«كريدي سويس»: الحكومات مطالبة بشراء أصول الشركات المتعثرة وقت الأزمة

في تقرير صادر عن بنك «كريدي سويس» حول أداء العقارات في الأسواق العالمية، اشار التقرير الى وجود اتجاه تصاعدي في الايرادات العقارية خلال الربع الثاني في الولايات المتحدة. واشار التقرير الى ان العديد من العقارات تتسم بصفتين اثنتين: أولا، استقرار المردود الأساسي. ثانيا، تراجع الدخول الايجارية. ويلاحظ في هذا المجال، وجود استثناءات هي في أسواق الولايات المتحدة، حيث واصلت الإيرادات اتجاهها التصاعدي في الربع الثاني من عام 2009، مما يدل على بدء عملية تصحيح اقتصادي طويلة الأجل في الولايات المتحدة. ومع ذلك، فإن انتظار هبوط الإيجارات إلى القاع قبل عودة الدخول إلى السوق من المرجح أن يثبت كونه إستراتيجية دون المستوى الأمثل، ذلك أن إجمالي العوائد يميل إلى التعافي قبيل تعافي الإيجارات حيث ان عوائد الإيجار هي دائما ايجابية وكذلك فإن قيمة رؤوس الأموال عادة ما تستعيد عافيتها قبل أن يتم استقرار الإيجارات. وعلى سبيل المثال، خلال عام 1989 عندما حدث التراجع العقاري في المملكة المتحدة، فإن حجم العائدات الإجمالية تحول إلى أرقام إيجابية نحو عامين قبل أن تعاود الإيجارات انتعاشها. لذا فإننا نعتقد أن هناك فرصا تجارية واستثمارية جذابة في مجال العقارات بالفعل الآن، وذلك لصالح أسواق أوروبا الغربية حيث الإيجارات وقيم رأس المال قد انخفضت بشدة، مثلا: في المملكة المتحدة وفرنسا، فمن الأفضل ان تستمر الحكومات في شراء اصول الشركات المتعثرة باعتبار ان الحكومات تلجأ لمثل هذه الممارسة خلال فترة الأزمة لتحقيق قدر من الاستقرار في سوق الأصول. ونحن بالتالي بناء على هذا نقوم بتحديث موقف العقارات التجارية في آسيا إلى تصنيف «محايد» من «الوزن الترجيحي» لدينا بدلا من وزن «ضعيف نسبيا» في تصنيفاتنا للموجودات العقارية هناك، لكن المخاطر لاتزال مرتفعة، لاسيما على الجانب الايجاري. أما فيما يتعلق بالسوق العقارية المدرجة، فإننا نتوقع تحقيق أداء قوي خلال الربع الرابع من عام 2009، ذلك أن المزيج المتاح من السيولة الوفيرة، وانخفاض عائدات السندات مع تحسن مؤشرات الاقتصاد يتواصل ويستمر بما يؤدي إلى مواصلة دعم أسهم الشركات العقارية. أسواق العقارات المباشرة كثير من أسواق المكاتب الآسيوية قامت بتصحيحات حادة منذ الخريف الماضي، وبعض التقييمات قد تبدو جذابة مرة أخرى. بدأ التصحيح في وقت متأخر في معظم الأسواق المتقدمة آسيا والمحيط الهادئ في مجال العقارات. ولكن مسار التعديل اكتسب في وقت لاحق وضوحا ونشاطا أكثر. وذلك خاصة في هونغ كونغ وسنغافورة. وبفضل هذه التصحيحات السعرية، ونظرا لزيادة توافر السيولة، فإن المستثمرين يعودون الآن إلى الأسواق الآسيوية المتقدمة. لقد سجلت أسواق العقارات التجارية الآسيوية انتعاشا قويا نسبيا في نشاط المبيعات في الربع الثاني من عام 2009، كما بدأت مستويات العوائد تستقر في معظم المدن. تقود منطقة آسيا المحيط الهادي عملية تعافي الاقتصاد العالمي المستمرة حاليا. ولذلك فإننا نتوقع حدوث انتعاش في الطلب على المساحات المكتبية في هذه المنطقة قريبا لهذا السبب. وبشكل عام، فقد تحسنت أحوال هذه الأسواق بشكل كبير في السنوات الماضية، وهذا هو ما حدا بنا إلى رفع تصنيف هذه الأسواق إلى درجة «محايد». وفي هذا الصدد، فإننا نوصي بأسواق استراليا، ونقلل من قيمة أسواق سنغافورة. أما بالنسبة لأسواق طوكيو باليابان، فإننا نبقيها عند درجة «محايد» أيضا. كانت اسواق العقارات المكتبية الممتازة ضيقة في بداية الازمة الاقتصادية حيث كانت معدلات العقارات الشاغرة تقل عن 6% في كل المدن الرئيسية في الصيف الماضي. وساعد ذلك على محافظة الايجارات على قوتها النسبية في الاشهر الصعبة الماضية. وبدعم من السياسة النقدية حيث خفضت اسعار الفائدة من 7.25% في اغسطس الماضي الى 3% فقط في الوقت الحاضر ومن خلال الانفاق المالي القوي يبدو أن الانتعاش يسير على الدرب الصحيح وان الزيادة في البطالة آخذة في الانحسار، ولذلك من المرجح أن ينتعش الطلب على المساحات المكتبية في الأشهر المقبلة. ولذلك فإن مسألة هبوط سوق الإيجارات والعوائد في استراليا تعتبر ذات احتمالية محدودة من وجهة نظرنا في المدى المرتقب القادم. لكن بالطبع فإن هذا لا ينفي احتمال حدوث بعض الهبوط في بعض المدن المحدودة هنا أو هناك في استراليا. لكن بشكل عام، فمن المتوقع أن يزداد الطلب على المساحات المكتبية في العامين 2010 و2011 بنسبة 6%. وكان اداء اسهم العقارات قويا من اواسط اغسطس الى اواسط سبتمبر. ونتوقع مكاسب اكبر في الربع الاخير من 2009 مع تضافر العوامل الموسمية وتحسن اوضاع الاقتصاد العام. وقد سجلت الاسهم العقارية المدرجة عالميا زيادة بنسبة 8.2% في اوروبا مقارنة بـ 4.6% لمؤشر مورغان ستانلي المركب بين اواسط اغسطس واواسط سبتمبر متفوقة في ادائها على الاسهم العالمية بفضل الدلائل المتزايدة على الاستقرار وحتى التعافي في عدد من اسواق العقارات. كما يبدو ان شهية المستثمرين للمخاطرة لعبت دورا مهما في هذا الاداء مثلما تظهر تدفقات الاموال. ومع ان بعض التراجع يبدو محتملا في اعقاب مكاسب الاسابيع الاربعة الماضية فان تضافر عوامل السيولة وانخفاض عائد السندات وتحسن مؤشرات الاقتصاد العام ينبغي لها ان تواصل دعم الاداء القوي لاسهم العقارات في الربع الاخير. الولايات المتحدة أدى تحسن ثقة المستثمرين وتقلص الفوارق الائتمانية لديون الاسهم العقارية غير المؤمنة والدلائل على توقف انحدار اسعار العقارات السكنية الى ارتفاع قوي ولكنه غير مستقر في اسعار الاسهم العقارية الأميركية خلال الاسابيع الماضية. ورغم ذلك فقد حافظنا على تصنيفنا لهذا السوق بأنه «غير محفز»، حيث ان السوق الذي يتصف بوجود ضغوط كما في الولايات المتحدة الأميركية قد تستمر في إجهاد الطلب الاستثماري على العقارات التجارية، وذلك بالرغم من التحسن الأولي في مستويات المردود والعائدات المالية. وتشهد الولايات المتحدة تباينا في أسواق العقارات اعتمادا على تصنيف المدن إلى مدن كبرى وأخرى صغرى. فالتحسن في المدن الكبرى أعلى منه في المدن الصغرى. ذلك أن التحسن يبدو بشكل أفضل في تكساس وواشنطن. ونتيجة لارتفاع معدلات البطالة حتى تجاوزت نسبة 6%، فإن بعض المدن الأخرى مازالت تعاني من تدني الطلب على المساحات المكتبية، وبشكل خاص في ميامي وسان فرانسيسكو، للتين تواجهان مشكلة في زيادة العرض عن الطلب في المساحات المكتبية. لذلك فإن التحسن المتوقع في سوق العقارات الأميركية سيستغرق وقتا طويلا، إلا أنه قد بدأ بالفعل. ونحن ننصح بالاستثمار في العقارات لكن داخل المدن التي تتمتع بأساس اقتصادي متين مثل تكساس، بينما ننصح بالابتعاد عن الولايات الأضعف مثل ولاية فلوريدا وولاية كاليفورنيا. ويستمر التحسن التدريجي في سوق عقارات طوكيو مع تعزز الطلب نتيجة الاسعار المنخفضة. وبعد توقف اسعار العقارات السكنية عن الهبوط يبدو ان سوق العقارات المكتبية آخذ في الانتعاش مع توقع اعتدال في نسبة المكاتب الشاغرة خلال الاشهر الستة الى التسعة المقبلة. الصورة العامة عالميا بقيت احجام الاستثمارات العقارية التجارية ضعيفة جدا في الربع الثاني من العام الحالي. ولكننا نعتقد ان اهتمام المستثمرين سينتعش في الاشهر المقبلة بسبب تحسن التقييمات. وفي آسيا شهدت التعاملات تحسنا في الربع الثاني وخصوصا في الصين وهونغ كونغ لأسباب منها التوسع القوي لعرض الائتمانات الصيني. ولكن من غير المؤكد استمرار مصدر السيولة هذا لزمن اطول. ومع ذلك فان تحسن الاقتصاد العام ينبغي ان يجتذب انماطا ا خرى من المستثمرين ولذلك رفعنا تصنيف آسيا الى «المحايد». وضمن اسيا نفضل استراليا التي رفعنا تصنيف سوق عقاراتها الى «المثقل». وهنالك تحسن ايضا في بعض الاسواق الأوروبية وأبرزها بريطانيا وفرنسا ولذلك منحنا تصنيف «مثقل» لهذين السوقين. اما بالنسبة للولايات المتحدة فلا نزال نرى انها تتصف بالركود. وبالفعل تشهد الاسواق نموا في النصف الثاني من العام الحالي، ومن المرتقب ان تستمر في تحقيق ارتفاعات خصوصا في الأسواق الناشئة حتى نهاية العام المقبل، حيث من المرتقب ان تقود الصين هذا النمو بمعدلات تقارب 16%، والبرازيل 5%، وهو مؤشر يعكس ان الاسواق الناشئة انفصلت خلال الأزمة عن الاقتصادات المتقدمة.