- الحكومة المصرية أدارت ملفي «كورونا» والعقار باحترافية وراعت التوازن بالسوق
- أزمة «كورونا» خلقت تصاميم جديدة للعقارات للتواكب مع العمل من المنزل والتباعد
- «التطوير العقاري» صاحبة فكرة تصدير العقار للخارج وإيجاد قانون لإقامة الأجانب
- يحق للأجنبي الحصول على إقامة بمصر لمدة عام بشرط شرائه عقاراً بـ 100 ألف دولار
- القانون يمنح الجنسية المصرية للأجانب بموجب شراء عقار بـ 500 ألف دولار وأكثر
- المصريون المغتربون عليهم انتقاء الشركات ذات السمعة الطيبة وسابقة الأعمال الجيدة
القاهرة - رباب الجوهري
لم يكن اللقاء مع رئيس غرفة التطوير العقار المصرية ورئيس مجلس ادارة شركة عربية القابضة المطور الرئيسي لمشروع «صن كابيتال» م.طارق شكري، سهلا.. فذلك الرجل الشغوف بقضايا القطاع ومشاكله يعمل على مدار اليوم، دون كلل او ملل ويقضي غالبية وقته في دراسة الملفات العقارية الشائكة.
الحديث مع شكري جاء مطولا وشاملا لقضايا عقارية عديدة تهم المستثمرين المحليين والأجانب والخليجيين، خاصة في ظل ما يعانيه العالم من انتشار جائحة «كورونا» وتأثيراتها السلبية على جميع الاقتصاديات العالمية، حيث أكد لـ «الأنباء»، أن العقار المصري يبقى الخيار الأفضل للمستثمرين لما يقدمه من عوائد مجزية وتعد بين الأعلى بالمنطقة، ما يجعل الفترة الحالية فرصة ذهبية للشراء والاستثمار، في ظل تقديم تسهيلات وأسعار غير مسبوقة من قبل المطورين لجذب المستثمرين، للتغلب على آثار «كورونا» السلبية.
وتحدث شكري عن العديد من القضايا ابرزها قانون تملك الاجنبي للعقارات في مصر، وآليات حصوله على الاقامة او الجنسية، كما تناول موضوع تصدير العقار المصري للخارج، مستعرضا دور غرفة التطوير العقاري في ايجاد حلول لإشكالية تسجيل العقارات، وعودة الانضباط للسوق.. وفيما يلي التفاصيل:
كيف ترى أزمة «كورونا»، وما تأثيرها على السوق العقاري المصري؟
٭ لا شك أن «كورونا» يعتبر أزمة مؤقتة ستترك اثارها على كافة القطاعات الاقتصادية وليس العقار فقط، بيد ان الاوضاع ستتبدل وسنشهد ازدهارا بالسوق العقاري المصري خلال فترة ما بعد الازمة، فكل الأزمات التي حدثت عالميا، أعقبها اتجاه نحو الملاذات الآمنة للاستثمار ومنها العقار والذهب، بسبب انخفاض نسب المخاطرة فيها، وسيظل العقار هو «المخزن الآمن» للقيمة وثروة حقيقية، وهذا ما سيحدث بعد انتهاء «كابوس كورونا».
وفي رأيي، أن الفترة الحالية هي الافضل لشراء العقارات في مصر نظرا لضعف الاقبال، وتسابق الشركات العقارية على طرح افضل العروض وتقديم التسهيلات المطروحة للبيع بسبب أزمة كورونا.
أما فيما يخص تأثير الأزمة على السوق العقاري المصري، فهو قادر على تجاوز الازمة الحالية، لاسيما ان العقار مطلب ضروري في مصر وليس ترفيهيا، حتى لو تراجع الاقبال حاليا سيكون هناك طلب مؤجل ويرتفع الاقبال الفترة القادمة، حيث من المتوقع ان يشهد السوق حدوث حالة من الانتعاش في الشراء على خلفية تراكم في الطلب بعد انقضاء أزمة كورونا.
ومن بين المستجدات التي فرضتها أزمة كورونا، ضرورة مراعاة المتطورين العقاريين عند تصميمهم للسكن، وجود أماكن أو غرف للعمل من خلالها، تتسم بالخصوصية، وذلك في حال اللجوء للعمل من المنزل في أوقات العزل والتباعد الاجتماعي.
وفي النهاية، نؤكد نجاح الحكومة المصرية في إدارة أزمة «كورونا» بالإضافة الى الحفاظ على توزان السوق العقاري وعدم الاضرار به، حيث قامت بعدة إجراءات من أبرزها تخفيض أسعار الفائدة، كما كان لغرفة التطوير العقاري بالتعاون مع البنك المركزي المصري دورا في الأزمة، من خلال تمويل متوسطي الدخل لوحدات حدها الأقصى 150 متر مربع، وبسقف تمويل 2.25 مليون جنيه، وبفترات سداد تصل الى 20 عاما، بفائدة متناقصة 8%، بشرط ان تكون الوحدات كاملة التشطيب، وجاهزة للتسليم.
برأيك، ما الذي يجعل العقار المصري فرصة جيدة للمستثمر الاجنبي وخاصة الخليجي؟
٭ العقار المصري يحمل عنوان «التحدث عن الماضي لاستقراء المستقبل»، بمعنى ان القراءات السابقة لتاريخ العقارات المصرية تحدد أسعاره المستقبلية، فإذا نظرنا الى العقار المصري خلال الـ 10 سنوات الماضية، نجد ان قيمة العقارات قفزت بمعدل 10 اضعاف، حيث ارتفعت قيمة الوحدة من 500 الف جنيه، لتبلغ نحو 5 ملايين جنية حاليا، وهو ما يعني معدل زيادة سنوية 100% سنويا من اصل قيمته.
ويطلق على العقار المصري مسمى «مخزن القيمة»، حيث يعد ملاذ آمنا للعديد من المصريين، الذين ساهمت ثقافتهم في ارتفاع قيمة العقار على مدى السنوات الماضية، فعلى الرغم من قيام ثورتين وحدوث تغيرات اقتصادية كبيرة خلال الحقبة الماضية، إلا ان اسعار العقارات ارتفعت بشكل كبير على عكس الأحداث المصاحبة، فإذا قمنا بمقارنة العقار بالذهب او البورصة او بفوائد البنوك نجد انه تفوق عليهم جميعا بأضعاف مضاعفة، وبالتالي تعد قراءة المستقبل مطمئنة للعقار المصري.
كيف يمكن للمصريين المغتربين بالخارج شراء عقار امن وموثوق؟
٭ المغترب جزء كبير من مشتري الوحدات العقارية في مصر، لاسيما ان هدفه الاساسي من السفر ينصب في حصوله على منزل العمر، ولهذا يعد حصوله على عقار احد اولوياته واهتماماته. وفي هذه النقطة، أنصح المصريين المغتربين بفحص تاريخ الشركة المطورة للعقار قبل الشراء، حيث ان الدعاية والاعلانات، رغم كونها امرا مهما بالتسويق العقاري، إلا انها غير كاشفة للحقيقة.
ثانيا: يجب عدم الانخداع برخص الاسعار، لاسيما ان هناك بعض المطورين يقومون ببيع الوحدات بأسعار منخفضة او عبر طرق دفع ظاهرها ميسر وباطنها ليس متطابق مع الواقع، أي ان هناك استحالة في عملية التنفيذ، لذلك يجب عدم الانسياق وراء المطورين الصغار الجدد، الذين يبيعون بأسعار غير منطقية وبعيدة عن الواقع.
من جهة اخرى، ارى ان الوقت الحالي فرصة ذهبية لشراء عقار في مصر، لاسيما ان كم الشركات التي تقوم بالبناء في تزايد مستمر سواء الشركات الكبيرة او المتوسطة او الصغيرة، لذلك يمكن عقد مقارنة للأسعار والتعرف على الشركات الجيدة، كما يجب على الراغبين في شراء العقار التحقق من مستندات الملكية.
حدثنا عن آلية تملك الاجانب للعقارات في مصر؟
٭ المستثمر الاجنبي الراغب في الحصول على اقامة مقابل شراء العقار في مصر، عليه تحويل اموال العقار من أي مكان في العالم الى البنك المركزي المصري بالدولار، ويحصل على ايصال يثبت اتمام عملية التحويل، فيما يحصل المطور على الاموال بالجنيه المصري وليس الدولار.
ويتم تحويل الاقساط او الكاش، لتصدر بعد ذلك شهادة من شركة التطوير العقاري تثبت المبالغ التي دفعها الاجنبي مقابل العقار، وعلى ضوئها يبدأ في إجراءات الحصول على الاقامة في مصر.
وبالإضافة الى الاقامة، قامت الدولة بإصدار قانون الجنسية المصرية، والذي يمنح الجنسية المصرية للأجانب بموجب شراء عقار بقيمة 500 الف دولار او اكثر، وفقا لشروط امنية، وشريطة ان يكون العقار محل الشراء مملوك للدولة، ونتوقع ان تسمح الدولة بالمستقبل للقطاع الخاص بالدخول في هذه المنظومة.
كيف تنظر الى دعوات تصدير العقار المصري، وما عراقيل تسويقه بالخارج؟
٭ غرفة التطوير العقاري هي صاحبة فكرة تصدير العقار المصري الى الخارج، حيث طالبت بإيجاد قانون لإقامة الاجانب مقابل شراء العقار، حيث تم تداول الفكرة منذ عامين في احد مجالس الغرفة مع رئيس الوزارة ووزير الاسكان وقمت بعرضها بشكل جيد، واقتنع بها المسؤولون وتم عرضها على رئيس الجمهورية، الذي وافق بدوره على اصدار قانون لإقامة الاجانب.
وينص القانون، على ان كل اجنبي يمكنه، بعد استيفاء الموافقات الامنية والاشتراطات العامة، الحصول على اقامة قابلة للتجديد مقابل شراء عقار بقيمة 100 الف دولار، وعليه ان يحضر ما يثبت استمراريته لتملك العقار كل عام، وفى حال شرائه عقارات بقيمة 200 الف دولار يحصل على اقامة لمدة 3 سنوات، وإذا كانت القيمة أكثر من 400 الف دولار يمنح اقامة لمدة 5 سنوات.
فجميعهم يحصلون على اقامة، ولكن الفرق في المدة وفقا لقيمة العقار، والفيصل بالنهاية يكون للجهات الامنية، حيث ان جميع الجنسيات، ما عدا المتحفظ عليها امنيا، يمكنها الحصول على اقامة، ويكون الرد بالقبول أو الرفض على طلب المتقدم عقب 15 الى 30 يوما من تقديم بياناته.
هل تسويق العقار المصري بالخارج يتم بصورة جيدة، ويؤتي ثماره؟
٭ في رأيي، أن هناك عددا كبيرا من المصريين المقيمين بالخارج وكذلك المستثمرون الاجانب، ليست لديهم معلومات عن قانون تملك الاجنبي للعقارات في مصر او قانون الجنسية، لاسيما في ظل عدم توافر تلك البيانات على شبكة الانترنت.
لذلك ارى ان العقار المصري بحاجة الى المزيد من التسويق الخارجي، كما ان عملية تسجيل العقار، تقف عائقا أمام التسويق الخارجي، حيث نجد ان المستثمر الاجنبي ليس على دراية بالعقد العرفي، ويرغب بالحصول على عقد غير قابل للطعن او التلاعب، وذلك في وقت نجد فيه أن نسبة تسجيل العقار تصل إلى 5% فقط.
وفي سبيل حل هذه المشكلة، قمنا كغرفة للتطوير العقاري، بصياغة قانون بدعم من رئيس الوزراء ووزير العدل يطلق علية «التسجيل بالإيداع»، حيث طبق في المدن الجديدة فقط، نظرا لسهولة تتبع تسلسل ملكية العقار، لذلك بدأنا بهيئة المجتمعات وقمنا بصياغة قانون «التسجيل بالإيداع» وتم اطلاقة في يناير 2020، وهو عبارة عن تحديد لقيمة الرسوم والمدة الزمنية للتسجيل التي لا تتجاوز 30 يوما.
وفي تقديري، اجد ان التجربة الجديدة ستؤتي ثمارها خلال الشهور المقبلة، وستشجع العديد من الملاك على تسجيل العقارات، كما انها من ناحية اخرى ستساهم في تعزيز آلية تصدير العقار، كما ستسهل مهمة الضريبة العقارية فيما بعد نظرا لتوافر قاعدة البيانات، ولهذا ارى ان غرفة التطوير العقاري نجحت في العديد من المهام.
ما تقييمك لتجربة تواجد شركات العقار المصرية داخل الكويت؟
٭ هناك تقصير مشترك في تعزيز تواجد الشركات المصرية العقارية الجيدة داخل السوق الكويتي، حيث ان نقطة التواصل ضعيفة الى حد ما، ونحن لا نملك معلومات عن المستثمرين الكويتيين وليست لدينا قاعدة بيانات عن السوق الكويتي، وكذلك الكويتيون.
لذلك أرى ضرورة وجود صيغة تفاهم مشتركة بين الجانبين، لاسيما فيما يتعلق بالسوق العقاري، ولهذا يجب فتح المجالات الاستثمارية بين البلدين، وايجاد آليات تواصل بين مصر والكويت لتبادل الفرص الاستثمارية، فنحن بحاجة الى مائدة مستديرة ندعو فيها رواد الاعمال في مصر والكويت.
وبالنظر الى وضع السوق العقاري في مصر، يمكننا القول بأن الكثير من المستثمرين الكويتيين يفتقدون فرصة الاستثمار بالعقار في مصر، لاسيما ان عوائده تعد الاعلى حاليا، لذلك فإن المرحلة الراهنة هي فرصة تاريخية للمستثمر الأجنبي والخليجي للاستثمار بالعقار المصري.
برأيك، أي المناطق اكثر جدوى للاستثمار العقاري في مصر حاليا؟
٭ لا استطيع تحديد منطقة بعينها، ولكن كمستثمر خليجي ارى ان هناك العديد من الفرص الذهبية ذات الربحية المرتفعة، فهناك فرص في الساحل الشمالي والعلمين والمناطق المحيطة بها وغرب القاهرة في مدينة 6 اكتوبر والشيخ زايد وفرص في القاهرة الجديدة والعاصمة.
نحن نتحدث في مناطق جغرافية واسعة، والحديث في النهاية يستند الى الدراسات والاحصائيات، وليس بشكل عشوائي، هناك فرص حقيقية في شرق البلاد وغربها، فعلى سبيل المثال انشاء المتحف المصري الجديد سيحدث نقلة حضارية لغرب القاهرة، حيث سيكون الافتتاح اكبر حدث في تاريخ العالم وليس مصر فقط.
ومن جهة اخرى، ارى ان وجود هذا الحدث الكبير في تلك المنطقة سيربط المتحف بالهرم وتطوير طريق الفيوم وسيربط الطريق الدائري الاوسطي بالقاهرة الجديدة و6 اكتوبر خلال نصف ساعة، كما سيساهم في تشغيل مطار سفنكس، وربطه بالطريق الساحلي الجديد، فهناك تغير استراتيجي ومحوري كبير جدا يحدث في شرق وغرب القاهرة والفرص عديدة ولكننا بحاجة الى قيام المطورين العقاريين بعمل دراسة تستند الى ارقام ومعلومات.
«صن كابيتال».. نقلة حضارية
تحدث طارق شكري عن مشروع «صن كابيتال»، كونه رئيس مجلس ادارة شركة العربية القابضة المطور الرئيسي للمشروع، حيث أكد ان المشروع يعد العاصمة السياحية الجديدة لمصر، وهو يقام بنظام الشراكة بين القطاع الحكومي والخاص.
وأشار الى أن المجتمعات العمرانية شريك بالأرض في المشروع وشركة العربية شريك بالتطوير، موضحا أن المشروع يقام على مساحة 2.5 مليون متر مربع في افضل موقع في مصر على الهرم مباشرة على طريق الفيوم.
وأضاف: «نحن نتحدث عن منطقة مطلوب ان تتحول الى منطقة سياحية، المشروع لا شك سيحدث نقلة حضارية لمنطقة غرب القاهرة بالكامل، وفقا لرأى المسؤولين في الدولة، حيث ان المشروع ليس سكنيا فقط، ولكنه «ميكس يوز» لمدينة سكنية متكاملة الخدمات، فالمشروع يتضمن مدارس وجامعات دولية ومستشفيات عالمية وفنادق 5 نجوم، كما يتضمن اندية رياضية عالمية ومباني ادارية ومولات تجارية واماكن ترفيهية وسكنية على جميع المستويات، نحن نتحدث عن حياه كاملة».
مشروع «صن كابيتال» في أرقام
٭ 575.65 فدانا المساحة الإجمالية للمشروع بمنطقة غرب القاهرة بالقرب من أهرامات الجيزة.
٭ 5 مليارات جنيه مصري حجم استثمارات «عربية القابضة» بمشروع «صن كابيتال».
٭ 60% من مساحة المشروع شققا سكنية.. والنسبة المتبقية مقسمة على انشطة عقارية متنوعة.
٭ 3 فنادق تقع ضمن المشروع بطاقة 1000 غرفة.. ستديرها «فيرمونت» و«IHG إنتركونتننتال».
٭ افتتاح أول فرع لنادي رولان جاروس الفرنسي بالمشروع.. صاحب اشهر اكاديمية تنس بالعالم انشئت منذ 28 عاما.
٭ استقطاب مدرسة فرنسية ملاصقة لها بالتنسيق مع السفارة الفرنسية في مصر.. مازال في اطار التفاوض والمناقشة.
٭ التفاوض مع مدرسة انجليزية ذات خصوصية وصفات معينة تعتمد على ثقافة البحث الذاتي وليس الحفظ.
قطاعا التعليم والصحة.. فرصة ذهبية للمستثمرين
قال شكري إن قطاعات المدارس والجامعات والمستشفيات تحقق عوائد كبيرة وأرباحا وضمانات قوية للمستثمرين الكويتيين والمحليين، علاوة على ان تلك الاستثمارات لا تنتهي ومرتبطة بحياة السكان، والدليل قيام العديد من الكيانات العربية الضخمة بالاستحواذات على مستشفيات مصرية بالكامل، مشيرا الى ان تلك القطاعات الحيوية قنوات استثمارية ذات عوائد ضخمة للمستثمر الخليجي بشكل عام والكويتي بشكل خاص، فمن لديه علامة تجارية طبية او تعليمية ندعوه الى الاستثمار في مصر لأنه سيحقق عوائد مرتفعة وغير مسبوقة.