10 سنوات تمويل عقاري.. فلسفة مركزية لا وجود لها في المنطقة والعالم

عقاريون: مطلوب نظام رهن عقاري لحل أزمة السكن الخاص مصرفيون: ضوابط «المركزي» قاسية.. وستزيد المشكلة الإسكانية تعقيداً ضوابط «المركزي» لصالح الأثرياء على حساب محدودي الدخل.. وليس هكذا تلجم الأسعار تناقض حكومي في الحلول الإسكانية.. ولا علاج إلا بطرح أراضٍ حسبة «الأنباء»: بين 1500 و2000 دينار القسط الشهري لتمويل شراء منزل أو أرضمحمود فاروق تابعت «الأنباء» قضية تمويل السكن الخاص بعد التعليمات الصارمة التي أصدرها بنك الكويت المركزي في هذا الإطار مساء أول من أمس. ويبدو أن التعليمات لم تتفق مع كثيرين في السوق، بينما بدت البنوك التقليدية غير معنية بالأمر حسب اتصالات أجرتها «الأنباء» معها، اذ انها تمس اكثر البنوك الإسلامية. وقال مصدر قيادي مصرفي ان الضوابط التي أعلن عنها بنك الكويت المركزي مساء أول من أمس ستزيد المشكلة الإسكانية تعقيدا في البلاد لأن المشكلة الأساسية تكمن في ندرة الأراضي المعروضة للبيع، وهي التي تفاقم أسعار العقارات وتشعل المضاربات في السوق وليس المنتجات الاسلامية الموجهة لشراء السكن الخاص (من بيوت ومنازل) والتي تمت محاصرتها في التعليمات الاخيرة للمركزي، وبالتالي تضرر المواطنون، خصوصا الطبقة غير الميسورة منهم الذين لن يتمكنوا من شراء الاراضي أو منازل حسب الأسعار الحالية في السوق، ولا بد من وجود منتجات مبتكرة لمساعدتهم على إيجاد مسكن لائق خصوصا بعد ان اصبحت طلبات الاسكان تفوق 100 ألف طلب. وتساءل المصدر: لماذا يحابي البنك المركزي فئة الميسورين على حساب الفئات غير الميسورة، رغم أن الأخيرة هي التي تمثل الفئة الكبيرة من المواطنين الذين يعتمدون على رواتبهم.وأضاف المصدر أن هذه الضوابط لم ولن تكبح الأسعار الخيالية المتداولة حاليا في السوق العقاري ولن يكون لها أي تأثير فعل كما هو يعتقد لدى السلطات الرقابية في الدولة وانه يفترض بهذه السلطات حث الحكومة على طرح الاراضي وإيجاد قوانين رهن عقارية وابتكار منتجات لحل أزمة السكن العالقة والآخذة في التفاقم. ضوابط «المركزي» وكان البنك المركزي أصدر ضوابط جديدة لتمويل شراء السكن الخاص وتطويره، وأبرز الضوابط تلك المتعلقة بـ «ألا تزيد نسبة حجم التمويل الممنوح إلى قيمة العقار الذي يتم تمويله أو تكلفة التطوير في حال تمويل البناء على 50% في حالة تمويل شراء أرض فضاء و60% في حالة تمويل عقار قائم (منزل)، و70% في حالة تمويل البناء فقط، وذلك بحد أقصى لكل من هذه الضوابط، اضافة الى ذلك شروط صارمة متعلقة بالمركز المالي ودرجة الملاءة للعميل وصافي تدفقاته حيث يفترض «المركزي» أن يكون له صافي تدفقات بخلاف عقاره (أي الايجار منه مثلا)، وراتبه الشهري بشكل لا يقل عن 50% من التزامه المستحق، وتفاصيل أخرى في هذا السياق (طالع موقع «الأنباء» الالكتروني لمعرفة تفاصيل بيان البنك المركزي). وتعليقا على هذه الضوابط، تساءل المصدر: «من أين يأتي المواطن بتمويل 50% بدخل ثالث غير دخله الأساسي (راتبه) والإيجارات التي يحصلها إذا كان لديه عقار؟». وأضاف: «ان هذا الأمر سيتسبب في إزالة شريحة كبيرة من المواطنين من قائمة المستفيدين من التمويلات العقارية في البلاد لتنحصر في فئة واحدة كما ذكرنا لاحقا وهي الفئة الثرية التي لا حاجة لها لمثل هذا النوع من التمويل». لماذا 10 سنوات؟ من ناحية أخرى، كان لافتا ما جاء في بيان «المركزي» مساء أول من أمس حول أن يتم سداد التمويل الممنوح من البنوك بحد أقصى عشر سنوات، ويجوز في حالات تطوير العقار أن تشمل هذه المدة فترة سماح بحد أقصى سنتين من تاريخ منح التمويل على أن يتم خلالها خدمة الدين. وفي هذا الإطار، علق القيادي أن فترة السداد المتمثلة في الـ 10 سنوات قصيرة جدا مقارنة بالدول الموجودة بالمنطقة والعالم التي تصل فيها إلى 25 و30 عاما، حيث ستمثل الفترة القصيرة كاهلا كبيرا على المواطن حيث سترتفع قيمة القسط الشهري. فمثلا اذا كان سعر أرض 350 ألف دينار، وهو اقل متوسط اليوم لقيمة ارض في منطقة متوسطة الدخل، وعلى حسبة أولية قامت بها «الأنباء»، ولمدة 10 سنوات، فقد يتراوح القسط الشهري بين 1500 و2000 دينار، من دون احتساب خدمة الدين أو العائد، وهو ما يشير الى أن المتمكن اليوم لأخذ هذا النوع من التمويل هم شريحة غنية فقط، ولا عزاء للأفراد الا اذا كان لـ «المركزي» رؤية أخرى، فهو الأقدر على مراقبة السوق ومعرفة تفاصيل ما يجري بصورة شمولية. واستغرب هذا القيادي التغييرات المفاجئة في رأي احد القياديين العقاريين، فهو يدرك جيدا صعوبة تطبيق القواعد الجديدة من البنك المركزي في ظل الارتفاع الجنوني لأسعار الأراضي لندرتها بالأساس. رأي اتحاد العقاريين وبالتوازي مع ذلك، رأى رئيس اتحاد العقاريين توفيق الجراح أن هناك تناقضا واضحا بين المؤسسات الحكومية في البلاد التي تعمل من أجل تسيير الأمور على المواطن فيما يتعلق بالسكن الخاص، مبديا استغرابه من موقف المجلس البلدى في الفترة الأخيرة وعمله نحو الدفع برفع نسب البناء في حين تعمل السلطة النقدية على تحجيمها ضمن سياستها الائتمانية التي تقوم بضبطها في البلاد ضمن منظومة عمل واحدة مع الحكومة للعمل على تحرير اسعار الأراضي. وأكد الجراح أن تلك الضوابط غير كافية خاصة في ظل المضاربة التي تؤدي الى رفع أسعار الأراضي في البلاد للاستفادة من ذلك الأمر من دون النظر إلى مصلحة البلاد العليا، مبينا ان تلك الفلسفة الإسكانية المتشابكة والمعقدة تحتاج إلى معالجة حكومية شاملة بالاشتراك مع القطاع الخاص دون تحييد طرف عن الآخر حتى تتبلور العوامل الأساسية التي دفعت القطاع العقاري للوصول إلى ذلك الأمر وإيجاد حلول وآليات معالجة تتفق مع أوضاع الشرائح المجتمعية في البلاد دون النظر إلى شريحة واحدة حتى تكتمل المنظومة ويستفيد منها الجميع.وقال الجراح انه يفترض وجود نظام رهن عقاري مبتكر، قادر على إيجاد منتجات تمويلية تساهم في حل أزمة السكن الخاص. سيطرة على التمويل فيما رأى الخبير العقاري سليمان الدليجان أن السلطات المالية ربما تحاول السيطرة على أزمة تمويل السكن الخاص من منطلق حرصها على سلامة الوضع الائتماني للبلاد، فهي لديها صورة شمولية للقطاع المصرفي، علما بأنها غير معنية بالأزمة الإسكانية كسلطة نقدية، وإنما الموضوع يفترض ان يكون بيد قطاعات ووزارات أخرى. وتلقت «الأنباء» العديد من ردود الأفعال على موقعها الالكتروني من خلال تعليقات المواطنين على قرارات «المركزي» حيث كتب أحدهم: «لماذا كل هذه الشروط، وكأنكم تتعاملون مع ملياردير مو موظف عادي؟!»، وقال آخر: «ليش دايما تبون الشعب مديون بلد من أغنى دول العالم و75% من الشعب مديون؟!». من ناحية أخرى، قالت مصادر رقابية ان الفترة الزمنية الممتدة الى 10 سنوات غرضها منع وجود تمويلات طويلة الأجل، خصوصا في ظل اتجاه الحكومة الى بناء مدن سكنية جديدة، وهو ربما يؤدي الى تراجع اسعار العقار مستقبلا، بينما قد تتغير الفائدة والعوائد على العميل، وربما يتعثر. حسبة أولية بعد الضوابط الجديدة سعر أرض  (منطقة مواطنوها متوسطو الدخل) = 350 ألف دينار تمويل 50% = 187.5 ألف دينار القسط السنوي = 18.75 ألف دينار القسط الشهري = 1.5 ألف دينار * هذا من دون احتساب الفائدة أو العائد اضافة الى تأمين المواطن 50 % من قيمة المنزل أو الارض وكذلك من دون الأخذ بعين الاعتبار التغير في أسعار الفائدة مستقبلا والقيمة الحالية للدفعات المستقبلية .NPV