«بيتك»: العقار المحلي أصيب بكبوة كبيرة بفعل القانونين رقم 8 و9

قال تقرير بيتك عن سوق العقار المحلي خلال الربع الثالث ان الربع الثالث لم يكد ينتهي إلا مع بروز أزمة عالمية عارمة، وتحديدا في منتصف سبتمبر عندما أعلن بنك ليمان براذر رابع بنك استثماري في الولايات المتحدة الأميركية عن إفلاسه، وهو ما أصاب الاقتصاد الأميركي والعالمي بتداعيات بالغة في الأسواق النقدية والمالية على حد سواء في السوق المحلي ومعظم أسواق العالم، حيث أسهمت العولمة المالية وسرعة الاتصالات في تعميق حجم الأزمة وعدم الثقة في الأسواق وتدافع العديد من المستثمرين للخروج من السوق وتصفية تعاملاتهم المالية في تلك الأسواق. وقال التقرير ان الأحاديث والكتابات كثرت عن تأثير وتداعيات الأزمة على الدول، وعلى الرغم من تأثر الاقتصاد الكويتي باعتباره اقتصاد صغير مفتوح، وخصوصا في سوق الكويت للأوراق المالية والإجراءات المتعمدة التي اتخذتها الحكومة لامتصاص الأزمة والتخفيف من آثارها على مستوى السياسات النقدية والمالية، إلا انه وبشرط عودة الثقة للمستثمرين فإن تأثير المشكلة لن يكون كبيرا على السوق العقاري لاختلاف طبيعة التمويل العقاري في النظم المالية المحلية والنظم في الولايات المتحدة الأميركية والذي شهد توسعا كبيرا مع عدم الرقابة عليه، فضلا عن أسعار العقارات المحلية في حدود قدرة الطلب الحقيقي على تنشيط السوق، إضافة إلى الإدراك المبكر لبنك الكويت المركزي والهيئة العامة للاستثمار لضرورة وضع الضوابط تحول دون انتقال الأزمة للمصارف بأنواعها المختلفة. وعلى الرغم من صعوبة التنبؤ بأثر الأزمة المالية العالمية على مؤشرات العقار المحلي وتداولاته في الوقت الحالي، إلا أن الأزمة يمكن أن تضيف عبأ جديدا على مؤشرات العقار المحلي الذي أصيب بكبوة كبيرة بفعل القانونين رقم 8 و9 واللذين حظرا تمويل العقار السكنى الخاص بحثا عن انخفاض أسعاره، إلا أن هذا القانون لم يؤثر إلا في تعميق حجم الركود وتقليص حجم التداولات العقارية لينخفض إجمالي حجم التداولات العقارية بنسبة 31% خلال الربع الثالث لعام 2008 بالمقارنة بالربع السابق أي قرابة الثلث مستكملا منحى الهبوط في التداولات العقارية منذ إصدار تلك القوانين وحتى الآن، حيث سجلت التداولات للصفقات العقارية للسكن الخاص نسبة انخفاض قدرها 70% بالنسبة لعدد التداولات و69% لقيمتها الإجمالية. وبالتالي فإن حرمان شريحة الشباب من امتلاك حلم العمر نظرا لعدم قدرته على تدبير قيمة المنزل المرغوب فيه نتيجة لضعف الدخل مقارنة بالأسعار المحلية سيحول دون تلبية الطلب على العقار لتلك الشريحة فضلا عن تعميق الركود في السوق العقاري والذي سيغذى أيضا بفعل الأزمة المالية العالمية وبعوامل ضاغطة تتمثل في التذبذب في أسعار النفط وتوقع انخفاض النمو. ومما يخفف من حدة الأزمة على العقار المحلي ويدفع النشاط العقاري إلى الخروج من كبوته مجموعة عوامل تتمثل في انخفاض معدلات التضخم لانخفاض أسعار مواد البناء نتيجة لانخفاض الطلب العالمي عليها وهو ما سيؤثر على مستويات الأسعار وتنشيط حركة البناء. ويبدو الحل الناجح في عودة التمويل للعقار السكني، حيث ان تحسن تداولات العقار المحلي من شأنه أن يؤدي إلى موجة طلب عقاري جديدة كفيلة بإحداث طفرة وانتعاش في الأسواق. كما أن الحكومة مدعوة أكثر من أي وقت مضى لطرح أراض جديدة ومشروعات تنموية سكنية والإسراع باستكمال البنية الأساسية للمشروعات القائمة والمنظمة، وهو ما يؤدي أيضا الى إنعاش الحركة العقارية في البلاد ويقدم حلا طال انتظاره لمشكلة نقص المعروض العقاري السكني وطلبات الانتظار المتراكمة منذ عقود طويلة، وقد انعكس إصدار القانون رقم 8 و9 لعام 2008 سلبا على تداول قطاع العقار المحلي إذ أسهم القانونان في تحقيق مجموعة من النتائج السلبية على قطاع العقار السكني تتمثل فيما يلي: التأثير سلبا على مؤشرات السوق العقاري وحركة تداولاته وإصابته بالشلل في ظل توقف العديد من الراغبين في البيع والشراء حيث أصاب هذا القرار السوق بحالة من الارتباك نتج عنها انخفاض التداولات والصفقات العقارية بعد صدور القرار بالمقارنة في الفترة السابقة. وإن كان هناك انخفاض في الأسعار فإنما هو انخفاض دفتري لا يمت للواقع بصلة نظرا لعدم وجود تداولات حقيقية مستمرة بعد صدور القانون. حرم هذا القانون شريحة الشباب من تحقيق حلمهم بامتلاك منزل العمر في ظل منع البنوك الإسلامية من تقديم حلول تمويل تتيح لهم شراء وامتلاك المنزل الذي يتمنوه ومن ثم سداد قيمته للبنك على شكل أقساط مالية ميسرة آجلة، حيث إن امتلاك منزل العمر في ضوء الدخول المتاحة باعتبار أن العقار سلعة معمرة يتطلب ثروة بالمقارنة بالدخل المتاح لدى تلك الشرائح، وقد لا تتوافر في معظم الأحوال في ايدي الشباب الراغب والباحث عن عقار ومأوى ملائم له ولأسرته، كما ان الاقساط الدورية التي يستقطعها البنك من تلك الشريحة ميسرة ومريحة تتناسب مع دخل تلك الشرائح الشهري لمدد طويلة وهي بمنزلة ادخار اسري يمثل ثروة لتك الأسر في الوقت ذاته، كما ان منح الائتمان للعملاء في البنوك الإسلامية يتم وفق ضوابط تخضع لرقابة بنك الكويت المركزي مما يخفف من هذه المخاطر على كل من العميل والبنك في نفس الوقت. الإخلال بمبدأ المساواة وتكافؤ الفرص، حيث ان القانونين قد وضعا صعوبات وقيودا أمام راغبي التمويل، في حين ظل راغبو الاقتراض بفائدة من البنوك التقليدية بمنأى عن هذه القيود.كما أن التضييق على البنوك الإسلامية وتفريغها من أدواتها وتحقيق رسالتها في أعمار الأرض وتقديم التمويل العقاري من شأنه أن يضر بتلك البنوك، كما انه يمثل سابقة تاريخية في التضارب بين السياسات والقوانين المتعارضة. إن غياب ومنع التمويل الرسمي وخصوصا البنوك الإسلامية من الممكن إن يفرز نوعيات جديدة من الفئات المستغلة لتك القرارات العشوائية مثل فئات المحتكرين من أصحاب رؤوس الأموال استغلالا للظروف الطارئة أو فئات أخرى من أصحاب التمويل غير الرسمي استغلالا لحاجة الناس ومنعهم من التمويل عبر جهات التمويل الرسمية. خلاصة القول إن الكويت مازالت تعاني من عدم التوازن بين العرض والطلب في القطاع العقاري، حيث تكمن المشكلة الأساسية في الاستثمار والتطوير العقاري في محدودية الأراضي المتاحة للاستثمار أو الاستغلال، حيث إن معظم الأراضي تملكها الدولة، إذ أن الحكومة هي المحتكر الرئيسي للأراضي ولا تقوم بتطوير أراضيها بشكل ملائم، حيث إن حجم الأراضي المستغلة للأغراض السكنية والاستثمارية والتجارية لا يتعدى 2.5%من المساحة الإجمالية للبلاد، كما أن توقيف عمل البنوك الإسلامية عن منح الائتمان قد ساهم في زيادة حدة مشكلة الانتظار في طوابير الحصول على الرعاية السكنية حيث تشير بعض التقديرات إلى ارتفاع عدد الطلبات المقدمة من 60 ألف طلب الى نحو 90 ألف طلب لم تستطع الحكومة بمفردها توفير الرعاية السكنية لهم.الصفحات الاقتصادية في ملف ( PDF )