- ضرورة حماية أصحاب المصلحة من الملاك والمستثمرين في القطاع العقاري بدول «التعاون»
أوضح أحمد نجم الأمين العام لمركز التحكيم التجاري لدول مجلس التعاون - دار القرار - أن مرونة قواعد التحكيم بالمركز تضمنت آليات تيسير في تسجيل الدعاوى التحكيمية والإجراءات، ومن ضمنها ما يتعلق بإمكانية إجراء تحكيم واحد استنادا إلى عقود متعددة، إذ يجوز التقدم بطلبات ناشئة عن أكثر من عقد أو مرتبطة بأكثر من عقد في دعوى تحكيمية واحدة، بغض النظر عما إذا كانت هذه الطلبات مستندة لاتفاق تحكيم واحد أو أكثر، بشرط أن تكون الطلبات مستندة إلى نفس العلاقة القانونية من وحدة القانون الواجب التطبيق على النزاع والإجراءات ووحدة الموضوع والقواعد مع ذات الخصوم وبذات الصفة والأهلية.
ويعتبر هذا الموضوع من أهم القواعد الجديدة التي تبنتها مؤخرا قواعد التحكيم في المراكز الدولية لتعالج مسائل مثل المنازعات التي تشمل عقودا وأطرافا متعددة.
كما أشار الأمين العام لـ «دار القرار» إلى أن موضوع قبول إجراء تحكيم واحد استنادا إلى عقود متعددة يتناسب مع الوضع الراهن في الاستثمار والتملك في الوحدات العقارية بمشاريع التطوير العقاري في جميع دول مجلس التعاون الخليجي دون استثناء، فالواقع يشير إلى أن كثيرا من الشركات ذات الشخص الواحد أو الشركات القابضة المرخص لها بالتملك والأنشطة العقارية في الممتلكات المملوكة والمؤجرة تقوم بشراء مجموعة من الوحدات العقارية في ذات المشروع التطويري، ويتم الشراء بنفس الصفة والأهلية، وعقود البيع كلها متطابقة من حيث وحدة الأطراف، والقانون، والإجراءات والقواعد.
ثم ينشأ نزاع مع المطور العقاري (البائع) ناتج عن عدم تنفيذه للمشروع جزئيا أو كليا أو عدم تنفيذ بعض التزاماته، وهنا يتسع نطاق الدعوى التحكيمية أمام «دار القرار» في تسجيل نزاع واحد ضد المطور العقاري (البائع) مرتبط بعدة عقود (اتفاقات تحكيم)، وهذا يضفي مرونة كبيرة وتيسير وسرعة وفاعلية الإجراءات وتوفيرا في الوقت وتخفيض نفقات التحكيم، للحصول على حكم تحكيم واحد من هيئة تحكيم واحدة.
وتابع «هذا الموضوع يختلف اختلافا كبيرا عن موضوع الإدخال في خصومة التحكيم، بما معناه إدخال شخص ثالث من الغير في خصومة التحكيم، وقد كان جواز إدخال شخص من الغير في خصومة التحكيم - ولا يزال - مثار جدل في الفقه والقضاء، فقد اختلف الفقه والقضاء حول إمكانية إدخال شخص من الغير في خصومة التحكيم، فذهب بعض اجتهاد الفقه والقضاء إلى الجواز مع تباين بينهم في شروط هذا الإدخال، إذ يجوز لهيئة التحكيم أن تأذن بإدخال من كان طرفا في العقد المتضمن شرط التحكيم، باعتباره طرفا في اتفاق التحكيم الذي يستند إليه التحكيم، أما من ليس طرفا في اتفاق التحكيم، فلا يجوز إدخاله في الخصومة».
وأضاف: ونجد في واقع المشاكل والمنازعات في القطاع العقاري أن بعض المحامين بوكالتهم عن الشركات الاستثمارية العقارية يدرجون في لائحة الدعوى المرفقة بطلب التحكيم أو يتقدمون لاحقا أمام هيئة التحكيم بطلب إدخال الجهة الحكومية المسؤولة عن تسجيل العقارات طرفا في خصومة التحكيم بغرض ضمان التأشير لها على العقار بحظر التصرف فيه، ثم لاحقا بإمكانية الحصول على حكم تحكيمي بصحة ونفاذ عقد بيع ابتدائي وقيام هذا الحكم بعد الأمر بتنفيذه من قبل الجهة القضائية المختصة وتسجيله مقام تسجيل العقد أمام تلك الجهة الحكومية، والمقصود بصحة ونفاذ عقد البيع هو تنفيذ التزامات البائع التي من شأنها نقل الملكية إلى المشتري تنفيذا عينيا والحصول على حكم يقوم مقام تسجيل العقد في نقل الملكية.
وشدد الأمين العام لدار القرار على ضرورة حماية أصحاب المصلحة من الملاك والمستثمرين في القطاع العقاري في دول مجلس التعاون الخليجي، إذ لايزال القطاع العقاري يعتبر ملاذا آمنا للمستثمرين الأجانب أو الخليجيين، ويحقق عوائد سنوية تفوق ما يحقق في القطاعات الاستثمارية الأخرى.
وتشير المؤشرات الاقتصادية إلى ارتفاع نسبة مساهمة القطاع العقاري في الناتج المحلي بدول مجلس التعاون، ويشكل هذا القطاع بيئة جاذبة للنمو في قطاع التشييد والبناء والتنمية العمرانية وقطاع السياحة.