«إعمار الأهلية»: ركود يهدد العقار بالتدهور في السكني والتجاري

أكد تقرير صادر عن شركة إعمار الأهلية للخدمات العقارية أن قطاع العقار تراجع خلال سبتمبر الماضي بنسبة بلغت 38% عن شهر أغسطس الماضي مسجلا 111.5 مليون دينار بعدد 408 صفقات وذلك وفقا للإحصائيات الصادرة عن وزارة العدل عن إدارة التسجيل العقاري. وذكر التقرير ان الأسباب وراء تراجع تداولات القطاع العقاري المحلي تعود إلى زيادة معدل العرض على الطلب فضلا عن عدم ملاءمة الأسعار لقيمة العقارات المطروحة على مستوى القطاعات (السكني ـ الاستثماري ـ التجاري) إلى جانب تراجع قيمة الأراضي بسبب سعي الشركات والتجار والمطورين العقاريين التخلص من الأراضي المملوكة لهم هربا من الخضوع للإجراءات القانونية ضدهم والتي تفرض غرامات مالية علي الأراضي السكنية منعا للاتجار بها في ضوء قانوني 8 و9 لسنة 2008 والذي يمنع المتاجرة في أراضي السكن الخاص. وقال التقرير: بات الركود في السوق العقاري المحلي مؤثرا على حجم التداول على مختلف المحافظات في ظل تخوف المستثمرين والمتداولين بالعقار من استمرار شح السيولة وعدم رغبة البنوك في تمويل المشاريع باستثناء الشركات التي تقدم ضمانات تفوق قيمة التمويل بـ 200% ما حدا الشركات التي تعمل في قطاع الاستثمار العقاري على وقف تنفيذ المشاريع ويعود ذلك إلى سببين، الأول ضعف الطلب على التملك أو التأجير علي قطاعي التجاري، والاستثماري والثاني تراجع قيمة الأصول المطروحة في السوق وندرة الراغبين في الشراء بالأسعار العادلة. وأوضح التقرير أن معدل تداولات قطاع العقار السكني تراجعت خلال سبتمبر 2009 بنسبة 38% مقارنة بأغسطس وذلك بسبب خمول عمليات التداول والبيع والشراء رغم أن فترة شهر رمضان المبارك كانت تمثل موسما جيدا لنشاط القطاع العقاري الكويتي إلا أن الأزمة المالية وشح السيولة وعدم ثبات قيمة العقارات كانت دافعا رئيسيا لتراجع معدل التداول وعزوف المشتري عن قبول الأسعار المطروحة خلال هذه الفترة في السوق وذلك على معظم مناطق المحافظات الست باستثناء بعض المناطق المجاورة للعاصمة ويبدو أن الركود مرهون بعملية تمويل البنوك للمشاريع العقارية لاسيما الرهن العقاري السكني والذي توقف لدى البنوك الإسلامية مؤخرا على الرغم من حصول بيت التمويل الكويتي على حكم التمييز الذي يسمح له بالرهن العقاري في قطاع السكن الخاص إلا أن الضغوط المركزية حالت دون ضخ سيولة في السوق العقاري عن طريق عمليات الرهن والبيع والشراء للعقارات السكنية ومن المتوقع أن يستمر هذا الضعف باستمرار عدم تفعيل قانون الرهن العقاري لدى البنوك الإسلامية. وقد سجلت عقود التداول للعقار السكني 95 عقارا قيمتها بلغت 19.8 مليون دينار ذلك خلال شهر سبتمبر وكان قد شهد قطاع العقار السكني ثباتا نسبيا على مستوى حجم التداول في أغسطس، مسجلا قيمة 64.047 مليون دينار بعدد 306 صفقات مقارنة مع 64.177 مليون دينار بعدد 352 صفقة في يوليو. وتركز تداول العقارات السكنية خلال شهر أغسطس في محافظة مبارك الكبير التي سجلت 74 عقارا بينما جاءت محافظة الفروانية مسجلة 61 صفقة عقار سكني. وانطلاقا من التراجع المتتالي خلال الأشهر الثلاثة الماضية فإن الصورة تبدو ضبابية مع تراجع إجمالي قيمة المبيعات في اغسطس عن يوليو ويونيو بهذا المستوى، لذا أصبح من غير الطبيعي أن تعود السوق العقارية في القطاع السكني إلى الطفرة الكبيرة التي شهدتها نفس الفترة من العام الماضي 2008 ويعود ذلك إلى عدم تجاوب السلطتين إلى تفعيل التشريعات العقارية وطرح المشاريع ورفع موازنة الإنفاق العام على الاعمار والبناء. القطاع الاستثماري ويأتي تباطؤ حركة بيع وشراء العقارات الاستثمارية، نتيجة لهبوط حجم تداول العقارات الاستثمارية بسبب تراجع أسعار العقارات فضلا عن تراجع معدل الصفقات بسبب عطلة عيد الفطر المبارك والتي امتدت إلى نحو عشرة أيام حالت دون تسجيل صفقات خلال هذا الشهر ومن المتوقع أن تسجل صفقات أكتوبر الجاري معدلات ايجابية وعلى الرغم من ذلك فإن هذا القطاع يعتبر الأفضل من بين قطاعات العقار الآخرى لكون القطاع الاستثماري مازال محتفظا بنشاطه قدر الإمكان نظرا لحاجة المقيمين والمواطنين للسكن الاستثماري المستمرة. وأفاد التقرير بأن تداولات سبتمبر سجلت 19 عقارا قيمتها بلغت 8.2 ملايين دينار مقارنة بـ 88.547 مليون دينار صفقات استثمارية تمت في شهر يوليو ما بين 39.5 مليونا كانت عقودا و48.9 مليونا وكالات إلى 39.3 مليون دينار في شهر أغسطس مسجلة تراجع 55.5%، حيث بلغ حجم التداول لعقود العقارات الاستثمارية 35.8 مليونا، بينما اقتصرت الوكالات للعقارات الاستثمارية على 3.5 ملايين دينار. وعن حجم تداول العقارات الاستثمارية، فقد تركز في محافظتي حولي بعدد 46 صفقة والأحمدي 32 صفقة خلال أغسطس واستمرت عملية التركيز على التداول بمعدل أغسطس نفسه خلال سبتمبر في حولي والأحمدي كذلك حيث سجلت في حولي 10 عقارات والأحمدي 17 عقارا. واستعرض التقرير الأسباب التي دفعت قطاع العقار الاستثماري إلى التراجع، مبينا أنها تعود إلى موقف البنوك المحلية السلبي حيث امتنعت مؤخرا عن تمويل شراء العقارات الاستثمارية الذي اتخذته العام الماضي بناء على طلب بنك الكويت المركزي لتخفيض نسب المخاطر للإقراض، والذي كان له بالغ الأثر في حركة بيع وشراء العقارات الاستثمارية او التجارية. يضاف إلى ذلك ارتفاع نسب الشواغر في البنايات الاستثمارية نتيجة عدة عوامل، منها مغادرة مجموعة كبيرة من العائلات خلال الصيف الماضي بلغ عددها أكثر من 8000 أسرة والتي انعكست بشكل كبير على رفع نسبة الوحدات الاستثمارية الشاغرة، إلى جانب ذلك كثرة العرض في السوق مقابل محدودية الطلب، وهو الأمر الذي تسبب في تراجع مستوى العوائد من البنايات خلال الاشهر الأخيرة، لاسيما استكمال بعض العقارات قيد التنفيذ والبناء وطرح وحداتها للتسويق. واكد التقرير أن قطاع العقار التجاري واجه خلال سبتمبر وأغسطس الماضيين تراجعا حادا في جميع مناطق العاصمة وشرق بسبب انخفاض معدل الطلب والذي انعكس بطبيعة الحال على تراجع اسعار المتر في هذه المنطقة من 18 دينارا إلى 8 دنانير في ظل ندرة الطلب، ونتج عن ذلك تراجع كبير في إجمالي الموارد العامة لهذا القطاع والتي انخفضت بنسبة بلغت نحو 44%، ويعود ذلك إلى سببين الأول خفض القيمة الايجارية للشركات والمكاتب في معظم المباني الحديثة والسبب الثاني لجوء البعض من المستأجرين إلى غلق انشطتهم أو تقليص الإنفاق على المواقع وذلك بالتركيز على موقع واحد بدلا من خمسة أو أربعة مواقع، فضلا عن ذلك ظهور مجموعة من المشاريع التي طرحت منتجاتها للتأجير في السوق من دون طلب، وهو ما ساعد على تدهور نشاط قطاع العقار التجاري خلال شهري سبتمبر وأغسطس.