الحمود: قدمنا لـ «المركزي» مقترحاً ثلاثياً لتأسيس صندوق ملياري لإنقاذ 122 عقاراً تجارياً من عثرتها

«الاستثمار العقاري» بالكويت «ارتجالي» ويعتمد على الاجتهاد الشخصي لغياب الشفافية العقار يعاني «أزمة» قبل اندلاع الأزمة المالية بسبب التوسع الهائل في بلد مغلق مثل الكويت شماعة «التأزيم» «بريئة» من عدم تنفيذ المشروعات التنموية العقار في 2010 سيتعافى من تداعيات الأزمة الراهنة مع انطلاق الامكانات الكامنة في السوقربع مليون مواطن في انتظار الحصول على سكن خاص في ظل غياب حلول حكومية جادة للخروج من الأزمة الهيئة العامة للاستثمار و«التأمينات الاجتماعية» تساهمان في الصندوق بنسبة 70% ومدته 10 سنوات عمر راشد أكد رئيس مجلس إدارة شركة المستثمر العقاري عبدالرحمن الحمود ان العقار في الكويت يمتلك الكثير من المقومات التي تجعله يخرج في 2010 من تداعيات الأزمة الراهنة التي يعيشها وبامتياز. الحمود كشف لـ «الأنباء» ان «المستثمر العقاري» مع 3 شركات أخرى قدمت مقترحا بتأسيس صندوق ملياري للخروج من تداعيات الأزمة التي يعاني منها ما يقارب 122 عقارا تجاريا في الكويت بسبب تداعيات الأزمة المالية الراهنة، مستدركا بأن مقترح تأسيس الصندوق تم تقديمه لبنك الكويت المركزي منذ 5 أشهر إلا أن الرد عليه لم يأت حتى الآن. ولفت الى أن الكويت لا تعاني من ندرة أراض ولكن تعاني من غياب قرارات من شأنها المساهمة في تفعيل قضية التنمية الاقتصادية والاجتماعية بمقتضاها يتم إشراك القطاع الخاص بالمساهمة فيها. وبيّن ان الاستثمار العقاري في الكويت يعاني من غياب البيانات والشفافية لاتخاذ قرارات استثمارية، مشيرا الى أن معظم تلك القرارات يتم اتخاذها على أساس اجتهاد شخصي لا أكثر ولا أقل، مستدركا بأن الكويت تحتاج إلى جهة إحصائية متخصصة توضح ماهية تلك القرارات وعلاقتها بالأداء التنموي. وفيما يلي التفاصيل: في البداية، نود إلقاء الضوء على أزمة السوق العقاري وتداعياتها في 2010؟ العقار في الكويت يعاني أزمة حتى قبل اندلاع الأزمة المالية، حيث انه يعاني العديد من المشكلات وأولها غياب الشفافية حول السوق، فلا توجد قاعدة بيانات عن أسعار العقار «محدثة» والتي بناء عليها يتم اتخاذ قرار بالاستثمار من عدمه، ففي البورصة هناك بيانات كثيرة وأرقام محددة حول حجم البيع والشراء لكل سهم في السوق وتوقيت البيع، ففي بعض البلدان الأجنبية نجد الدول تقوم بنشر تقارير حول احتياجات المدينة للمكاتب التجارية والأسواق خلال فترة مستقبلية ومن ثم هناك معطيات تتخذ قرارات على اساسها. ولكن كيف تم اتخاذ قرارات الاستثمار العقارية خاصة مع وجود أبراج شاهقة؟ الكويت في استثماراتها العقارية تسير وفق المثل «ظلمة ودليلها الله»، فكل مستثمر يقوم بتأسيس مشروعه وفق اجتهاده الشخصي والتنبؤ بمستقبل السوق، ودليلي على ذلك أنه لا يوجد في الكويت مصدر رسمي يمكن من خلاله معرفة أسعار العقار في شارع أحمد الجابر أو شارع فهد السالم أو منطقة الجابرية، أو الأسعار العادلة أو السوقية في الشارع، والتقرير الوحيد الذي يخرج من وزارة التجارة ليس دقيقا ومعلوماته تأتي متأخرة ولا يمكن الاعتماد عليها وإدارة العقار لم تكن لها فاعلية. ذكرت أن العقار حمل بذور الأزمة قبل اندلاع الأزمة المالية، هل لك ان تفسر لنا ذلك؟ نعم، السوق العقاري حمل في طياته مشاكل قبل الأزمة، والدليل على ذلك هناك توسع مهول جدا في بلد مغلقة مثل الكويت ورغم ما يثار عن أن تلك العقارات أطلقت تلبية لدعوة صاحب السمو الأمير بتحول الكويت لمركز مالي وتجاري إلا أن ذلك الأمر غير صحيح، فالقرار الاستثماري في العقار التجاري، وهو عالي التكلفة بطبيعته، يأتي بناء على قرارات استثمارية مدروسة إلا أن غياب الشفافية والمعلومة أدى إلى تحميل السوق العقاري باستثمارات كبيرة دون جدوى. هل هناك إحصائية دقيقة حول العقارات التجارية التي تعاني الركود؟ حاولت «المستثمر العقاري» عمل مسح ميداني للعقارات التجارية التي تعاني الركود وذلك بجهود ذاتية، وجدنا الكثير من العقارات التي تعاني من الأزمة المالية، وعندما دخلت الكويت في تداعيات الأزمة تأثرا بأزمة الرهن العقاري، عانت العقارات بأنواعها من تداعيات الأزمة، وخاصة العقار التجاري حيث هناك عقارات تم الانتهاء من بنائها ولكن لا يوجد بها مستأجرون فباتت من دون عائد، وعقارات تحت البناء وبسبب غياب التمويل أوقفت عملها وبشكل كامل والنوع الثالث والأخير هي المشاريع التي قد تكون «مجدية» ولكنها توقفت بسبب توقف التمويل، وأدى الوضع الحالي للعقارات وضغط الرهونات إلى وجود أزمة حقيقية يعاني منها السوق العقاري. هل اقترحت «المستثمر العقاري» أفكارا للخروج من تداعيات الأزمة الراهنة؟ نعم، المستثمر العقاري ومعها شركتان مدرجتان، إحداها استثمارية والأخرى عقارية قدمت مقترحا حيث ان ضغط البنوك بالرهونات الموجودة لديها يمثل أزمة حقيقية أمام السوق العقاري. وهل تتوقع حدوث تسييل للرهونات في السوق العقاري العام الحالي؟ أعتقد أن هذا الأمر مستبعد، فالبنك المركزي أعطى تعليمات واضحة ومحددة بهذا الخصوص ولا يمكن التهاون فيها، كما لا يمكن للبنوك مخالفة أمره في هذا الخصوص. نعود للمقترح «الثلاثي» المقدم للجهات الحكومية في هذا الخصوص؟ المقترح يهدف إلى حلحلة الأوضاع وإيجاد حلول للأطراف الثلاثة المتضررة من الوضع الراهن والمتمثلة في المالك والمقاول والبنك، وقدمنا المقترح للبنك المركزي لتأسيس صندوق بقيمة تتراوح بين نصف ومليار دينار ومدته تصل إلى 5 سنوات تتجدد إلى 5 سنوات أخرى وفقا لقانون 30 لسنة 1990 وبالتالي فإن مدة الصندوق تصل إلى 10 سنوات. وكيف تسير آلية تقييم العقارات المتعثرة من خلال الصندوق؟ تقوم آلية الصندوق المقترح على القيام بتقييم «عادل» للعقارات وليس وفق القيمة السوقية، ويضع أسعارا معقولة لها ويعرض على المالك السعر الذي توصل له وحديثي ينصب على العقار التجاري، والهدف من هذا هو حل المشكلة بين المالك والبنك وعندما يقوم الصندوق بشراء العقار من المالك وهو يعني أن الضغوط التي تمارسها البنوك على السوق العقاري من ناحية، وأدى إلى انتعاش العقار التجاري من جديد وإخراجه من دائرة الركود. وما الأساس الذي يجعل للصندوق جدوى على المدى الطويل؟ هناك أمران رئيسيان اعتمد عليهما المقترح يجعلان للصندوق جدوى على المدى الطويل: الأول يتمثل في دعوة الأمير الى تحويل الكويت لمركز مالي وتجاري وهو ما يجعل من المحفظة العقارية التي سيقوم بشرائها «مجدية» على المدى الطويل، والثاني الانتعاش المتوقع على المدى الطويل في السوق العقاري إقليميا وعالميا خاصة بعد بوادر انفراجة للأزمة المالية العالمية وهو ما يعني إنهاء مشكلة المالك مع المقاول والبنوك المحلية خاصة أن الكويت تتأثر بتلك التداعيات. ولماذا لجأتم كشركات إلى بنك الكويت المركزي؟ قمنا باللجوء إلى البنك المركزي لأنه في حال قبول المقترح فلابد أن يأتي المبلغ من جهات ذات ملاءة مالية كبيرة وأن تتحمل تلك الأطراف مددا كبيرة للبقاء أكثر من سنة دون عوائد تذكر لأن الهدف الاستثماري هو تحقيق عائد رأسمالي متوقع بافتراض تحقيق حلم تحول الكويت لمركز مالي وتجاري وكذلك تحقيق الانتعاش المطلوب خلال 10 سنوات. كم عدد العقارات التجارية التي تستحق الدخول تحت مظلة الصندوق؟ وفقا للاحصائيات التي رصدها الصندوق فإن هناك 122 عقارا تجاريا متعثرا وهي التي رصدتها الشركة المتعثرة خلال فترة تقديم المقترح. كيف تقيم قانون إسقاط الفوائد وتأثيره على العقار والاقتصاد؟ إسقاط الفوائد أن الحكومة ستقوم بوضع ودائع لدى البنوك وتأخذ عليها فائدة بواقع 1.5% فيما يقوم البنك بالاقراض على 7% ومن ثم فهي كارثة بكل المقاييس ولها آثار اقتصادية واجتماعية وأخلاقية ضارة جدا، فهي كارثة اقتصادية لأنها تؤدي إلى خلخلة العمل المصرفي والعلاقة بين البنك والمدين. وهل تتفق أن القانون يمثل كارثة أخلاقية وسياسية؟ نعم، فالكارثة الأخلاقية تتمثل في أن القانون المقترح يكافئ المخطئ ويعاقب الجاد ومن ثم فهي تؤثر على المالية العامة للدولة، كما أنها كارثة سياسية ستؤثر بلا شك على أداء الدولة من خلال التأثير السلبي على ماليتها العامة، كما أنها ستؤثر على التعاقدات القانونية للأفراد والشركات فهي ستخل بالمراكز القانونية للأفراد والشركات، ومن الغريب أننا لم نجد دولة في العالم قامت بهذا الأمر أو حتى اقترحته بشكل أو آخر خلال فترات الأزمة رغم أنها تأثرت به إلى حد كبير. وهذا المقترح لم يحدث في أعتى اقتصاديات العالم الحر في وقت الأزمات؟ هذا صحيح تماما، فأميركا في أزمة الكساد الكبير لم تشرع ولم تستطع التفكير في هذه القوانين وعندما ضربتها الأزمة المالية العالمية على خلفية أزمة الرهن العقاري لم تقدم مثل هذه الأفكار وحدثت غربلة قوية في السوق أخرجت الضعيف وأبقت القوي، ولدينا أوروبا بعد الحرب العالمية الثانية، قامت بتنفيذ وهندسة مشروع مارشال الذي يعد أساس الاقتصاد الأوروبي الحديث، وكان مشروع عمل أكثر من أي وقت آخر ولا أوروبا بعد الحرب العالمية الثانية. ولكن ألا تجد قانون الاستقرار وهو الوحيد الذي قدمته الحكومة قاصرا عن تقديم المساعدة للشركات وانقاذها من عثرتها؟ نعم، وهذا الأمر يعود بشكل رئيسي إلى حالة التأزيم التي نعيشها على وقع الخلاف المستمر بين مجلس الأمة والحكومة فالتأزيم هو سبب المشكلة بين الجانبين. ولكن ألا تتفق أن «شماعة التأزيم» بعيدة عن إقرار المشاريع التنموية؟ العلاقة بين الحكومة والمجلس لا علاقة لها بإقرار المشاريع التنموية الجادة بين الجانبين وتصور معي أن جامعة الشدادية عندما تخرجت في عام 1971 تحدثوا عنه ولم يتم حتى الآن والسبب يعود بشكل رئيسي لغياب القرار. وماذا عن مقترح المستثمر العقاري بشأن الاسهام في حل الأزمة الاسكانية؟ تقدمنا بمقترح إلى د.موضي الحمود عندما كانت وزيرة للاسكان، وهو يركز على أسلوب دخول القطاع الخاص في حل الأزمة الاسكانية، حيث يقدم 5 نماذج لصاحب الأحقية في العمل، وقمنا ببناء مشروع كشركة في الحصاني من أبدع ما يمكن على أن تقوم الوزارة بتوفير الأراضي للقطاع الخاص ولكن للأسف تم تأجيل المشروع وأحيل للوزير الحالي ولم يتم الرد عليه إلى الآن. وهل تتوقع خفضا للإيجارات في الفترة المقبلة؟ انخفاض أسعار الأراضي من المفترض أن يؤدي إلى خفض الايجارات وهناك العمال والعزاب شريحة كبيرة ولكنها محرومة من السكن، وقد قمنا بتقديم مشروع لحل أزمة سكن العمالة والعزاب ووقعنا عقدا مع أملاك الدولة في 2004 ولكن لأسباب معينة وجد عقد تكميلي منذ 2004 وحتى الآن والسبب يعود إلى بيروقراطية الوزارات التي لا تنتهي وكذلك كثرة الحسد الذي تأخذ الكويت فيه وسام الدرجة الأولى مع مرتبة الشرف، كما أن هناك غيابا للمشاريع التنموية القادرة على حل المشاكل على خلفية أن الوقت قادر على حل تلك المشاكل وقد أدت المشكلة إلى تفاقم لدرجة أن هناك الآن حاليا 90 ألف طلب يمثلون ربع مليون مواطن. ربع مليون مواطن في انتظار الحصول على سكن؟ نعم، ففي حال احتساب مقدم الطلب فقط، يتراوح العدد بين 85 و 90 ألف طلب ولكن الاشكالية أنت تتحدث عن مقدم الطلب ومن يعولهم، ومن ثم سنجد أن هناك حوالي ربع مليون مواطن في انتظار الحصول على بيت دون جدوى خلال تلك الفترة. ما توقعاتك للسوق العقاري في 2010؟ توقعات سوق العقار في 2010 تعتمد على عدد من المعايير تتعلق بوضع كل قطاع والمداخلات التي يعتمد عليها، فالعقار الاستثماري يعتمد في تشغيله على 90% من دخله على المقيمين ولكن هناك الكثير منهم تم تخفيض رواتبهم، ومن ثم فإن الايجارات السائدة لا تتناسب مع أوضاعهم الحالية، ومما يزيد الوضع تأزما أن هناك بنايات جديدة في العقار الاستثماري ولا تجد من يسكنها، ومن هنا فإن العقار الاستثماري يعاني ولكن بشكل أقل من العقار التجاري، لأن تكلفة البناء الاستثماري قليلة جدا وكذلك فإن البناء في الاستثماري الذي تم خلال السنوات الماضية ليس بالكثرة التي يمكن أن تؤدي إلى خلق أزمة في الوقت الراهن. إذن الانفاق العام هو محور الحل والربط في التنمية؟ نعم، فالانفاق العام يمكن أن يحقق المعادلة الصعبة في التنمية من خلال إشراك القطاع الحكومي في العمل وزيادة دور الدولة في التنمية الاقتصادية والاجتماعية وإعطاء فرص أكبر للعمل وتحفيزه على المساهمة في حل المشكلة الاسكانية من خلال تكليف كونسورتيوم من شركات القطاع الخاص بتنفيذ تلك المشروعات التنموية وبشكل جيد يخرج العقار من كبوته الراهنة، ومن هنا، فأنا أعتقد أن الخروج من الأزمة الراهنة هو أمر وارد جدا في 2010 وذلك للامكانيات الكثيرة والمتعددة التي تتمتع بها الكويت في الوقت الراهن. 96% من أراضي الدولة مملوكة للحكومة في سابقة هي الأولى في العالم أكد رئيس مجلس إدارة المستثمر العقاري عبدالرحمن الحمود أن الكويت لا تعاني ندرة أراض ولكن تعاني غياب قرارات وتوافق إرادات لإيجاد حلول واضحة في العمل، فنحن في دولة تتحكم فيها الحكومة بما يقارب 96% من أراضيها وهو أمر لم يحدث في عهد ستالين في روسيا، وهي الدولة الوحيدة التي تمتلك كل تلك النسبة، ومن ثم فإن الندرة في الأراضي خلقها التحكم الفريد من نوعه كما قلت لك بالعالم من قبل الحكومة في الأراضي الموجودة. «الإنفاق والتشريعات» و«توافق السلطتين» عوامل رئيسية للخروج من الأزمة أكد الحمود أن الإنفاق العام وحده ليس كافيا للخروج من تداعيات الأزمة الراهنة، ولكن يجب إحداث التوافق بين السلطتين على القضايا التنموية والعمل في الوقت نفسه على تطوير العلاقة بين الجانبين بشكل فعال يخرج البلد من حالة الركود الذي يعيشه حاليا. تأثير الأزمة المالية لايزال قائماً رغم التعافي قال الحمود: نعم، هناك «ترويع» Panic «غير مبرر» من تداعيات الأزمة المالية ورغم بوادر الاستقرار الاقتصادي إلا أن الكويت لاتزال متأثرة به، ولدينا أزمة سيولة حاكمة على الأداء الاقتصادي، كما أن هناك مشاريع هائلة معطلة، وعندما تعمل، كل هذه الأمور ستزول. الصبيح قدم خططاً متكاملة لحل الأزمة الإسكانية أشار الحمود إن كل وزير من الوزراء الذين تقلدوا المنصب أعطى وعودا كثيرة، فالدكتور عادل الصبيح قدم أفضل مشروع لحل المشكلة الإسكانية في الكويت، وكان المشروع مدروسا بشكل عميق واستشار فيه كل ذوي الاختصاص، ولكن مجلس الأمة وقف ضده وأسقط المشروع، وبعده جاء وزير الإسكان والأشغال بدر الحميدي حيث صرح بأن مشكلة الإسكان سوف تحل في 2011، وجاء بعده الكثير من الوزراء بوعود توفير الإسكان دون جدوى.