالوضع الاقتصادي الكلي في الكويت الذي تعافى مؤخرا وأظهر مستويات مريحة والتي انعكست بدورها على مستوى الفرد ومعدل الصرف.

وتحدث العدساني عن مشاريع الشركة وتطلعاتها المستقبلية مستهلا بالأفنيوز - الكويت مشيرا إلى أنه وصل عدد المحلات التي تم افتتاحها مؤخرا في المرحلة الرابعة من المشروع الى أكثر من 160 محلا، حيث بعد فترة الصيف تسارعت عملية الافتتاح من قبل المستثمرين، وتتضمن هذه المرحلة 308 محلات وتم تأجير غالبيتها حيث تصل نسبة التأجير الى 95% للمجمع ككل وهي نسبة مطمئنة. وأضاف أن الادارة تنسق منذ مدة مع الجهات المعنية بخصوص تطوير البنية التحتية الخاصة بالمنطقة المحيطة بالأفنيوز، حيث تمت الموافقة حاليا ونأمل أن يتم التنفيذ قريبا اذ ستسهم في تحسين حركة مداخل ومخارج المجمع.

وبالنسبة للمشاريع الأخرى، لدينا أرض في منطقة السالمية تبلغ مساحتها حوالي 10 آلاف متر مربع في موقع استراتيجي مقابل شارع الخليج العربي، وقد واجهنا بعض الصعوبات في السابق لكننا الآن نقوم بكل الدراسات المطلوبة للتوصل الى المكونات الأفضل للمشروع والتي يمكن أن تحقق أفضل عائد.

أما فيما يتعلق بالأفنيوز - البحرين فقد أكد العدساني أنه يشهد نجاحا في جذب العديد من الزوار من البحرين وخارجها وان كانت الأوضاع العامة للسوق لم تكن بأحسن صورها الا أنه حقق نجاحا مرضيا وبما يتماشى مع التوقعات، مضيفا أن معدل التأجير قد بلغ 88% ونأمل أن يتطور.

أما بالنسبة لمشاريع الشركة بالسعودية، فأوضح العدساني أن الأفنيوز - الرياض يعتبر في المراحل النهائية فيما يتعلق بالتمويل حيث تتم مراجعة البنود من قبل القانونيين على أمل أن يتم الانتهاء منها خلال الربع الأخير من هذا العام.

وبالنسبة للأفنيوز - الخبر فإنه لايزال في مراحل التصميم النهائية، وتجدر الاشارة الى أن الموقعين مملوكين من قبل شركة شمول التابعة لشركة المباني.

وردا على سؤال يتعلق بمعدل الاشغال للمرحلة الرابعة وحدها، أفاد العدساني بأن معدل الاشغال للمرحلة الرابعة يبلغ حوالي 90% وقد تم التقدم فيها بشكل جيد، أما بالنسبة للـ 10% المتبقية، فان الأمر لا يتعلق فقط بالطلب، فالطلب موجود، بل هي مسألة الحصول على التوليفة الصحيحة من المستأجرين، وملء المساحة المناسبة بالمستأجر المناسب.

أما بخصوص معدل الاشغال في مشروع البحرين في المرحلة الأولى فأوضح العدساني قائلا: إن معدل الاشغال في البحرين يبلغ وكما ذكرنا في العرض 88%، نعم لم تتغير النسبة بشكل كبير عما كانت عليه في الربع الماضي، لكن لدينا طلب جيد في البحرين.

وبما أن المركز التجاري صغير من حيث الحجم، نحن نسعى للحصول على التوليفة الصحيحة من العلامات التجارية داخل هذا المركز التجاري وبشكل مكمل للمرحلة الثانية، لذلك نحن أيضا نشعر بالارتياح من حيث التأجير في البحرين ونأمل أن يحقق ازدهارا في الربع المقبل.

رسوم تسكين

وردا على سؤال ان كانت هناك أية أموال رئيسية معترف بها في الربع الثالث، أجاب طارق العدساني: بداية نود أن نطلق عليها مصطلح رسوم تسكين، وهي رسوم خاصة بالعملاء الجدد والقادمين الجدد، ويتم تسديدها على فترة متفق عليها من دورة العقد، وهي لا تدخل في بياناتنا المالية في خطوة واحدة، لذا يتم تسديدها على مدار فترة العقد، وبما يتعلق عن إيرادات الشركة من الخدمات وكيف يمكن صياغتها للتنبؤ بالأرباح فقد أضاف العدساني أنه عادة ما يشكل الدخل من هذه الخدمات حوالي 8 الى 10% من عائداتنا.

وهذا يختلف بحسب المنطقة وقد يكون الأمر مختلفا في البحرين، ولكن بشكل عام يجب أن يكون في هذا النطاق، فهو لا يتحرك مع التغييرات في التأجير، بل هو يعتمد على العرض والطلب الذي يختلف بدوره من حسب الفترة الزمنية خلال العام، ويختلف من سنة الى أخرى، وانه يمثل دخلا ترويجيا وهو يعد دخلا إضافيا ليس بالضرورة بشكل مباشر من المستأجرين أو بعقد متفق عليه مسبقا.

الأفنيوز وانخفاض سوق العقار

وردا على سؤال يتعلق بالأفنيوز، ما اذا تأثر بانخفاض سوق العقارات، خاصة من حيث معدلات الإشغال ومعدلات الايجار للمتر المربع، قال العدساني: في البداية كان العام الماضي مليئا بالتحديات وربما كانت البداية بطيئة ولكن ليس هذا هو الحال اليوم، حيث ان معدل الطلب كبير، ونحن في مستوى اشغال جيد يقدر بـ 90% للمرحلة الرابعة، و95% لكامل المجمع وهو مستوى مقبول جدا.

واذا كنت زائرا منتظما للأفنيوز، فستلاحظ أن بعض المناطق الحيوية قد تم تأخرها من حيث الوحدات وذلك للعثور على أفضل العلامات التجارية لتلك المساحة. وبحسب المعدل، بشكل عام، فانه بالنسبة لكل المراحل، بما فيها المرحلة الرابعة، فان الأمر يعتمد على عدد المتاجر الكبرى، حيث سينخفض متوسط السعر قليلا ولكن بشكل عام سيكون في منتصف العشرينيات، حيث يجب أن يتراوح بين 23 و25 دينارا للمتر المربع، ومع ذلك فان هذا الرقم ليس ثابتا، اذ يعتمد على المرحلة التي تتواجد فيها هذه المتاجر.

تمويل أفنيوز- الرياض

وفيما يخص سؤال عن تمويل مشروع الأفنيوز- الرياض، قال العدساني إن مبلغ الـ 13 مليار ريال سعودي هو مخصص لإجمالي المشروع مع الأبراج، فإذا أخذنا الأبراج التي نخطط لبنائها في مرحلة مختلفة أو في مسار مختلف لن يبدأ الآن أو لن يتم تضمينه في التمويل، فإن نفقات رأس المال التي نتحدث عنها اليوم تبلغ 9.7 مليارات، لذا 9.7 مليارات هي مخصصة لمركز التسوق وحصة الخدمات، ومن إجمالي هذا المبلغ تم انفاق 2.2 مليار بالفعل من خلال الاستحواذ على الأرض بالاضافة الى بعض النفقات الجانبية، وسيتم تأمين 60% من الكلفة من خلال تمويل البنوك.

لذلك اذا قمنا بحسبة بسيطة، فان القيمة المتبقية تبلغ حوالي 1.5 مليار ريال، وتملك شركة المباني 60% من هذا المشروع، والمبلغ الذي نلتزم به لا يشكل ضغطا كما يبدو في هذا السؤال، وسوف يتم تأمينه خلال فترة بناء المركز التجاري، والذي سيستغرق 4 سنوات.

قائلا «أعتقد على العكس أنه ضمن حدودنا ولا يعد تمويل هذا المشروع في المستقبل مشكلة بالنسبة لنا».

نفقات رأس المال للمرحلة الرابعة

وفيما يتعلق بنفقات رأس المال المتبقية والتي سيتم انفاقها للمرحلة الرابعة والفنادق في الكويت، صرح زاهد بأن ما تبقى من نفقات رأس المال للمرحلة الرابعة والفنادق التي سيتم إنفاقها على مدى العامين

المقبلين هي حوالي 70 مليون دينار.

وأضاف زاهد فيما يخص السؤال المتعلق بالأثر الكامل لتكاليف التمويل والاستهلاك للمرحلة الرابعة في الربع الثالث قائلا: يتم اعتماد تكلفة التمويل والاستهلاك للمرحلة الرابعة بشكل كامل لفترة الربع الثالث اعتمادا على عدد المناطق التي تم تشغيلها واستخدامها خلال هذه الفترة.

سيزداد هذا التأثير حين يتبين تأثير الربع بكامله على الربع المقبل.

كان معظم الاستهلاك في فترة الربع كله في سبتمبر 2018 في حين لم تكن تكلفة الفائدة لفترة الربع بأكملها، حيث كانت فقط لمدة 63 يوما تقريبا.

البيانات المالية

فيما يتعلق بالأداء المالي، فقد اشار كبير المديرين الماليين زاهد كاسماني الى أن الدخل التشغيلي ارتفع في الربع الثالث من 2018 الى 24.2 مليون دينار بزيادة 30% عن نفس الفترة من العام الماضي والتي شملت ايرادات من المرحلة الرابعة لجزء من ربع السنة.

وبلغت المصروفات التشغيلية 5.6 ملايين دينار مقارنة بالفترة نفسها من 2017، ما يمثل زيادة 47%، ويرجع ذلك بشكل أساسي لتركيز مصروفات النفقات الأولية لافتتاح وتجهيز العمليات المتعلقة بالمرحلة الرابعة.

وينعكس هذا أيضا في انخفاض الهامش التشغيلي الى 66.9% مقارنة بـ 70.2% خلال نفس الفترة من العام الماضي.

وينعكس اتجاه مماثل في نتائج التسعة أشهر، حيث انخفض هامش التشغيل بنسبة 1% ليبلغ 68.84% مقارنة مع 69.8% لنفس الفترة من العام الماضي.

وكما هو الحال مع الربح التشغيلي، فقد بدأت المرحلة الرابعة تضيف الى صافي الربح، حيث ارتفع صافي الربح للثلاثة أشهر المنتهية في 30 سبتمبر 2018 بمقدار 2.3 مليون دينار ليبلغ 14.5 مليون دينار، وهو ما يمثل زيادة 19% عن نفس الفترة من 2017.

ونتيجة لذلك، ارتفع العائد على حقوق المساهمين الى 13.90% مقارنة بـ 13% في عام 2017.

في حين ارتفع كل من اجمالي الأصول والقيمة الدفترية الى 847 مليون دينار و420 فلسا على التوالي في عام 2018 مقارنة بـ 760 مليون دينار و396 فلسا في عام 2017.

ويرجع هذا بشكل رئيسي الى استمرار الانفاق على انشاء الأصول وزيادة الاحتفاظ بالأرباح داخل المؤسسة.