خبراء: السوق العقاري الألماني واعد.. و10% نمو في أسعار الوحدات

طارق عرابي

أكد خبراء عقاريون شاركوا في ندوة عن السوق العقاري الالماني على أن سوق العقار الالماني يأتي في المرتبة الثانية من حيث الاهمية على مستوى الاسواق العقارية الاوروبية (السوق البريطاني في المرتبة الاولى)، فيما يمتاز السوق الألماني بعدد من الامتيازات التي تجعله سوقا جاذبا ومحبذا لشريحة كبيرة من المستثمرين الاوروبيين والخليجيين على حد سواء.

العقار السكني

وفي مستهل الندوة التي أقامتها «بلوبرينت» بالتعاون مع «جونز لانغ لاسال»، قال رئيس شركة «جونز لانغ لارسال» أن سوق العقار السكني الألماني يتمتع بمواصفات خاصة به، حيث ترتفع فيه نسب الأشغال، مرجعا ذلك الى ارتفاع أعداد السكان الى نحو 80 مليون نسمة على مستوى جميع المدن الألمانية المختلفة.

وأشار الى ان المواطن الالماني لا يحبذ تملك العقار وانما يفضل التأجير وذلك بسبب ارتفاع الضرائب التي تفرض على التمليك، ولعل ذلك ما يفسر ارتفاع الطلب على استئجار المنازل، لذا فانها تعتبر فرصة جيدة أمام المستثمر الاجنبي الراغب في شراء العقار بغرض الحصول على عائد مستقر عن طريق اعادة تأجيره على المواطنين الالمان، خاصة اذا ما عرفنا أن دخل التأجير الشهري للمتر المربع يبلغ 20 يورو أي ان الدخل الشهري لوحدة مساحتها 50 مترا هو 1000 يورو شهريا.

وبين ان فرانكفورت تعد من بين أبرز المناطق الألمانية نموا خلال الفترة الحالية، حيث تصل نسب النمو في اسعار الوحدات العقارية هناك الى نحو 10% سنويا، وهي نسب متميزة مقارنة بباقي المدن الالمانية الاخرى التي لا يصل متوسط نسب النمو فيها الى 5% سنويا.

خطوات التملك

بدوره استعرض رئيس قطاع مبيعات العقارات السكنية في شركة مشاريع «زابل دينيس ماروهن» خطوات شراء وتملك العقار في ألمانيا والاجراءات التي تتعلق بعملية التملك موضحا أن هناك رسوم يتم دفعها بواقع 8.5% موزعة على النحو التالي:1% من قيمة العقار تأمين حجز الوحدة العقارية، 6% رسوم وطوابع حكومية، 1.5% رسوم تسجيل العقار، 1%عمولة المحامي.

وأشار الى أن العميل الراغب في تملك عقار في ألمانيا ملزم في بداية الامر بعمل توكيل رسمي للمحامي حتى يستطيع تمثيله أمام الجهات الحكومية والخاصة، كما يتم منح المشتري أسبوعين كحد ادنى للقيام بالاجراءات المتعلقة بالرهن العقاري، يلي ذلك متابعة اجراءات التصديقات على العقد والتي يقوم بها المحامي لدى كاتب العدل أو في السفارة الألمانية بالكويت وتكلفتها بين 50 الى 100 يورو.

ولفت الى أن التملك في ألمانيا حر بنسبة 100% وان عقود الشراء تتميز ببيانات مفصلة ما يضفي عليها مزيدا من الشفافية مع ضمان الالتزام بمعايير البناء والتشييد، كما يحمي القانون الألماني مشترين العقار من حالات افلاس قد تصيب المطور للعقار وذلك من خلال عدة اشتراطات ملزمة على الأخير.

الضرائب السنوية

وتطرق الى الضرائب التي يتم دفعها على العقار وتشمل ضريبة تسجيل العقار أو نقل الملكية عند البيع وتمثل 6% من قيمة العقار، كذلك ضريبة البلدية وتتراوح بين 300 و700 يورو سنويا، بالاضافة الى ضريبة الدخل التي تبدأ من صفر وتصل الى 42% من دخل العقار على حسب الشرائح المعتمدة لكل عقار، على أن يتم خصم 2%منها سنويا قيمة استهلاك العقار، باضافة الى ضريبة التركات التي يتم احتسابها عند نقل الملكية لورثة وتتراوح بين 7 و19% من قيمة العقار.

تمويل 54%

بدوره قال المستشار المالي الأول في شركة «أن ال بي» بيتر كلينتون يتشر انه يحق للمستثمر الأجنبي والكويتي الراغب في شراء العقار في ألمانيا الحصول على تمويل لشراء العقار بنسبة تصل 54% من قيمة العقار بفائدة 1.25%، ما يعتبر عاملا مشجعا للمستثمرين، خاصة اذا ما عرفنا أن مدة الرهن والسداد تصل الى 10 سنوات، حيث يقوم المشتري بدفع مبلغ الأصل ومن ثم تقسيط المتبقي، مع العلم بأن هناك تشددا في الاشتراطات المتعلقة ببيع العقار خلال فترة القرض.

نمو مستقبلي

من جانبه قال المحامي في شركة «بي ام كي» لارس كرويدل إن مدينتي فرانكفورت وبرلين تعتبران من أكثر المدن الالمانية التي يتوقع أن تشهد نموا ملحوظا خلال الفترة المقبلة، بالاضافة الى مدينتي ميونخ وهامبورغ، وان كانتا الاخيرتين تمتازان بارتفاع مقارنة بغيرها من المدن الالمانية، مشيرا الى ما تتمتع به المدن الالمانية من نظام قانوني ثابت واستدامة للدخل واستقرار اقتصادي يدعم السوق العقاري.