الجراح: العقار المحلي يمر بمرحلة التقاط الأنفاس لاستعادة عصره الذهبي

اتحاد العقاريين سيواصل جهوده في مخاطبة الجهات المعنية لإعادة الأوضاع في السوق العقاري إلى نصابها العقـارات الاستثمارية أصبحت الملاذ الآمــن لأصحابها فـي ظل تداعيات الأزمــة الماليــة العالمية قلة السيولة وشح التمويل أصـابـا القطاع وأوجـدا حالة من البطء في تنفيذ المشاريع على المؤسسات المالية الحكومية اقتنـاص الفرصــة وتكويـن محفظـة عقارية للأبراج الموجودة في العاصمة قطاع العقار بحاجة إلى هيئة عقارية تقوم بتملك العقار والأراضي وتخلق مزيداً من الفرص والطلبأحمد مغربي كشف رئيس مجلس الإدارة والعضو المنتدب في شركة مجمعات الأسواق التجارية ورئيس اتحاد العقاريين توفيق الجراح ان قطاع العقار المحلي يمر حاليا بمرحلة التقاط الأنفاس خاصة بعد الحكم التاريخي الذي صدر من المحكمة المستعجلة، وقضى برفض الاستشكال المقدم من الحكومة لوقف تنفيذ حكم الاستئناف، الذي حصل عليه «بيتك» والبنوك التي تعمل وفقا لأحكام الشريعة الإسلامية في شأن استثنائها من القانونين 8 و9 لسنة 2008، اللذين يمنعان الجهات التمويلية من المتاجرة العقارية والسماح لها بتمويل شراء العقارات السكنية للأفراد. وأوضح الجراح في لقاء شامل مع «الأنباء» أن عرقلة تنفيذ الأحكام القضائية بصفة عامة ليست من مصلحة الاقتصاد الكويتي خاصة أن صدور الحكم لمصلحة «بيتك» لاقى تأييدا من المجتمع العقاري الذي اعتبره تأكيدا لعدالة القضاء الكويتي ونزاهته، مضيفا ان السوق العقاري عانى من الجمود نتيجة قانوني 8 و9. وأشار الجراح الى ان اتحاد العقاريين سيواصل جهوده في مخاطبة الجهات المعنية، لإعادة الأوضاع في السوق العقاري الى نصابها وخاصة في ظل حالة الركود الشديدة التي اصابت القطاع العقاري خلال الأزمة المالية العالمية، موضحا ان القطاع عانى خلال الفترة الماضية من توقف مشاريع التنمية والبناء والتشغيل، مما ادى الى حالة من الشلل والجمود. وبيّن الجراح ان اتحاد العقاريين قدم عددا من المقترحات لتنشيط السوق العقاري من خلال اشراك القطاع الخاص في تطوير العقار السكني في ظل عجز الدولة عن حل مشكلات الطلبات الاسكانية المتراكمة. وشدد الجراح على ان القطاع العقاري يعتبر من القطاعات الرادفة للاقتصاد الوطني، والحكومة بدأت في اتخاذ اجراءات متعددة لتنظيم القطاع من خلال اقامة لجنة لتنظيم السوق الذي يفتقر الى التنظيم والشفافية. وطالب المؤسسات المالية الحكومية مثل الهيئة العامة للاستثمار والهيئة العامة للتأمينات الاجتماعية بأن تقتنص الفرصة لتكوين محفظة عقارية للأبراج الموجودة في العاصمة خاصة ان الاراضي في الكويت شبه نادرة ومملوك معظمها للحكومة، موضحا ان القطاع بحاجة الى هيئة عقارية تقوم بتملك العقار والاراضي وتخلق مزيدا من العرض والطلب على العقار، وفيما يلي التفاصيل: بداية، ما تعقيبك على الحكم الصادر لصالح «بيتك» في قانوني 8 و9 بشأن الرهن العقاري والتمويل العقاري؟ والى اي مدى استفاد قطاع العقار من هذا الحكم؟ إن تأييد الدائرة الإدارية الثانية بمحكمة الاستئناف للحكم السابق الصادر لصالح بيت التمويل الكويتي (بيتك) قد اعاد الأمور إلى نصابها وإن لم يكن بشكل كامل، لاسيما أن هذا الحكم اقتصر على البنوك الإسلامية فقط، وأن عملية الرهن والتمويل يجب أن تكون متاحة للجميع، فهذه العملية هي حق متفرع من الملكية التي رهنها الدستور الكويتي لمواطنيه. وأتمنى أن يلحق هذا الحكم صدور حكم آخر يقضي بإلغاء القانونين 8 و9 لسنة 2008 وشطبهما بشكل كامل نظرا لأنهما غير دستوريين، وفي الوقت ذاته اطالب بأن تكون هناك مبادرة من قبل الحكومة ومجلس الأمة لمراجعة القانون بشكل كامل خاصة في جوانب الرهن والتمويل والتملك. فالقطاع الخاص كان يساهم وبشكل فاعل في حل المشكلة الاسكانية في الكويت، وذلك قبل ان يعمل هذان القانونان على إيقاف عمليات البيع والشراء وبالتالي الحد من دور القطاع الخاص في هذا المجال، والارتفاع المبالغ فيه في اسعار الاراضي السكنية لم يكن بسبب شركات القطاع الخاص، وإنما كان بسبب الحكومة التي لم تقم خلال السنوات الماضية بطرح أراض سكنية، حتى باتت معادلة العرض والطلب ترجح لصالح الطلب الكبير مقابل عرض قليل وبالتالي لم تكن هناك معادلة صحيحة على الإطلاق. واتحاد العقاريين سيواصل جهوده في مخاطبة الجهات المعنية لإعادة الاوضاع في السوق العقاري الى نصابها خاصة في ظل حالة الركود الشديدة التي مازالت تخيم على السوق العقاري، الذي كان يساهم فيه القطاع الخاص ببناء 4 آلاف وحدة سكنية سنويا وهو ما كان يساعد الحكومة في حل مشكلة الإسكان إلا ان قانوني الرهن العقاري منعا القطاع الخاص من مواصلة هذه المسيرة خاصة ان عرقلة تنفيذ الأحكام القضائية بصفة عامة ليست في صالح الاقتصاد الكويتي، خاصة ان صدور الحكم لصالح «بيتك» لاقى تأييدا من المجتمع العقاري الذي اعتبره تأكيدا لعدالة ونزاهة القضاء الكويتي. والحكم الذي صدر لصالح «بيتك» والذي يعد اكبر ممول عقاري في الكويت يعتبر مبادرة لإعادة الروح الى سوق العقار السكني من جديد بعد ان تراجع خلال الـ 16 شهرا الماضية نتيجة لصدور القانونين في فبراير 2008، والحكم يكمن اهميته في فتح المجال امام المواطنين للحصول على تمويل سهل لشراء العقار السكني، خاصة ان عملية الرهن والتمويل يجب ان تكون متاحة للجميع، باعتبار انها حق متفرع من الملكية التي كفلها الدستور الكويتي للأفراد، وهناك توجه من الحكومة ومجلس الامة لمراجعة القانونين وذلك لمساعدة القطاع العقاري في الخروج من ازمته. محفظة عقارية طالب البعض بالعمل على تأسيس محفظة عقارية بقيمة 500 مليون دينار لتحريك المياه الراكدة في السوق العقاري تقودها الهيئة العامة للاستثمار والجهات الحكومية الأخرى في الدولة ما تعليقكم على هذا الموضوع؟ إن تأسيس محفظة عقارية بقيمة 500 مليون دينار سيؤدي بالطبع الى تحريك القطاع العقاري والانشائي وجميع القطاعات المرادفة للعقار وان ضخ اموال جديدة في هذا السوق سيؤدي الى تحريك عجلة التنمية والتطوير في الشركات العقارية فكثير من الشركات العقارية المحلية لديها مشاريع ضخمة وابراج تم انشاؤها داخل الكويت ولم تكن بحاجة الى دعم مستمر لتكون هذه المشاريع رمزا حضاريا للكويت، خاصة ان الشركات العقارية تعاني حاليا من نقص في السيولة وذلك بسبب شل حركة التداول العقاري في الآونة الأخيرة، وبالتالي نحن كاتحاد لملاك العقار نؤيد تأسيس هذه المحفظة وتكون بقيادة الهيئة العامة للاستثمار وذلك لاقتناص الفرص العقارية المناسبة وذات الجدوى الاقتصادية لتحريك عجلة التنمية في الكويت، حيث لا يوجد اختلاف بين امتلاك برج في مدينة الكويت او طوكيو فهو استثمار عقاري في النهاية. هناك شبه شلل وجمود منذ فترة ليست بالقصيرة في قطاع العقار المحلي بعد توقف مشاريع التنمية ومشاريع البناء والتشغيل والتحويل فما مدى تأثر قطاع العقار المحلي بالأزمة المالية؟ إن تأثر مشاريع التنمية ومشاريع البناء والتشغيل والتحويل ادى الى شل الحركة الاقتصادية في البلاد وقد تأثر قطاع الانشاءات والمقاولات تأثرا بالغا من توقف هذه المشاريع، كما ادت الازمة المالية الى هبوط حاد في القيمة الرأسمالية للمبالغ المستثمرة وذلك ادى الى عدم امكانية تسييل هذه الاستثمارات ولا شك في ان قطاع العقار المحلي خاصة المشاريع العقارية الكبرى مثل بناء الأبراج والمجمعات التجارية ذات الصبغة التجارية تأثرت تأثرا بالغا وذلك بسبب قلة السيولة المتوافرة لدى الشركات العقارية، فالأزمة المالية العالمية أثرت على قطاع العقار المحلي من خلال: أولا: توقف بعض المشاريع العقارية المحلية عن تكملة مراحل البناء وذلك بسبب قلة السيولة المتوافرة. ثانيا: هبوط نسبة قليلة من قيمة العقارات التجارية والاستثمارية خاصة الأراضي الفضاء. ثالثا: قلة حركة التداول العقاري بشتى قطاعاته التجارية والاستثمارية والصناعية والسكنية نتيجة حالة الترقب لزوال الأزمة المالية وتداعياتها السلبية. مقترحات لتنشيط قطاع العقار أصدر وزير التجارة والصناعة مؤخرا قرارا وزاريا بتشكيل لجنة لدراسة تنظيم وتطوير السوق العقاري وذلك لتلافي العشوائية وتحقيق الشفافية، فماذا تتوقع بشأن هذه اللجنة وهل هذه الخطوة جاءت متأخرة لتنظيم القطاع؟ أتوقع من اللجنة دراسة التأثيرات التي يتعرض لها سوق العقار من أمور ضارة، واقتراح الحلول لمعالجتها من خلال الرصد والتحليل ووضع النظم والإجراءات التي تكفل تحقيق كل ما فيه دعم القطاع العقاري من خلال تفعيل عمل شركة المقاصة العقارية وذلك في خطوة لتلافي العشوائية وتحقيق الشفافية وبما يحقق التكافؤ بين البائع والمشتري. وقد قام اتحاد العقاريين بتقديم بعض المقترحات بهذا الخصوص لتنشيط وتطوير السوق العقاري، خاصة انه يجب مراعاة اشراك القطاع الخاص في تطوير العقار السكني في ظل عجز الدولة عن حل مشكلات الطلبات الإسكانية المتراكمة، ومن هنا فإن اشراك القطاع الخاص يجب ان يتم وفقا لأسس ومبادئ وخطط مدروسة بعيدة كل البعد عن التنفيع الشخصي للأفراد أو الشركات. كما انه يجب تعاون الجهات الحكومية (البلدية ـ التجارة ـ العدل ـ الإطفاء) والجهات الأخرى المتعلقة بالقطاع العقاري على توفير جميع المعلومات والبيانات التي تفيد هذه اللجنة لدراسة الوضع العقاري، مما يؤدي الى سرعة تنفيذ المعاملة العقارية. تنظيم القطاع هل ينظر لقطاع العقار على انه خارج الدورة الاقتصادية وليــس ضمن أولويات الحكومة؟ القطاع العقاري من القطاعات الرادفة للاقتصاد الوطني ومن أهم القطاعات الاقتصادية في البلد، والحكومة بدأت تتخذ اجراءات لتنظيم القطاع من خلال إقامة لجنة لتنظيم السوق العقاري الذي أصابه الشلل والوهن جراء الأزمة المالية العالمية الطاحنة التي عصفت باقتصادنا نهاية العام الماضي، وأتمنى من اللجنة التي سيكون ضمن اختصاصها تنظيم القطاع تحقيق مزيد من الشفافية وتنظيم القطاع المريض. ما نسبة تأثر العقار السكني والاستثماري والتجاري من الأزمة المالية العالمية، والى متى تتوقعون استمرار تأثيرها، ومتى الانفراجة؟ بشكل خاص تنقسم العقارات السكنية في الكويت الى قسمين الأول أراضي فضاء والثاني بيوت مطورة، وبالنسبة للبيوت المطورة مازالت أسعارها مرتفعة جدا وان حدث انخفاض فهو طفيف لا يذكر، خاصة في المناطق التي كانت اسعارها مرتفعة جدا ومبالغ فيها، ولكن بشكل عام توجد شريحة بيوت الشباب الكويتي والتي تتراوح اسعارها بين 180 و250 الف دينار، وهذه الشريحة لم تتأثر بالأزمة المالية العالمية، والطلب زاد عليها ومن ثم ارتفعت أسعارها هي الأخرى خاصة في الأماكن التاريخية القديمة مثل الضاحية والأراضي الفضاء للسكن الخاص تنقسم هي الأخرى الى نوعين: أراض مسموح بها بالبناء وأراض غير مسموح بها، والأراضي غير المسموح بها كانت تتعرض دائما للمضاربة في الأسعار وتأثرت كثيرا من ذلك، وهنا لا ينبغي أن نتجاهل المشكلة الرئيسية التي تتمثل في ندرة أراضي السكن الخاص، حيث ان الحكومة تضع يدها على أكثر من 90% من أراضي الدولة. وأصبحت العمارات الاستثمارية هي الملاذ الآمن لأصحابها في ظل الأزمة المالية العالمية، خاصة العمارات المستقرة التي تتراوح أعمارها بين 10 و12 سنة، وأسعار هذه العمارات لم تشهد أي انخفاض خلال الأزمة أو بعدها، والمسألة في النهاية نسبية في موضوع العقارات الاستثمارية فالانخفاض لم يحدث إلا في العمارات الاستثمارية الجديدة التي تم تشييدها خلال الأزمة ولجأ أصحابها الى تخفيض الإيجارات لمجاراة السوق خلال الأزمة. وقطاع العقار الاستثماري بشكل خاص مستقر سواء خلال الأزمة أو بعدها فالانخفاض حدث بشكل خاص في العمارات حديثة التشييد، ولم يحدث في القطاع ككل. إما بالنسبة لقطاع العقارات التجارية فإن هذه العقارات يتحكم فيها بالأساس الموقع، وهذا القطاع للأسف تأثر كثيرا بالأزمة خاصة في منطقة العاصمة لأن المعروض أصبح كبيرا جدا والطلب في الوقت ذاته أصبح ضئيلا في الوقت الذي لجأت اليه الشركات الى تقليص نفقاتها خلال الأزمة، وما حدث بالفعل هو «تصحيح قاس» لأسعار الإيجارات في منطقة العاصمة التي شهدت ارتفاعات مبالغا فيها قبل اندلاع شرارة الأزمة المالية العالمية. ولكن هناك إحساسا عاما لدى شريحة كبيرة من العقاريين بأن هناك أزمة ولكننا لم نشاهد اي مبيعات للأبراج الكائنة في منطقة العاصمة خلال الفترة الماضية. ولكن ما حدث من انخفاض في منطقة الأبراج بالعاصمة لا يتعدى 30% من أسعار الإيجارات، خاصة ان منطقة العاصمة منطقة صغيرة ومحدودة المساحة ومملوك 70% منها للحكومة. ومن هنا أطالب المؤسسات المالية الحكومية مثل الهيئة العامة للاستثمار والهيئة العامة للتأمينات الاجتماعية بأن يقتنصوا الفرصة لتكوين محفظة عقارية لهذه الأبراج، خاصة ان الأراضي في الكويت شبه نادرة ومملوكة للحكومة، فلابد أن تكون هناك هيئة عقارية تقوم بتمليك العقار والأراضي وان تخلق مزيدا من العرض والطلب على العقار، وتقوم بعدد من الدراسات المعمقة لحجم التوسع الإسكاني. أما عن انفراجة الأزمة عن قطاع العقار فتتمثل في تقديم المزيد من المشاريع التنموية التي تساهم في دفع مزيد من السيولة في شتى مجالات القطاعات.د تشدد عمليات الاقراض ولكن، شح التمويل العقاري ساهم بشكل كبير في إحداث شلل تام في قطاع العقار فما الأسباب التي أدت إلى توقف التمويل؟ مع انطلاق شرارة الأزمة المالية العالمية بدأت معظم البنوك المحلية في التشدد في عمليات الإقراض والتمويل وهو ما أحدث مشكلة كبيرة في توقف عدد من المشاريع، باعتبار ان التمويل العقاري بمثابة الأكسجين للقطاع الذي يحتاج الى تمويل ضخم جدا نظرا لضخامة المشاريع العقارية. ما تعقيبكم على موافقة مجلس الأمة بالسماح للخليجيين بتملك العقار؟ وهل هذه الخطوة ستنعش القطاع ام ستزيد الأسعار؟ ان موافقة مجلس الأمة على قانون مساواة الخليجيين بالمواطنين في تملك العقار خطوة جيدة نحو تحسين سوق العقار المحلي، خاصة ان السوق يعاني في الوقت الحالي هبوطا شديدا نتج عن التداعيات السلبية من الأزمة المالية العالمية، علما أن هذا القرار صائب لكنه متأخر. وأتمنى أن يتم السماح لغير الخليجيين المقيمين في الكويت بتملك الشقق والمنازل، فلابد من النظر بعين الاعتبار الى هذا الموضوع المهم خاصة ان بعض المقيمين يعيشون في الكويت منذ اكثر من 50 سنة، حيث إن هذه القرارات تزيد من حركة التداول العقاري وتنعش القطاع الخاص، وبالنسبة لمسألة زيادة الأسعار فإنه ستكون هناك زيادة في الأسعار وذلك لكثرة الطلب المتوقع على العقارات. ما حجم المشاريع العقارية الملغاة والمعلقة من قبل الشركات العقارية في الكويت؟ لا توجد مشاريع ملغاة من قبل الشركات العقارية، ولكن هناك بطء في التنفيذ والانتهاء من المشاريع في الوقت الحالي وذلك بسبب قلة السيولة وشح التمويل. وما دور اتحاد العقاريين في تنظيم سوق العقار، وهل قام بدور محوري للمحافظة على القطاع خلال الأزمة المالية؟ نعم قام الاتحاد بعمل عدة جلسات نقاشية لوضع حلول متكاملة وفاعلة للمعوقات التي تواجه الشركات العقارية خصوصا صعوبة الحصول على التمويل في ظل الأزمة المالية الحالية، وقد بذل الاتحاد كل ما في وسعه لحل هذه المعوقات سواء بلقاء المسؤولين أو من خلال اللقاءات الشخصية،، كما قام الاتحاد بإيضاح آرائه بما يخص قانون الاستقرار المالي من خلال الحضور والمشاركة في اللجنة المالية والاقتصادية بمجلس الأمة.