«بيتك»: 402.6 مليون دينار قيمة تداولات السوق العقاري في الربع الأول بانخفاض 5.8%

ذكر بيت التمويل الكويتي (بيتك) في تقريره الدوري الراصد للنشاط العقاري خلال الربع الاول ان قطاع العقار المحلي أصيب خلال العام 2008 بصدمتين متواليتين، تمثلت الأولى في صدور القانونين رقمي 8 و9 لعام 2008 في نهاية فبراير، اللذين حظرا على جميع الشركات والمؤسسات الفردية التعامل بالبيع أو الشراء أو الرهن أو إصدار حوالة للغير، ومنع البنوك الإسلامية من تمويل العقار السكني، أما الصدمة الثانية فكانت تداعيات أكبر الأزمات المالية العالمية منذ الحرب العالمية الثانية والتي ألمت بالأسواق في شهر سبتمبر من العام 2008 على السوق العقاري وهو ما أدى إلى تعميق أزمة السوق العقاري سواء على مستوى أسعار العقارات التي شهدت هبوطا بمعدل يتراوح ما بين 10 و30% بينما شهدت بعض المناطق انخفاضا يفوق تلك النسبة، أو على مستوى التداولات العقارية والتي انخفضت بمعدل يصل إلى 37% خلال عام 2008 مقارنة بعام 2007 وليتواصل الانخفاض بمعدل 5.8% بالربع الأول من 2009 بالمقارنة بالربع السابق له. واضاف التقرير ان العام 2007 كان بمثابة ذروة النمو خلال السنوات الخمس الماضية، حيث شهد نموا في التداولات بمعدل نمو يصل الى 59% بالمقارنة بالعام السابق له، كما أن البنوك والشركات العقارية المكونة للسوق باتت تعاني بشكل كبير ومباشر من تداعيات تلك الأزمات، وقد صاحب انخفاض النمو في التداولات تراجعا في معدلات الأسعار في معظم المناطق والمحافظات في العقارات السكنية والاستثمارية والتجارية، كما رافق هذا الانخفاض في الأسعار تراجع في الطلب على العقارات، وسادت الأسواق حالة من الترقب والانتظار في ظل الضبابية التي مازالت تحيط بمصير وتداعيات الأزمة المالية العالمية، والتوترات المالية الأكثر حدة في الأسواق المالية والنقدية العالمية، وأزمة الثقة الموجودة في معظم الأسواق ومن بينها الأسواق الخليجية والمحلية التي شهدت حالة من التراجعات غير المسبوقة. ومن المعروف حجم الارتباط بين قطاع البناء والتشييد والتداولات العقارية، حيث ان ناتج هذا القطاع مشتق بصفة أساسية من الطلب على الأبنية السكنية والتجارية والادارية، حيث يعد هذا القطاع كثيف الاستخدام للعمالة بصفة أساسية، وهو ما يعني امكانية تسريح تلك العمالة، حيث توجهت بعض الشركات لذلك مع اجراءات متعمدة لخفض تكاليفها من خلال خفض تكاليف التوسع، وخفض نفقات الاعلان والتسويق، إلى جانب امكانية دمج عدد من الشركات في ظل تداعيات الأزمة. وقد ذكر التقرير ان الأزمة المالية العالمية أضافت بعدا جديدا له تأثير على حركة التداول وأسعار العقار الاستثمارية بالكويت، فعلى الرغم من كون العقار يمرض ولا يموت الا أن الأزمة قد بدأت في التأثير بالفعل على مؤشرات العقار حيث شهدت التداولات العقارية خلال الربع الأخير من العام 2008 والربع الأول من العام الحالي انخفاضا يرافقه انخفاض مماثل في الأسعار نتيجة لما يلي: اتساع تعثر الشركات الاستثمارية والعقارية وبيع بعض العقارات المرهونة لدى بعض البنوك مقابل قروض موجهة لسوق الأسهم والذي مني بخسائر كبيرة، مما قد يعرض تلك العقارات للبيع وفاء للديون وهو ما أدى إلى زيادة حجم المعروض في السوق من العقارات الاستثمارية ودفع الأسعار للانخفاض. زيادة تأثير الأزمة في ظل التأخر في طرح الحلول لاستعادة الثقة بالأسواق واستمرار الأجواء الضبابية، مما يدفع البعض للترقب من ناحية أو الخوف من ناحية أخرى حيث سادت حالة من عدم وضوح القرار الاستثماري في مجال العقار. وقال التقرير انه ومن اللافت للنظر خلال الربع الأول بروز بعض المؤشرات الإيجابية مثل: تزايد الطلب على العمارات الاستثمارية متوسطة القيمة من شريحة بعض مستثمرين باحثين عن عائد جيد وشهري، وهو ما شهد تداولا على هذه النوعية من العقارات نتيجة لانخفاض أسعار العقارات الاستثمارية من ناحية، وتخفيض سعر الفائدة من ناحية أخرى، وبهدف تحقيق دخل ثابت شهريا وخروجا من المضاربات السابقة في العقار أو سوق الأوراق المالية. انخفاض أسعار مواد البناء وخصوصا أسعار حديد التسليح وأسعار الاسمنت، وهو ما سيعيد تنشيط سوق الانشاءات ويزيد المعروض بشرط استعادة الثقة بعد أن توقف العديد من المستثمرين في وقت سابق نتيجة لزيادة أسعار مواد البناء، وهو ما دفع العديد من حائزي الأراضي الفضاء إلى بنائها وتحويلها الى استثمارات مدرة. بارقة أملوذكر التقرير ان الأمر الذي يعطي بارقة أمل لخروج العقار المحلي والشركات من أزمته والاقتصاد المحلي برمته يتمثل في صدور مرسوم قانون الاستقرار المالي والذي من شأنه توفير عاملي الثقة والأمان في السوق، وتشجيع حركة التداولات، وينعكس ايجابا على جميع القطاعات العاملة، بالاضافة إلى ما يحققه القانون من نظرة إيجابية نحو الكويت واقتصادها من جهات التقييم العالمية. بالاضافة إلى جملة من الاجراءات النقدية للحد من تلك التداعيات كان آخرها تخفيض أسعار الفائدة لتشجيع الائتمان الموجه للقطاعات المنتجة ولاسيما قطاع البناء والتشييد. وأوضح التقرير انه إذا ترافقت تلك السياسات النقدية الجريئة مع سياسات مالية إيجابية واستثنائية من خلال طرح مشروعات عقارية حكومية وهو ما بدأ بالفعل، وتمويل مشروعات البنية الأساسية، فان ذلك من شأنه دفع الشركات العقارية والتداولات لمزيد من الاستثمار، والخروج من حالة الترقب السائدة والمحافظة على أسعار العقارات حيث ان العقار له قدرة كبيرة على تحريك الأسواق لارتباطه بالعديد من القطاعات الاقتصادية بعلاقة تشابك قوية، ومن ثم فان دفع العقار وتحفيزه من شأنه أن يؤدي إلى دفعة أمامية وخلفية ويسهم في احداث دورة نمو بدلا من حالة الانكماش والترقب السائدة. كما أن عودة التمويل العقاري من خلال البنوك الإسلامية بعد حصول بيتك أخيرا على حكم من أول درجة بعدم خضوع «بيتك» لقانوني 8 و9 لسنة 2008، وخضوعه للقانون رقم 30 لسنة 2003 المنظم لأعمال البنوك الإسلامية، الا أن استئناف الحكم من قبل الحكومة قد أجل هذه العودة، حيث حجزت القضية للحكم في 31 مايو المقبل، وهذه العودة للتمويل من شأنها المساهمة في ترويج الطلب على العقارات السكنية، وتلبية احتياجات شريحة كبيرة من العملاء المنتظرين للحصول على سكن خاص. مؤشرات التداول العقاريهذا وقال التقرير انه وعلى صعيد إجمالي السوق العقاري شهدت مؤشرات التداول الصادرة عن ادارة التسجيل والتوثيق بوزارة العدل خلال الربع الأول من عام 2009 انخفاضا قيمته 28.839 مليون دينار لتسجل 402.657 مليون دينار، بنسبة انخفاض قدرها 5.8%مقارنة بالربع الرابع من عام 2008 والبالغ قيمته 431.496 مليون دينار، وقد سجلت تداولات السكن الخاص انخفاضا بنسبة 12.4% والتداولات الاستثمارية العقارية بنسبة 24.2%، بينما ارتفعت قيمة التداولات العقارية التجارية بنسبة 38%. صفقات السكن الخاصسجلت صفقات السكن الخاص ما قيمته 171.67 مليون دينار في الربع الاول، منخفضة عن الربع الرابع 2008 بنسبة 12.4%، حيث انخفض عدد صفقات السكن الخاص لتبلغ 738 صفقة للربع الأول مقارنة بـ 998 عن الربع الرابع من 2008، في حين ارتفع متوسط الصفقة الواحدة خلال الربع الأول ليصل إلى 232.616 ألف دينار مقارنة بـ 196.534 ألف دينار خلال الربع الرابع من 2008، وذلك لانخفاض عدد الصفقات بنسبة 26.1%، وانخفاض أسعار السكن الخاص في بعض المناطق في الوقت نفسه، وقد سجل شهر مارس الماضي أعلى معدل للتداول حيث استحوذ على ما نسبته 48.8% بقيمة 83.876 مليون دينار من إجمالي التداولات الخاصة والبالغة 171.67 مليون دينار خلال الربع الأول في حين جاء شهر فبراير في المرتبة الثانية بقيمة 50.623 مليون دينار وبحصة قدرها 29.5% وجاء شهر يناير في المرتبة الأخيرة بقيمة 37.131 مليون دينار وبحصة قدرها 21.6% بالنسبة لإجمالي التداولات في السكن الخاص. الصفقات الاستثماريةكما انخفض اجمالي التداولات الاستثمارية العقارية خلال الربع الأول ليصل إلى 143.658 مليون دينار مقارنة بـ 189.613 مليون دينار في الربع الرابع من عام 2008 بنسبة بلغت 24.24%، وقد جاء شهر يناير في المرتبة الأولى لحجم التداولات خلال الربع الأول مسجلا ما قيمته 78.891 مليون دينار، وجاء شهر مارس في المرتبة الثانية مسجلا تداولا قيمته 37.430 مليون دينار بينما جاء شهر فبراير في المرتبة الثالثة للتداولات مسجلا تداولا قيمته 27.336 مليون دينار. وقد شهد الربع الأول من عام 2009 من العام انخفاضا ملحوظا في التداولات بسبب الخوف من تداعيات الأزمة المالية العالمية، حيث ان أجواء عدم الثقة في الأسواق قد أثرت في تسجيل انخفاض ملحوظ في مستويات الأسعار وخصوصا أسعار العقارات التجارية والاستثمارية نتيجة لدخول أجواء ركود وبروز مؤشرات تدل على انخفاض مبيعات المحلات التجارية وتجار التجزئة. أسعار أراضي السكن الخاصوبين التقرير ان مؤشرات الأسعار في السوق والتي رصدها بيت التمويل الكويتي خلال الربع الأول قد سجلت انخفاضا في أسعار الأراضي السكنية في معظم المحافظات حيث سجلت محافظة العاصمة انخفاضا نسبته 7.3% في المتوسط بينما كان هذا الانخفاض لا يتعدى 5% في المناطق الداخلية المتميزة مثل ضاحية عبدالله السالم والشامية واليرموك والخالدية والشويخ السكني، والفيحاء وكيفان والمنصورية والصليبخات في حين سجلت بعض المناطق الأخرى في العاصمة انخفاضا يتراوح بين 8 و12% في مناطق مثل الروضة والقادسية والدسمة. وسجلت محافظة مبارك الكبير 370 دينارا لسعر المتر المربع في المتوسط للربع الأول بمعدل انخفاض يصل إلى 10.3% بالمقارنة بالربع السابق له، كما سجلت محافظة الفروانية متوسط سعر يصل إلى 265 دينارا للمتر المربع في الربع الأول من العام الحالي بنسبة انخفاض قدرها 8.8% مقارنة بالربع السابق لعام 2008. أما محافظة الأحمدي فقد انخفضت فيها الأسعار بشكل ملحوظ يصل إلى 10.4% ليسجل متوسط سعر المتر المربع فيها 280 دينارا، حيث سجلت منطقة هدية والوفرة وجابر العلي والصباحية والفحيحيل والرقة معدلات انخفاض تتراوح ما بين 2% و5% بينما تعمق الانخفاض في مناطق المنقف السكني والفنطاس الزراعية ومنطقة الخيران السكنية وهي المناطق التي كانت تشهد مضاربات من بعض الأفراد والشركات العاملة في سوق العقار. وقد شهدت محافظة حولي انخفاضا ملحوظا في الأسعار خلال الربع الأول من العام الحالي مقارنة بالربع الرابع 2008 ليستقر متوسط سعر المتر فيها عند 492 دينارا للمتر المربع، بمتوسط انخفاض 18.4%، في حين سجلت أسعار بعض المناطق مثل منطقة سلوى انخفاضا أعلى من المتوسط وصل الى 9.9% كما شهدت منطقة البدع (شارع التعاون والقسائم الداخلية والشريط الساحلي على البحر معدلات انخفاض تراوحت بين 28% و40%). وسجلت محافظة الجهراء استقرارا ملحوظا ليسجل متوسط السعر 234 دينارا للمتر المربع نتيجة لاستقرار الطلب على بعض المناطق مثل الجهراء القديمة والتي انخفضت أسعارها بنسبة 3.2% ومنطقة العيون والتي انخفضت بنسبة 2.4% في الربع السابق، بينما استقرت أسعار بقية المناطق في محافظة الجهراء بالمقارنة بالربع السابق من العام الماضي. أسعار الأراضي الاستثماريةكما سجلت أسعار الأراضي الاستثمارية انخفاضا ملحوظا خلال الربع الأول وبالمقارنة بالربع الأخير من العام الماضي 2008 بلغ متوسطه 20.8% وقد طالت حالة الانخفاض معظم المحافظات المختلفة وقد تباينت نسب الانخفاض بين المحافظات حيث احتلت محافظة العاصمة المرتبة الأولى للانخفاض مسجلة ما نسبته 33.7% ليصل متوسط سعر المتر فيها إلى 1688 دينارا، وقد سجلت منطقة دسمان أعلى انخفاض والذي اقترب من حاجز 37% أما المناطق المطلة على البحر فقد شهدت أيضا انخفاضا ملموسا وصل إلى 35%، في حين انخفضت المناطق الأخرى في منطقة دسمان وشرق. أما محافظة حولي فقد شهدت انخفاضا ملموسا وصل إلى19.7% خلال الربع الأول مقارنة بالربع الرابع 2008، في حين سجلت منطقة السالمية انخفاضا في الأسعار حيث انخفضت بعض المناطق الداخلية بنسبة ملحوظة في حين طال الانخفاض أسعار مواقع أخرى مثل شارع بغداد والبدع وشارع عبد الكريم الخطابي. وقد سجلت محافظة الفروانية انخفاضا ملحوظا في الأسعار بلغ 11.8% وبمتوسط سعر يصل إلى 671 دينارا للمتر المربع. أما محافظة الأحمدي فقد شهدت أيضا انخفاضا ملحوظا يصل إلى 20% في حين سجلت أسعار بعض المناطق انخفاضا ملموسا بالمقارنة بالربع السابق، وقد سجلت منطقة الفنطاس المطلة على البحر انخفاضا وصل إلى 29% بينما انخفضت بعض الشوارع الداخلية لتقارب حاجز 16%، وبالنسبة لمحافظة الجهراء فقد شهدت انخفاضا مقارنة بالربع السابق من العام الماضي حيث استقر متوسط سعر المتر فيها عند 535 دينارا للمتر المربع من الأرض بمعدل انخفاض 18.1% عن الربع السابق. أسعار العقارات التجاريةهذا وقد استمرت أسعار العقارات التجارية وللربع الثاني على التوالي في تحقيق انخفاض ملحوظ حيث برزت ظاهرة تسييل بعض العقارات المملوكة للشركات والتي تعاني من حالات شح في السيولة ورغبة في سداد مديونياتها وهو ما اتضح في ارتفاع معدلات التداول في العقارات التجارية في الوقت الذي انخفضت فيه الأسعار. وقد امتدت حالة الانخفاض لمعظم المناطق وخصوصا في منطقة العاصمة حيث انخفضت بنسبة 22% خلال الربع الأول من العام الحالي مقارنة بالربع الرابع من العام الماضي، وقد سجل شارع السور أعلى نسب الانخفاض للعقارات ذات نسب البناء 300% ليتراوح سعر المتر المربع فيه ما بين 3.500 و4.000 دينار، تلاه شارع علي السالم والذي تراوح سعر المتر فيه ما بين 4.000 دينار و4.500 دينار، ومازالت بقية الشوارع في العاصمة تشهد انخفاضا بعد وصول أسعارها إلى أرقام فلكية خلال الثلاث سنوات الماضية. بينما سجلت انخفاضا في مناطق أخرى مثل محافظة الجهراء مقارنة بالربع الأول حيث شهد شارع مرزوق المتعب تداولا ملحوظا بانخفاض يصل إلى 29.8%، في حين سجلت محافظة حولي انخفاضا ملحوظا بلغت نسبته 27% وتصدر شارع العثمان المقدمة بالنسبة للانخفاض حيث يتراوح السعر المعروض ما بين 1.750 و2.250 دينارا في المتوسط، كما سجلت محافظة الفروانية انخفاضا ملحوظا بنسبة 25.8% وقد سجل أعلى انخفاض في منطقة العارضية مخازن الشوارع الرئيسية 40.7% وشهدت معظم المناطق التجارية انخفاضا ملحوظا. وقد أصاب الانخفاض محافظة الأحمدي أيضا حيث سجل الانخفاض ما نسبته 21.6% وخصوصا في منطقة الفنطاس المركز الاداري والتجاري. أسعار القسائم الصناعيةوأشار التقرير الى ان القسائم الصناعية شهدت انخفاضا مماثلا في الأسعار في معظم المحافظات وقد سجلت منطقة ميناء عبدالله (تخزين الصلبوخ المستورد) في الأحمدي أعلى نسبة في الانخفاض 41.9% تلاها منطقة شرق الأحمدي بمحافظة الأحمدي بنسبة انخفاض 34.3% وجاءت محافظة مبارك الكبير لتحتل المرتبة الثانية في الانخفاض بنسبة 26.2%، وقد سجلت الفروانية انخفاضا مماثلا لمنطقة الجهراء بنسبة 20%، أما منطقة الشويخ الصناعية والعاصمة فقد احتلت المرتبة الأخيرة فيما يتعلق بنسب الانخفاض حيث سجلت انخفاضا بنسبة 15.8%خلال الربع الأول من العام الحالي مقارنة بالربع الأخير من العام الماضي. أسعار المزارع والجواخيروقال التقرير ان الانخفاض طال أسعار المزارع خلال الربع الأول بالمقارنة بالربع السابق بعد انتهاء فصل الشتاء حيث تخصص الجواخير لاستخدامها كمنتجعات واستراحات من معظم الأسر الكويتية حيث تراوحت نسب الانخفاض ما بين 10% و27% حيث استقر سعر جواخير كبد التي تبلغ مساحتها 2500 متر ما بين 60 الفا و45 الفا للجاخور المبني والمجهز. أسعار الشاليهاتهذا وقد انخفضت أسعار الشاليهات خلال الربع الأول من العام الحالي بمعدل يتراوح ما بين9% و28% بالمقارنة بالربع السابق له.الصفحات الاقتصادية في ملف ( PDF )