قال التقرير الأسبوعي لشركة «كولدويل بانكر» ان بعضا من الشركات العقارية المحلية تواجه في الفترة الحالية تحديات عدة بسبب تأثير الأزمة المالية العالمية، يبدو ان الاهتمام بالأصول والحفاظ على جودتها سيكون المظهر الأول من مظاهر الأعمال الملقاة على عاتقها في المرحلة المقبلة، فعادة ما تقل أحجام التداول في فترات الأزمات، وتقتصر أدوار الشركات على تشغيل عقاراتها والاهتمام بتعظيم الإيرادات التي تحققها العقارات، والتي تعتمد عليها بشكل أساسي في ظل غياب فرص استثمار أخرى.
وأظهر التقرير أهمية تلك الصيانة في زيادة عوائد العقار، مؤكدا أن الاهتمام بصيانة العقار يزيد من عمره الافتراضي ويجعله قادرا على جذب المستأجرين. مبينا أن الصيانة تعد ضمن أهم العوامل التي تتحكم في سعر العقار على المدى الزمني الطويل.
وأكد على ان أعمال الصيانة تحتاج إلى متابعة مستمرة تكاد تكون أسبوعية، وهو ما يرهق الملاك الأفراد منهم والشركات، كان من الطبيعي ظهور وكيل صيانة في هيئة شركة تتولى هذه الأمور نيابة عن الملاك، خاصة لأصحاب المحافظ العقارية، وقد ازداد عدد الشركات التي تتبنى هذا النهج في السوق الكويتي في السنوات الأخيرة إلى حد أن أغلب الشركات العقارية فرخت شركات تابعة خاصة لإدارة العقارات وصيانتها، في حين اتجهت شركات وبنوك أخرى إلى تأسيس أقسام لإدارة عقاراتها وعقارات الغير.
وتطرق التقرير الى القاء الضوء على موضوع الصيانة مع بداية موسم الصيف الذي تكثر فيه أعطال المكيفات والمصاعد والكهرباء، للتعرف على احتياجات العقارات من أعمال الصيانة وتكلفة تلك المصروفات مقارنة مع إيرادات العقار، خاصة أن نسبة كبيرة من الملاك يتجاهلون أهمية الصيانة الدورية لعقاراتهم بهدف التوفير ويعتمدون اعتمادا آليا على تقدير الحارس للصيانة المطلوبة ويستعينون برأيه الفني للأعمال الميكانيكية والكهربائية والمصاعد وغيرها متناسين تماما أن هذه الأشغال تحتاج لخبرات هندسية متخصصة والتي يستبدلها الحارس بسباك أو كهربائي من أقربائه أو أصدقائه من باب تقديم الخدمة لهم والتوفير على المالك، ما ينعكس سلبا على محتويات العقار، فتزداد الأعطال وترتفع كلفة الصيانة فيما بعد.
ويشير التقرير إلى تغير تكاليف الصيانة في فصول الصيف والتي ترتفع كلفتها عن صيانة الشتاء بنحو 30% بحسب الدراسات العالمية، وهي نسبة مبررة في دولة مثل الكويت تشتد فيها درجات الحرارة، حيث تستحوذ صيانة التكييف في فصل الصيف على الجزء الأكبر من المصروفات بنسبة تكاد تصل إلى نحو 50% من إجمالي المبالغ المخصصة لصيانة العقار. خاصة أن كثيرا من الملاك لا يقدمون على صيانة المكيف إلا في بداية فصل الصيف.
كما يتأثر في الصيف أداء جميع المكونات الكهربائية الملحقة بالعقار كالمصاعد وخلاطات المياه بسبب عاملين، الأول هو شدة الحرارة التي تؤثر على أداء الأجهزة، والثاني هو الضغط الكهربائي الذي يرتفع في الصيف لزيادة استهلاك الكهرباء. ويبين التقرير أن صيانة العقارات في الشتاء تختلف عن صيانته في الصيف، حيث تتركز الصيانة في الصيف على التكييف والمصاعد، بعكس الصيانة الشتوية والتي تقتصر على الصرف الصحي وأسقف العقارات، خصوصا بعد هطول الأمطار التي عادة ما تتسبب في تسرب المياه داخل الجدران والأسقف، فضلا عن الصيانة المعتادة سواء فيما يخص الكهرباء أو الدهانات.
ويوضح التقرير كيفية احتساب قيمة الصيانة للعقارات، حيث تتراوح النسب الطبيعية بين 3% و 7% من إيرادات العقار المؤجر، علما بان هذه النسب تقل كلما زاد دخل العقار والعكس صحيح، كما تتحكم بعض العوامل في حجم المصاريف ويأتي في مقدمتها عمر العقار ونسبة الإشغال وغيرها من العوامل التي تتعلق بالهلاك العام لمكونات العقار كالمصاعد والمكيفات والمحتويات الكهربائية وبالطبع نوعية هذه مواد التشطيب وجودتها وبلد المنشأ المستوردة منه.
وقد تصل نسبة مصروفات الصيانة في الأبراج القديمة والمستهلكة إلى 10% من إيرادات العقار.
وتشمل صيانة العقار صيانة المصاعد والتكييف والأصباغ والأسطح والأسقف والكهرباء والصحي والحدائق وحمامات السباحة وأعمال الألمنيوم والزجاج، وأعمال النجارة وغيرها. وقد تطورت أعمال شركات الصيانة في الفترة الأخيرة لتشمل تحصيل الإيجارات، ومتابعة الشؤون القانونية مع المستأجرين وغيرها من الأعمال التي توفر للمالك الراحة وترفع من كفاءة العقار.