أبل: تكلفة المساكن منخفضة التكاليف في حال تنفيذها من قبل «السكنية» أقل من كلفة إشراك القطاع الخاص

رداً على سؤال النائب عبدالله فهاد الذي يطلب فيه افادته بالبيانات والمعلومات الخاصة بالإجراءات التي تم اتخاذها من قبل المؤسسة لبدء مشروع انشاء البيوت منخفضة التكاليف، وتلك المقرر انشاؤها بمنطقة النعايم والمراحل التي وصلت اليها الاجراءات الخاصة بالمشروع حتى تاريخ السؤال جاء رد وزير الدولة لشؤون الإسكان ووزير الدولة لشؤون الخدمات ياسر أبل كالتالي:

إشــارة إلــى كتــاب رئيس مجلس الأمة رقم (2017_05705_KNA) بتاريخ 4/4/2017 المرفق به السؤال الموجه إلينا من النائب عبدالله فهاد ، يطلب فيه إفادته بالبيانات والمعلومات الخاصة بالإجراءات التي تم اتخاذها من قبل المؤسسة لبدء مشروع إنشاء البيوت منخفضة التكاليف وتلك المقرر إنشاؤها بمنطقة النعايم، والمراحل التي وصلت إليها الإجراءات الخاصة بالمشروع حتى تاريخ السؤال.

نفيدك بالآتي وعلى الترتيب الوارد بالسؤال:

أولا: سيتم طرح أعمال تنفيذ مشروع المساكن منخفضة التكاليف في السنة المالية الحالية 2017/2018.

ثانيا: بناء على نتائج الدراسات الفنية والمخطط الهيكلي ونسب استعمالات الاراضي ودراسة الجدوى الاقتصادية الذي تم اعداده من قبل التحالف الاستشاري لتنفيذ المشروع تبين التالي:

بعد دراسة مخرجات المشروع وفقا للباب الرابع مكررا من القانون رقم (47) لسنة 1993 في شأن الرعاية السكنية (البيوت منخفضة التكاليف) استنادا إلى أحكامه تم طرح المشروع في مناقصة على أساس الشراكة بين القطاعين العام والخاص، حيث تبين عدم الجدوى الاقتصادية والمالية للمشروع بسبب ان المردود المالي وفق ما جاء بالقانون تمثل معدلات سالبة.

استنادا الى ذلك جاءت الاقتراحات بالحاجة إلى اجراء تشريعي على الإجراءات المحددة لتنفيذ المشروع، حيث بتم بناء على رؤى ودراسات المؤسسة التي تمت في عام 2016: إصدار القانون رقم (36) لسنة 2016 والمتضمن به التعديلات على الباب الرابع مكررا (البيوت منخفضة التكلفة) من القانون رقم (47) لسنة 1993 المنصوص متضمنا استبدال احكام الباب الثالث مكررا المشار إليه بالمادة (30 مكررا).

«بأن تتولى المؤسسة العامة للرعاية السكنية توفير بدائل حكومية بتمويل من الدولة في المشاريع تقوم على تنفيذها للمخصص لهم المساكن الشعبية القائمة في كل من الجهراء والصليبية وتكون بديلا عنها وتحدد اسماء المستحقين لها وفقا للشروط والضوابط التي يضعها مجلس الادارة، وللمؤسسة زيادة اعداد الوحدات وفقا لهذه المادة بما يفي بحاجات المستحقين لها».

ثالثا: استنادا الى احكام المادة (30 مكررا) المشار اليها فإن اعمال تنفيذ المشروع بذات اعمال التخطيط والتصميم لشبكات الطرق الرئيسي وشبكات البنية التحتية وجار الطرح لمسابقة اعداد الدراسات المرورية التفصيلية للمشروع على المكاتب المتخصصة تمهيدا لاعتماد المخطط التنظيمي النهائي للمشروع والمبادرة الى انجازه.

وجاءت مذكرة بشأن الرد على أسئلة النائب عبدالله فهاد حول البيوت منخفضة التكاليف كالتالي:

متى سيتم انشاء بيوت منخفضة التكاليف في منطقة النعايم؟

٭ تاريخ طرح اعمال تنفيذ مشروع المساكن منخفضة التكاليف سيكون في الربع الرابع من العام الحالي 2017.

ما سبب تأخر مشروع بيوت التعليم السكني منخفضة التكاليف؟

ـ بعد دراسة مخرجات المشروع التي شملت الجدوى المالية الكاملة للمشروع وعلى الدراسات التقنية والمخطط الهيكلي ونسب استعمالات الاراضي ودراسة الجدوى الاقتصادية والذي تم اعداده من قبل التحالف الاستشاري تبين التالي:

اولا: تكلفة المشروع في حال تنفيذه مباشرة من قبل المؤسسة ستكون أقل من تكلفة تنفيذه من خلال إشراك القطاع الخاص وذلك للأسباب التالية:

1 ـ مصادر تمويل المشروع من خلال القطاع الخاص غالبا ما ستكون بموردين أساسيين، هما مساهمات المساهمين وتمويل بنكي.

2 ـ التمويل البنكي تكلفة على الشركة خلال فترة تنفيذ المشروع (فوائد اثناء التنفيذ) ومن خلال فترة تشغيل المشروع (سداد اقساط القرض)، وتعد الأولى كجزء من التكاليف الرأسمالية للمشروع والأخيرة كجزء من التكاليف التشغيلية.

3 ـ الزام البنوك لمقترضي مثل تلك المشاريع بتوفير جزء من الايرادات في حساب (Escrow Reserve Acount) لحماية البنك من أي إخلال في السداد.

4 ـ زيادة الخطورة من خلال انخفاض القيمة التأجيرية وعدم تحمل المؤسسة مخاطر الطلب والتعويض عن اي وحدات غير مأهولة وكذلك مخاطر جمع الانجاز يؤدي إلى عدم كفاءة توزيع المخاطر بين الدولة والمستثمر مما يؤدي إلى ارتفاع الهامش على معدل الخصم ويزيد من التكلفة التمويلية.

5- الزام البنوك لمقترضي مثل تلك المشاريع بالالتزام بنسبة تغطية «Coverage ratio» مرتفعة ونسبة دين «D/E» منخفضة تؤدي الى صعوبة تمويل المشروع.

ثانيا: عدم جدوى المشروع من الناحية الاقتصادية والمالية فالمردود المالي حسب التشريعات السابقة يصل الى معدلات سالبة.

ثالثا: المدة الزمنية المقدرة لانجاز وتنفيذ المشروع من قبل شركة المشروع ستكون اطول من عقود التصميم والتنفيذ النمطية «EPC» المعمول بها بمشاريع الدولة.

رابعا من حيث القيمة الايجارية يعد هذا المبلغ منخفضا جدا بالمقارنة مع النفقات الرأسمالية والتشغيلية.

خامسا: من حيث مخاطر جمع الايجار فإن شركة المشروع ستتحمل مخاطر جمع الايجار الا انه لن تكون هناك أي مسؤولية عن المؤسسة تجاه شركة المشروع حول اي من المستأجرين الذين لم يتمكنوا من السداد.

سادسا: من حيث مخاطر الطلب فإن شركة المشروع ستتحمل مخاطر الطلب والتعويض عن اي وحدات غير مأهولة.

سابعا: من حيث القيود المتعلقة بالفترة التشغيلية فان شركة المشروع تلتزم بكافة اعمال التشغيل والصيانة للبنية التحتية والبنية التحتية للخدمات الاجتماعية مع ان المباني العامة يتم تسليمها للجهات الحكومية عند اتمام التنفيذ.

ثامنا: من حيث القيود المفروضة على عقود التسليم فيكون عقدا واحدا بدلا من عدة عقود فإن ارادت المؤسسة العامة للرعاية السكنية تنفيذ جزء من المشروع من خلال عقد او اكثر من عقد تحت عدة عقود التصميم والبناء والتنفيذ.

تاسعا: تجري المؤسسة العامة للرعاية السكنية عملية المزاد بين المزايدين الذين لديهم الرخص التجارية المطلوبة فقط والتي بدورها قد تم تحديدها من خلال طلبات التأهيل وطلبات عرض الاسعار ومع ذلك ففقد تبين في مناقشات مع المستشار القانوني المحلي بأن المادة رقم 30 من القانون السابق تعني بان جميع الشركات في سوق الكويت للاوراق المالية مؤهلة مسبقا وليست بحاجة للمشاركة في عملية التأهيل وتحت هذا النظام من الممكن ان يكون الفائز في عملية العطاء لا يمتلك المؤهلات اللازمة لانجاح المشروع.

عاشرا: واستنادا الى اختيار السوق فإن الاقبال على المشروع يبدو منخفضا بالاخص فيما يتعلق بتغطية المشروع بأكمله بموجب عقد واحد الشراكة بين القطاعين العام والخاص حيث ان المشاركين على علم بسوابق المشروع من المحاولات السابقة للمشروع التي انتهت بالفشل.

السؤال: ما الاجراءات والخطوات العملية التي تمت بالمشروع اجمالا منذ توليكم الوزارة؟

٭ الجواب: استمرارا لجهود الدولة في توفير السكن المناسب لكافة شرائح المجتمع الكويتي فقد سبق للمؤسسة العامة للرعاية السكنية انشاء بيوت منخفضة التكليف ينتفع بها فئة من المواطنين والمقيمين بصفة ايجار وذلك في منطقة الجهراء والصليبية.

وحيث ان تلك البيوت والمرافق والخدمات المحيطة بها اصبحت قديمة ومتهالكة ولحرص الدولة على المحافظة على الوجه الحضاري والانساني المشرق للكويت وتوفير السكن الملائم لجميع فئات المجتمع نود الافادة والتعقيب بالتضامن الزمني كالتالي:

٭ في عام 2007: تم اصدار القانون رقم 45 لسنة 2007 والذي بموجبه تمت اضافة الباب الرابع مكررا «البيوت منخفضة التكاليف» على احكام القانون رقم 47 لسنة 1993 وقد لزم هذا القانون المؤسسة العامة للرعاية السكنية بتأسيس شركة مساهمة كويتية تتولى وفقا لنظام البناء والتشغيل والتحويل للدولة القيام بتصميم وتنفيذ وتشغيل وصيانة مساكن منخفضة التكاليف بديلة عن المساكن الشعبية القادمة في كل من الجهراء والصليبية وذلك في المواقع المخصصة من بلدية الكويت لهذا الغرض وبجميع ما تشتمل عليه من مكونات الوحدات السكنية ومباني خدمة ذات عائد استثماري ومبان غير ربحية لخدمة المشروع والمناطق التجارية والاستثمارية ومواقع تخصص لجهات النفع العام بالاضافة الى شبكات الطرق والبنية الأساسية وغير ذلك مما نقرره تفصيلا المؤسسة.

٭ وفي عام 2009 قامت المؤسسة العامة للرعاية السكنية بالتعاقد مع جهة استشارية اقتصادية والتي قامت بدورها بعمل دراسة جدوى اقتصادية للمشروع غير انه لم يتقدم اي من المستثمرين للاشتراك بالمزايدة العلنية.

٭ وفي عام 2011 وبناء على ذلك قامت المؤسسة باعادة طرح المشروع مرة اخرى في مزايدة علنية بعد ان تمت زيادة مساحة المشروع وزيادة المساحات الاستثمارية والتجارية بالمشروع وتقدم مزايد وحيد بعرضه للاشتراك في المزايدة غير ان ذلك المزايد لم يقم باستكمال اجراءات التعاقد.

٭ في عام 2012 واستمرارا لجهود ورغبة المؤسسة في انجاح المشروع تم اقتراح تعديلات على الباب الرابع مكررا «البيوت منخفضة التكاليف» من القانون 47 لسنة 1993 وبالتنسيق مع مجلس الوزراء والجهات المختصة تم اصدار المرسوم بقانون رقم 27 لسنة 2012 متضمنا بعض التعديلات والتي من اهمها.

1- تعديل نسب المشاركة في الشركة المساهمة لتصبح نسبة لا تقل عن 26% تطرح بمزايدة علنية بين الشركات المساهمة المدرجة في سوق الكويت للاوراق المالية والشركات الاجنبية المتخصصة والشركات الاخرى التي يوافق مجلس الوزراء على مشاركتها في المزايدة بشرط ان لا يقل رأسمال اي منها عن الحد الادنى لرأس مال الشركة المسموح تسجيلها في سوق الكويت للاوراق المالية ونسبة لا تزيد عن 24% من الاسهم للحكومة والجهات التابعة لها و50% تخصص للاكتتاب العام لجميع المواطنين.

2- مدة العقد لا تتجاوز الاربعين سنة ميلادية من تاريخ توقيع العقد.

3- القيمة الايجارية الشهرية للوحدة السكنية 50 دينارا تتم زيادتها بنسبة 20% كل خمس سنوات.

4- يجوز بناء على دراسة الجدوى الاقتصادية ان تتحمل الدولة تكلفة كل او جزء من تكلفة انشاء وانجاز البنية الاساسية والمباني العامة ومحطات الكهرباء الرئيسية وابراج المياه ومحطات تنقية الصرف الصحي.

٭ وفي عام 2015 وبالتحديد بتاريخ 2/2/2015 تعاقدت المؤسسة العامة للرعاية السكنية مع ائتلاف شركات بقيادة شركة ارنست ويونغ للاستشارات للقيام بتقديم خدمات استشارات الاعمال للمشروع واعداد كافة الدراسات الفنية والاقتصادية والقانونية بالاضافة الى اعداد مستندات الطرح للمزايدة العلنية وصولا الى تأسيس الشركة المساهمة الكويتية لمشروع المساكن منخفضة التكاليف العقد رقم «1426-2014/2015».

تم الانتهاء من الدراسة التي تشتمل على الجدوى المالية الكاملة للمشروع وعلى الدراسات الفنية والمخطط الهيكلي ونسب استعمالات الاراضي ودراسة الجدوى الاقتصادية والذي تم اعداده من قبل التحالف استشاري.

وبعد دراسة مخرجات المشروع وفقا للباب الرابع مكررا من القانون 47 لسنة 1993 في شأن الرعاية السكنية والمعلمون البيوت منخفضة التكاليف وما طرأ عليه من تعديل بموجب المرسوم بقانون رقم 27 لسنة 2012 لطرح المشروع للمناقصة على اساس الشراكة بين القطاعين العام والخاص فإنه قد تبين عدم جدوى المشروع من الناحية الاقتصادية والمالية فالمردود المالي حسب التشريعات السابقة يصل الى معدلات سالبة.

بناء على المخرجات المذكورة اعلاه والتي تشتمل على الدراسات الفنية والمخطط الهيكلي ونسب استعمالات الاراضي ودراسة الجدوى الاقتصادية والتي تبين عدم وجود جدوى اقتصادية وعائد مالي مقبول لمشاركة القطاع الخاص في تأسيس الشركة لإنشاء البيوت منخفضة التكاليف طبقا للقانون، فقد جاءت التوصية بتعديل او الغاء الباب الرابع مكررا من القانون 47 لسنة 1993 في شأن الرعاية السكنية والمعنون «البيوت منخفضة التكاليف وما طرأ عليه من تعديل بموجب المرسوم بقانون رقم 27 لسنة 2012».

وفي عام 2016: وبناء على التوصيات المذكورة اعلاه، فقد تم اصدار القانون رقم 36 لسنة 2016 والمتضمن به التعديلات على الباب الرابع مكررا (البيوت منخفضة التكاليف) من القانون رقم 47 لسنة 1993 المنصوص كالتالي:

تلتزم المؤسسة العامة للرعاية السكنية بتوفير بدائل حكومية بتمويل من الدولة في المشاريع تقوم على تنفيذها للمخصص لهم المساكن الشعبية القائمة في كل من الجهراء والصليبية وتكون بديلا عنها وتحدد اسماء المستحقين لها وضوابط التخصيص ومواقع المشروعات التي تدرج بها هذه البيوت والمخصصة لهم من المخاطبين بأحكام هذه المادة والشروط والضوابط والأحكام المنظمة لهذا التخصيص وفقا للشروط والضوابط التي يضعها مجلس الإدارة وللمؤسسة زيادة اعداد الوحدات وفقا لهذه المادة بما يفي بحاجات المستحقين لها.

وجاء هذا القانون لتفعيل دور المؤسسة في تقديم خدماتها للمواطنين وإدخال القطاع الخاص كشريك فعال في تقديم تلك الخدمات مع الحفاظ على المال العام وإحداث فاعلية اكثر للقانون تلائم تطورات الاوضاع، حيث سيتم ادراج انشاء البيوت سالفة الذكر ضمن مشاريع المؤسسة في المناطق المختلفة وفقا لما سبق.

لأي مرحلة وصل المشروع؟

٭ جار العمل في تخطيط وتصميم شبكات الطرق الرئيسية وشبكات البنية التحتية وجار الطرح لمسابقة اعداد الدراسات المرورية التفصيلية للمشروع على المكاتب المتخصصة تمهيدا لاعتماد المخطط التنظيمي النهائي للمشروع.

وكان سؤال النائب عبدالله العنزي لوزير الدولة لشؤون الإسكان ووزير الدولة لشؤون الخدمات ياسر ابل كالتالي: نشر تصريح في شبكة جريدة الدستور على لسان وزير الدولة لشؤون الإسكان ووزير الدولة لشؤون الخدمات لإزالة مساكن تيماء والصليبية قبل اكتمال مشروع انشاء عشرة آلاف بيت منخفضة التكاليف بمنطقة النعايم.

لذا يرجى إفادتي بالآتي:

متى سيتم إنشاء بيوت منخفضة التكاليف في منطقة النعايم؟

ما سبب تأخر مشروع بيوت النعايم السكني منخفضة التكاليف؟

ما الإجراءات والخطوات العملية التي تمت بالمشروع إجمالا منذ توليتم الوزارة؟

لأي مرحلة وصل المشروع؟