الأيوب: الأزمة العقارية في الكويت مفتعلة وسببها «التقييم العقاري»

قال رجل الاعمال والخبير العقاري سعود عبدالعزيز الايوب ان الوضع الحالي الذي يمر به السوق العقاري الكويتي لا يمكن وصفه بـ «الازمة»، مبينا أن الازمات المالية التي شهدها العالم سببها الرئيسي عدم إدارة الجوانب المالية بطريقة صحيحة، ومنها ما حدث بأميركا خلال عامي 2007 و2008، أما ما يحدث اليوم بالكويت فلا يعدو كونه أمرا مفتعلا وغير صحيح وسببه الرئيسي «التقييم العقاري».

وشدد الأيوب على ضرورة تعديل نسب البناء في القطاعين السكني والتجاري، مشيرا إلى أن عوائد العقارات الاستثمارية لم تعد مجدية بالنسبة للكثير من المستثمرين الذين باتوا يتجهون للاستثمار خارج البلاد أو في استثمارات أخرى غير عقارية.

وفي الاطار نفسه أكد الايوب على أن القطاع الخاص لم يعد له دور يذكر داخل الكويت، خاصة بعد أن تم طرد شركات التطوير العقاري عن طريق القانون رقم 8 لسنة 2008، حيث هاجرت هذه الشركات إلى دول الخليج العربي التي رحبت بها وفتحت لها الابواب المشرعة، مبينا أن هذه الشركات كانت تنافس بعضها البعض في تقديم المنتج السكني بما يصب في صالح المواطن، وكان المواطن قادر على شراء البيت من خلال القرض السكني، أما اليوم فقد اصبح المواطن عبئا على الحكومة التي أصبحت هي الوسيلة الوحيدة أمام المواطن لتملك العقار السكني.

هل ترى أن الانخفاض في أسعار العقار الكويتي كان واقعيا أم غير واقعي؟

٭ أنا أرى أن ما يحدث في السوق العقاري غير واقعي، فالعوامل التي أثرت على سوق العقار كلها عوامل غير عقارية، وبالتالي أرى أن تأثيرها على السوق العقاري غير منطقي.

إن العوامل النفسية باتت هي المسيطرة على واقع الحال في الكويت، بمعنى ان هبوط اسعار النفط لا يفترض أن يكون له ارتباط بانخفاض أسعار العقار، إذ انه من غير المنطقي أن تبقى أسعار النفط على مستوياتها المرتفعة التي وصلت إليها (فوق 100 دولار)، خاصة أن الاسعار المرتفعة كان لها تأثير سلبي على جميع اقتصادات العالم باستثناء الاقتصادات الخليجية التي كانت هي المستفيدة الوحيدة من هذا الارتفاع الكبير.

ثم إن الهبوط الحالي في أسعار النفط مازال في مستوى الـ 50 دولارا وهو ما يعتبر مستوى جيدا بالنسبة للمنتجين والمصدرين على حد سواء، خاصة إذا ما عرفنا أن سعر النفط في فترة التسعينيات كان تحت مستوى الـ 30 دولارا ثم ارتفع إلى 40 دولارا فيما بعد ذلك حتى وصل إلى أكثر من 100 دولار خلال الفترة من 2006 و2007.

وفي الفترة التي كانت أسعار النفط فيها تتراوح بين 30 و40 دولارا كانت تجارة العقار في الكويت في أفضل مستوياتها، ولم نكن نسمع شكاوى أو تخوفات تجار العقار من تلك الأسعار، علما بأن أكبر تجار العقار لم يتملكوا عقاراتهم اليوم، وإنما تملكوها منذ فترة طويلة وبالتالي فإن أسعار النفط اليوم ليس لها تأثير يذكر على عقارات غالبية تجار العقار الكويتيين.

إذن ما الذي أثر على سوق العقار الكويتي من وجهة نظرك؟

٭ إن ما أثر على السوق العقاري الكويتي هو التقييم العقاري الذي كانت تقوم به الكثير من الشركات، حيث كانت الكثير من الشركات تقوم بتقييم عقاراتها بناء على عوائد مرتفعة، ولا شك أن هذا الخطأ قد اشتركت فيه البنوك التي كانت تقبل بالتقييم المرتفع الذي يقدمه المستثمر أو ملاك العقارات، الامر الذي أثر سلبا على هذه العقارات فيما بعد.

التمويل

كذلك يمكن القول إن أحد الأسباب الرئيسية المتسببة في ركود القطاع العقاري في الكويت هو تقنين قنوات التمويل من قبل البنوك الكويتية، فالسيولة المالية تلعب دورا كبيرا في تنمية وتطوير المشاريع، كما أن البنوك الكويتية لها دور كبير في تشغيل الاقتصاد وتمويله، وبدون التمويل فإن الاقتصاد سيتعطل.

وكما نعلم فإن البنوك الكويتية لعبت دورا محوريا بتمويل العديد من المشاريع الكبرى على مر العصور، لكن وفي ظل الازمات المالية المتتالية كان لابد أن تأخذ البنوك المحلية حذرها تجاه السوق.

نسبة البناء

العامل الثالث الذي كان له تأثير على السوق العقاري هو نسبة البناء، فهي تعتبر من أكثر الأمور التي تؤثر سلبا على أداء وعوائد العقار الاستثماري والتجاري بشكل خاص، ذلك أن نسب البناء الحالية للقطاع السكني والبالغة 210% تعتبر جيدة، أما بالنسبة لنسبة البناء الحالية في العقار الاستثماري فما زالت تشكل مشكلة، حيث إن نسبة البناء الحالية البالغة 250% لها تأثير على سعر العقار الاستثماري، كما أنها أدت إلى عزوف المستثمرين إلى بناء المزيد من العقارات الاستثمارية بسبب تدني العوائد.

ومن هنا نقول إن عوائد العقارات الاستثمارية لم تعد مجدية بالنسبة للكثير من المستثمرين الذين باتوا يتجهون للاستثمار خارج البلاد أو في استثمارات أخرى غير عقارية.

إن تعديل نسب البناء في العقار الاستثماري أصبح احد أهم المتطلبات الحالية لإنعاش هذا العقار، لكن حتى يتم ذلك لابد من الاخذ بعين الاعتبار عددا من العوامل التي يأتي على رأسها تعزيز البنية التحتية (وهو الامر الذي يجب أن يتم على نفقة المستثمر نفسه) كما يحدث في العديد من دول العالم، كما يجب الاخذ بعين الاعتبار موضوع مواقف السيارات، حيث يجب على البلدية إلزام المستثمر بتطوير مواقف فوق وتحت الارض.

لكن ماذا بخصوص خروج نسبة كبيرة من الوافدين مؤخرا؟

٭ يرى الكثير من التجار أن سبب الشواغر الحالية في الشقق الاستثمارية سببه خروج نسبة كبيرة من الوافدين من البلاد، لكن واقع الحال يشير إلى أن المستثمر الذي لديه عقارات استثمارية مخدومة بشكل جيد وتوفر للمؤجر خدمات وحقوق تأجيرية على حسب ما حدده نظام البلدية لا يعاني من قضية الشواغر، أما التاجر الذي يبني شقق بمساحات صغيرة ويقوم بتقسيمها بشكل مخالف لأنظمة البلدية فهو التاجر الذي يعاني حاليا من أزمة الشاغر، خاصة أن هذا التاجر يطالب بالحصول على نفس إيجارات الشقق المطابقة لأنظمة البلدية، فهل يعقل هذا الامر؟

القطاع الخاص

كيف تنظر إلى دور القطاع الخاص في الوقت الراهن؟

٭ لا احد ينكر أن القطاع الخاص تم طرده من العمل في الكويت خلال السنوات القليلة الماضية، فمطورو السكن الخاص تم طردهم خارج البلاد ومحاربتهم من خلال القانون رقم 8 لسنة 2008، حيث هاجرت هذه الشركات إلى دول الخليج العربي التي رحبت بها وفتحت لها الابواب المشرعة، فالمملكة العربية السعودية أعطت رخص لشركات تطوير العقار الكويتية بشرط شراء الأرض لغرض التطوير وإلا يتم بيعها بنفس سعر الشراء.

في السابق كانت شركات التطوير العقاري تنافس بعضها البعض في تقديم المنتج السكني بما يصب في صالح المواطن، وكان المواطن قادر على شراء البيت من خلال القرض السكني، أما اليوم فقد اصبح المواطن عبئا على الحكومة التي أصبحت هي الوسيلة الوحيدة أمام المواطن لتملك العقار السكني.