«جلوبل»: توسعة «الأفنيوز» ستساهم في مضاعفة إيرادات «المباني» بحلول 2012

ارتفاع معدلات الإشغال في المجمع من 89% في 2008 إلى 98% في النصف الأول الأصول المملوكة للشركة تتكون من عقارات استثمارية بنسبة 85% وبقيمة دفترية بلغت 239 مليون دينار القيمة العادلة للاستثمارات العقارية للشركة قدرت بنحو 503 ملايين دينار بنهاية النصف الأول لتكون أعلى بنسبة 110% من القيمة الدفترية للشركةقال تقرير صادر عن بيت الاستثمار العالمي (جلوبل) حول تغطية أولية لسهم شركة المباني ان الشركة تتبنى نموذج عمل يركز على تأجير عقارات التجزئة دون غيرها، حيث يعتمد هذا النموذج على مصدر وحيد يحقق لها إيرادات متكررة وهو مجمع «الأفنيوز» التجاري المملوك لها بالكامل، ويستحوذ على 98% من إجمالي مساحتها المتاحة للتأجير في حين يستحوذ مبنى الشركة الإداري المؤجر على النسبة المتبقية من هذه المساحة. وأضاف التقرير انه وبعد النجاح الذي حققته المرحلتان الأولى والثانية من مشروع إنشاء مجمع «الأفنيوز» التجاري، قاربت «المباني» على الانتهاء من بناء المرحلة الثالثة (حيث أنجزت 65% منها)، ومن المقرر أن يبدأ العمل في هذا المجمع في النصف الأول من 2012 المقبل. علاوة على ذلك، شكلت إيرادات الأنشطة العقارية الاستثمارية 92% من إجمالي إيرادات شركة المباني في 2010 (مقارنة بنسبة الإيرادات المسجلة في 2009 والبالغة 91%). وتعتبر الأرض التي أنشئ عليها مجمع الأفنيوز، أرضا مبنية وهي غير مملوكة لشركة المباني، ولكنها استأجرتها من الحكومة الكويتية بموجب عقد إيجار طويل الأجل. وتشير رؤيتنا المستقبلية للقطاع العقاري الكويتي، إلى أن التوجه القوي لشركة المباني للاستثمار في عقارات التجزئة بدلا من العقارات الإدارية والمكتبية، يتيح لها أن تتبوأ مركزا أفضل في السوق في ضوء الآفاق المستقبلية المواتية لنمو القطاع العقاري. علاوة على ذلك، يتميز مجمع الأفنيوز بكونه الأول في نوعه، حيث يعتبر أول مركز تجاري ضخم يتم إنشاؤه في البلاد، وهو يسجل حاليا معدلات إشغال تبلغ 98%. وبناء على ذلك، يمكن لشركة المباني أن تفرض زيادة في أسعار التأجير، وأن تحافظ في الوقت ذاته على معدلات الإشغال الحالية في مجمع الأفنيوز، من خلال قائمة انتظار طويلة من تجار التجزئة الذين يترقبون استئجار محلات تجارية في المجمع. من جهة أخرى، تعتبر مجموعة الشايع التي تمتلك 36% من أسهم شركة المباني، واحدة من كبريات الشركات المتخصصة في تجارة التجزئة في الشرق الأوسط وشمال أفريقيا، حيث تشمل قائمة امتيازاتها التجارية، علامات تجارية عالمية مثل دبنهامز، هارفي نكلز، تش آند ام، نكست، ستارباكس وغيرها من العلامات التجارية الشهيرة. وتشغل مجموعة الشايع حاليا قرابة 20% من المساحة الإجمالية الفعلية المتاحة للتأجير في مجمع الأفنيوز. وتوفر هذه الشراكة الإستراتيجية مع مجموعة الشايع، لشركة المباني المزيد من الضمانات، حيث إنها ستجعلها تمتلك علامة تجارية ذات مكانة مرموقة ستضمن لها نسبة إشغال طويلة المدى. المواصفات التشغيلية لـ «المباني» وبالنظر إلى المواصفات التشغيلية الحالية لشركة المباني، يتركز نشاط الشركة من الناحية الجغرافية في السوق الكويتي بنسبة 100%. ونعتقد أنه في المديين القصير والمتوسط، سوف تواصل شركة المباني الاستفادة من المكانة الراقية التي يتبوؤها مجمع الأفنيوز ومن ولاء عملائه له، وهو ما سيمكنه من الحفاظ على أسعار التأجير المقررة، وهوامش الربح المرتبطة بها. أما في المدى البعيد، فمن الممكن أن يصل السوق العقاري إلى حالة من التشبع، نظرا لدخول معروض جديد من مساحات التجزئة إلى السوق والذي من شأنه أن يؤدي إلى انخفاض هامش ربحيتها. علاوة على ذلك، حددت الشركة خططا لتكرار نموذج مجمع الأفنيوز في أسواق أخرى في الشرق الأوسط وشمال أفريقيا مثل مصر وأبوظبي. وتمت ترجمة هذه الخطط إلى دراسات جدوى اقتصادية، ولكن تأجل إعدادها بسبب الاضطرابات السياسية والاقتصادية المستمرة في المنطقة. مشاريع الشركة وتمثل مساحة مجمع الأفنيوز التجاري 98% من إجمالي المساحة المتاحة للتأجير لدى شركة المباني، ومن ثم، يشكل المجمع مصدر الدخل الأساسي للشركة. وقد تم تشغيل المرحلتين الأولى والثانية من المشروع بالكامل منذ الربع الرابع من 2008، وشملت هاتان المرحلتان تطوير 426 متجرا بمساحة إجمالية متاحة للتأجير تصل إلى 166 ألف متر مربع. إضافة إلى ذلك، بلغ إجمالي تكاليف تطوير المرحلتين الأوليين 164 مليون دينار، بسعر تأجير مقداره 18 دينارا للمتر المربع شهريا، مما يشير إلى ارتفاع ملحوظ في إجمالي العائد على التكاليف يبلغ 20%، ومعدلات إشغال حالية بنسبة 98% ويعتبر متوسط أسعار الإيجار في المرحلتين الأولى والثانية من المجمع منخفضا نسبيا، حيث انها تشمل الأسعار المنخفضة المفروضة على المستأجرين الرئيسيين، وعلى قاعات السينما الواقعة في المرحلة الأولى من المجمع. ويبلغ متوسط القيمة التأجيرية التي يدفعها المستأجرون الرئيسيون في المجمع 9 دنانير للمتر المربع، في حين تدفع متاجر التجزئة الواقعة في المرحلة الثانية من المجمع، حوالي 25 دينارا للمتر المربع، ليبلغ متوسط القيمة التأجيرية المدفوعة في هذه المرحلة 18 دينارا للمتر المربع. ومن المقرر أن يتم الانتهاء من أعمال بناء المرحلة الثالثة من المشروع في النصف الأول من 2012 المقبل، مما سيضيف مساحة مقدارها 95 ألف متر مربع إلى مساحة الإجمالية المتاحة للتأجير في المجمع. علاوة على ذلك، خصصت المرحلة الثالثة من المشروع، لمستأجرين مميزين مقارنة بالمستأجرين في المرحلتين الأولى والثانية،، وتشمل التصميمات المعمارية للمرحلة الثالثة من المجمع 6 مناطق، تحاكي كل واحدة منها منطقة تسوق تقليدية، ابتداء من منطقة عالمية مثل منطقة «سوكو» التي تشبه منطقة سوهو في نيويورك، وانتهاء بمنطقة «ذا غراند أفنيو» التي تشبه في تصميمها جادة الشانزليزيه في باريس. ووفقا لإدارة الشركة، تعتبر معدلات الاستفسار وقبول طلبات التأجير في المرحلة التوسعية الثالثة، مرتفعة بشكل ملحوظ، وهي تزيد على المساحة المتاحة للتأجير بعدة أضعاف. علاوة على ذلك، ذكرت أيضا إدارة الشركة أنها قد حددت متوسط سعر تأجير المتر المربع في المرحلة الثالثة من المجمع بما يتراوح بين 40 و50 دينارا. ومن جهة أخرى، ارتفعت معدلات الإشغال في المجمع من 89% في 2008 إلى المعدلات الحالية البالغة 98% في النصف الأول من 2011، وفي الوقت ذاته، سجل متوسط سعر تأجير المحلات التجارية في المجمع ارتفاعا مستمرا، إذ ارتفع من 13 دينارا للمربع المربع في 2007 إلى 18 دينارا للمتر المربع في نهاية النصف الأول من 2011 الحالي. وفي رأينا، يعتبر التأثير المشترك لتزايد معدلات الإشغال في المجمع إضافة إلى إمكانية فرض أسعار تصاعدية بهدف زيادة متوسط سعر التأجير، دلائل تشير إلى المكانة العالية التي يتبوأها مجمع الأفنيوز في السوق، رغم دخول مراكز تجارية جديدة منافسة له في السوق مثل مركز «مول 360» الذي بدأ تشغيله في 2009، حيث ارتفع عدد زائري مجمع الأفنيوز بمعدل سنوي مركب مقداره 4% في الفترة الممتدة ما بين الربع الأول من 2009 والربع الثاني من 2011، ليبلغ متوسط عدد زائريه 498 ألف زائر في الأسبوع بالمقارنة مع 363 ألف زائر في 2009. من جهة أخرى، تعتزم شركة المباني توسعة مجمع الأفنيوز في المرحلة الرابعة من المشروع، والتي ستقدر مساحتها الإجمالية المتاحة للتأجير بنحو 110 آلاف متر مربع، بعد الانتهاء من أعمال تطوير المرحلة الثالثة. وقد وصلت أعمال التوسعة حاليا إلى مرحلة التصميم النهائية، وتترقب إدارة الشركة صدور موافقة السلطات الرسمية على تنفيذ المرحلة الرابعة. ومن المقرر أن تنتهي أعمال تطوير المرحلة الرابعة في 2015، مما سيسهم في زيادة المساحة الإجمالية المتاحة للتأجير في مجمع الأفنيوز إلى 371 ألف متر مربع، ليصبح بذلك أكبر مركز للتسوق في المنطقة بأكملها. أهم المؤشرات المالية وأوضح التقرير ان إيرادات شركة المباني بلغت ذروة ارتفاعاتها في 2008، واستقرت عند 36.3 مليون دينار، مسجلة زيادة ملحوظة مقارنة بالإيرادات المسجلة في 2007 والبالغة 18.9 مليون دينار كما سجلت إيرادات الشركة المتأتية من الدخل التأجيري الأساسي، نموا للعام الخامس على التوالي في 2010، حيث بلغت 32.6 مليون دينار بالمقارنة مع الإيرادات الضئيلة البالغة 354 ألف دينار في 2006 و13.3 مليون دينار في 2007. من ناحية أخرى، تعتبر رسوم اتفاقية التأجير، رسوما استثنائية، وتحصلها الشركة من المستأجرين الجدد مقابل استئجار المحلات التجارية في المجمع، ولذلك فقد تفاوتت بين صفر دينار في العامين 2006 و2010 و11 مليون دينار في 2008، بسبب العقود الجديدة التي أبرمها المستأجرون الذين يشغلون مجمع الأفنيوز. ارتفعت إيرادات الشركة من رسوم الدعاية والإعلان من 2% في 2007 إلى 6% في 2010 مسجلة ثاني نمو لها على التوالي على أساس سنوي، لتستقر عند مستوى 2 مليون دينار في 2011. علاوة على ذلك، حققت شركة المباني إيرادات أخرى من مواقف السيارات المخصصة للمستأجرين وما يتصل بها من خدمات مقدمة لهم. وفي 2010، استقرت الإيرادات الأخرى عند 928 ألف دينار، أي ما يمثل 3% من إجمالي إيرادات الشركة. وتتكون الأصول المملوكة للشركة في النصف الأول 2011 من عقارات استثمارية بنسبة 85%، وهي تتمثل في مجمع الأفنيوز والمبنى التجاري، وبلغت قيمتها الدفترية 239 مليون دينار متضمنة مبلغ 88 مليون دينار المتعلقة بإنشاء المرحلة الثالثة من المجمع. فقد قدرت إدارة الشركة، بأن يمتد العمر الوظيفي لمبانيها إلى 50 عاما، وبناء على ذلك، تتوقع الشركة ان تحقق استهلاكا سنويا للمباني بمعدلات تتراوح ما بين 2 و3.33%. واستنادا إلى تقييم طرف ثالث مستقل، قدرت القيمة العادلة للاستثمارات العقارية لشركة المباني حتى النصف الأول من 2011 الحالي بنحو 503 ملايين دينار، وهي تعتبر أعلى بنسبة 110% من القيمة الدفترية للشركة. علاوة على ذلك، تبلغ القيمة العادلة لقطع الأراضي المملوكة للشركة في الكويت 192 مليون دينار تم استبعادها من ميزانية الشركة. وتشمل قطع الاراضي المملوكة للشركة في الكويت، 9.500 متر مربع في منطقة السالمية، و187 ألف متر مربع في منطقة الراي المجاورة لمجمع الأفنيوز، وسيتم استغلالها في إجراء المزيد من التوسعات في مركز الأفنيوز التجاري. إضافة إلى ذلك، تمتلك شركة «المباني» حصة في قطعتي أرض في منطقة الدمام بالمملكة العربية السعودية وأبوظبي في الإمارات، كما امتلكت الشركة محفظة استثمارية تضم أصولا مالية بلغت قيمتها 16 مليون دينار في النصف الأول من 2011، أي ما يمثل 6% من إجمالي قيمة أصولها. وذكرت إدارة الشركة أنها تسعى إلى التخارج بشكل كامل من هذه المحفظة لكي تواصل التركيز على أنشطتها العقارية الأساسية. وتغطي ديون شركة المباني 38% من الهيكل المالي للشركة. وفي 2010، استطاعت الشركة تحويل ديونها القصيرة الأجل البالغة 48 مليون دينار إلى ديون طويلة الأجل. إضافة إلى ذلك، وصلت نسبة الديون إلى حقوق الملكية إلى 0.69 ضعف مقابل 0.57 ضعف في 2010، ولكن هذه النسبة تعتبر أقل من النسبة المرتفعة المسجلة في 2008 والبالغة 0.74 ضعف. ووصلت نسبة العائد على الأصول إلى 7.3% في 2010 في حين ارتفع العائد على حقوق المساهمين بنسبة 13.7%. وأوصى التقرير بشراء السهم بسعر مستهدف يبلغ 0.980 دينار. حيث قامت «جلوبل» بتقييم سهم شركة المباني باستخدام طريقة تقييم مجموع الأجزاء لعمليات الشركة، عن طريق تقدير قيمة مشروع مجمع الأفنيوز استنادا إلى المواصفات الخاصة به، وإلى نظرتنا لحجم المخاطر التي يواجهها. ووفقا لطريقة تقييم مجموع الأجزاء لعمليات الشركة، توصلنا إلى سعر مستهدف لسهم الشركة مقداره 0.980 دينار للسهم، وهو ما يشير إلى أن السعر المستهدف لسهم الشركة يعتبر أعلى بنسبة 18% عن السعر الحالي للسهم في السوق. ومن ضمن المخاطر الأساسية التي نرى أن الشركة معرضة لها في المستقبل، تباطؤ نمو الاقتصاد الكويتي، الذي قد يؤثر سلبا على أداء شركة المباني وخاصة أن أنشطتها العقارية تتسم بدرجة عالية من التركيز على المستويين الجغرافي والقطاعي. علاوة على ذلك، إن أي تأخير في موعد التسليم الفعلي للمرحلة الثالثة من مجمع الأفنيوز إلى ما بعد نهاية الربع الثاني من 2012 المقبل، سيقتضي منا إجراء تعديلات على تقييمنا للشركة.