- مخاطر قد يواجهها القطاع المصرفي في حال هبوط أسعار العقار.. ومؤشرات دورة ركود قوية مقبلة
- 24.4 مليار دينار الثروة العقارية المستثمرة.. تولد قيمة مضافة من الإيجارات بـ 2.2 مليار دينار سنوياً
- رغم الإغلاق الشامل.. صمود أسعار العقارات السكنية وارتفاعها 6.8% خلال الربع الأول
قال تقرير صادر عن بيت التمويل الكويتي (بيتك) انه مع بروز تداعيات الأزمة المالية الجديدة الناتجة عن تداعيات فيروس كورونا وانخفاض أسعار النفط والضبابية الناشئة عنها وعدم معرفة المدى الزمني للخروج منها، تأثرت معظم الأسواق العالمية بفعل تلك الأزمة الحادة التي طالت كل دول العالم، ومن بينها السوق الكويتي، وكان من أبرز تداعياتها التدهور في الوضع الاقتصادي العالمي وانعكاسة على الاقتصاد الكويتي الذي بدأ في تسجيل تراجعات حادة في أسعار النفط الخام في الأسواق العالمية للطاقة، في ظل عدم الوصول إلى اتفاق على تخفيض كميات الإنتاج النفطي في بداية الأزمة.
وأضاف التقرير انه من السابق لأوانه التنبؤ بثقة حول مسار الانكماش الاقتصادي الذي يواجهنا بسبب الفيروسات التاجية، لكن الركود بات أمرا لا مفر منه، فقد كانت الصناعة التحويلية العالمية مهتزة بالفعل في 2019.
والآن نقوم عن عمد بإغلاق الاقتصادات الرئيسية في العالم لعدة أشهر، من خلال أوامر سيادية، إلا أن الأمر المبشر هو انفتاح العالم تدريجيا واختيار التعايش مع الفيروس إنقاذا للاقتصاد ومعيشة الناس، برغم عودة بعض الدول إلى فرض حالة الإغلاق مرة أخرى.
وليست الكويت بمنأى عن مخاطر الأزمة العالمية والذي سيمثل الركود الاقتصادي أهم نتائجها في الفترة المقبلة حيث يشكل النفط أكثر من 90% من إيراداتها، وبالتالي فإن الانخفاض الحاد في أسعاره يشكل اختلالا اقتصاديا كبيرا واتساعا للعجز المالي وعدم القدرة على تلبية المتطلبات المستقبلية.
فعلى الرغم من الإجراءات الاقتصادية المتخذة لمعالجة تلك الأزمة، منها تخفيض سعر الخصم لمعدلات غير مسبوقة، والتشدد في عدم بيع الضمانات، ودفع البنوك المحلية لتأجيل سداد القروض لمدة 6 أشهر تفاعلا مع تلك الجائحة بالإضافة إلى تأسيس صندوق مشترك بين البنوك المحلية الكويتية وإطلاق خطة إنقاذ نقدية ومالية، وتخفيف تعليمات ومتطلبات بنك الكويت المركزي الرقابية دفعا لمزيد من السيولة في الأسواق إلا أن التوقف الذي شهده الاقتصاد قد أدى إلى آثار سلبية على كافة القطاعات ومن بينها قطاع العقار.
أهمية العقار والتمويل
واكدت التقرير ان البنوك الكويتية خرجت من الآثار السلبية للأزمة المالية العالمية في 2008 أكثر كفاء وربحية واستقرارا، وأصبح وضع البنوك المحلية الان أكثر قوة من أوضاعها في 2008، وباعتبارها القناة الرئيسية للربط بين القطاعات الاقتصادية الحقيقية تنبع أهمية البنوك والقطاع المالي كشريان يضخ الحياة في جسد الاقتصاد لينتعش.
وكان هذا القطاع مساندا لقطاعات أكثر تأثرا من تداعيات أزمة كوفيد- 19، حيث تزامنت الإجراءات الصحية مع إجراءات اقتصادية موازية من قبل بنك الكويت المركزي كان هدفها المباشر مساعدة المواطنين على عبور هذه الفترة الصعبة بجعل الائتمان ميسورا ومتاحا. وتخفيف أعباء المديونية والأقساط الشهرية نظرا لإغلاق العديد من الأنشطة الاقتصادية مؤقتا، حيث تعتمد الشركات على الائتمان لمواصلة دفع رواتب موظفيها وايجاراتها، وتحتاجه الأسر لمواصلة إنفاقها تلبية لاحتياجاتها الأساسية، لكنهم قد لا يتمكنون من الحصول عليه إذا طال الاضطراب المالي نشاط التمويل.
ويسير بنك الكويت المركزي في عدة طرق لدعم الاقتصاد والنظام المالي وهو على استعداد لاتخاذ جميع الإجراءات التي يستطيع بها حماية رفاه الكويتيين خلال هذا الوقت العصيب من خلال أدواته النقدية، وذلك من خلال التعاون مع البنوك المحلية وضمان التشغيل الجزئي لأعمالها وتقديم خدماتها للعملاء، من خلال القنوات المباشرة والفروع المصرفية والقنوات الإلكترونية في فترة الحظر المفروضة منذ أواخر مارس، مع تطبيق إجراءات حظر أكثر شمولا في المناطق ذات الكثافة السكانية العالية.
وقد اتخذت البنوك إجراءات وتدابير وقائية على وجه السرعة، للمحافظة على سلامة عملائها والعاملين فيها، والاستمرار في تقديم خدماتها المصرفية مباشرة وعن بعد.
ورغم تلك الجهود والتعافي القوي لسوق العقار خلال 2018 فإنه من المناسب أن نشير إلى أن هناك مخاطر من المحتمل أن يواجهها القطاع المصرفي في حال هبوط أسعار العقار، وذلك لما للبنوك من انكشاف ائتماني على سوق العقار، بصورة مباشرة من خلال القروض الإسكانية الشخصية (المقسطة) أو غير مباشرة من خلال الائتمان الموجه للنشاط العقاري والإنشائي المرتبط به، وبدا واضحا أن هذا الانكشاف في تزايد منذ 2012 حتى اقترب الائتمان الممنوح له من 23 مليار دينار في 2019، وظلت حصة القروض العقارية مستقرة في حدود 58% على مدى السنوات الخمس الماضية.
وفضلا عن انكشافات القروض المباشرة وغير المباشرة، تشكل العقارات معظم محفظة الضمانات لدى البنوك وقد زاد استخدام العقارات كضمانات بمرور الوقت لتشكل 66.5% من إجمالي الضمانات لدى البنوك في 2018، وكذلك انكشافات البنوك بالنسبة لاستثمارتها العقارية وبالتالي فإن الانكشاف على سوق العقار يتمثل في 3 اتجاهات هي القروض والضمانات والاستثمارات، حيث يصل انكشاف البنوك على قطاع العقار وفق تقرير الاستقرار المالي لبنك الكويت المركزي 2019 إلى 46.5% من محفظة القروض بعد أن مثل نصف المحفظة في 2018، وبالتالي فإن مدخل العلاج يجب أن يركز على حلول سريعة لتخفيف أثر انكشاف البنوك على سوق العقار خاصة مع توقع بأن يتراجع هذا السوق بفعل الأزمة.
وأمام هذا الانكشاف على العقارات فإن التعثر في دفع الإيجارات والركود الاقتصادي أصبح متوقعا في ظل انخفاض أسعار النفط وهبوطها لمستويات تقترب من حاجز 11 دولارا للبرميل وأقل، وعلى الرغم من استعادة اسعار النفط لتسجل 41 دولارا للبرميل، إلا أن هذا الانخفاض قد ينعكس على ركود مواز في تداول وأسعار العقارات بشكل لافت للنظر، الأمر الذي ينذر بمؤشرات دورة ركود قوية مقبلة، وهو ما قد يدعو العديد من الشركات التي تعاني من نقص حاد في السيولة وديون خارجية مستحقة إلى ترشيد نفقاتها ووقف تعيين موظفين جدد والنظر بحذر وتشاؤم نحو المستقبل، بالتالي وجود احتمالات تسريح عدد من العمالة، فضلا عن الآثار السلبية المتوقعة لسياسة تعديل التركيبة السكانية في الكويت وتخفيض العمالة الوافدة الذين يشكلون الطلب الأساسي على العقارات الاستثمارية والتجارية أيضا.
ولاشك أن هناك علاقة ارتباط واضحة بين ما يجري في الأسواق بفعل الأزمة وتطورات سلبية في أسعار النفط، وسوق الأسهم والذي تأثر بالانخفاض نتيجة للأزمة حيث انخفض سوق الرئيسي في بورصة الكويت بمعدل 19% عن نهاية 2019، ومن ناحية أخرى تأثرت الشركات العقارية المدرجة في بورصة الكويت، حيث سجلت القيمة السوقية لقطاع العقار انخفاضا من 1.3 مليار دينار في نهاية 2019 إلى 1.1 مليار دينار في نهاية الربع الأول بنسبة انخفاض 14%، كما انخفض مؤشر القطاع العقاري بنسبة 21% مقارنة ببداية الأزمة وهو أقل بشكل طفيف من نسبة انخفاض إجمالي السوق والبالغ 24%.
السكن الخاص
اوضح التقرير ان نظام الرعاية السكنية في الكويت يقوم على حق كل كويتي في أن يتقدم بطلب الحصول على قسيمة أو أرض وقرض إسكاني من دون فوائد من الحكومة ومنذ اعتماد هذا النظام في عام 1954، تمكن كويتيون كثر من الحصول على مساكن مختلفة بشروط ميسرة وإن كانت فترة الانتظار طويلة أحيانا حيث تصل في الوقت الراهن ما بين 15 و20 سنة وخلالها يحصل كل رأس أسرة على بدل إيجار شهري قيمته 150 دينارا بما يمكنه من استجار شقة أو الإقامة مع زوجته، ووفق بيانات المؤسسة العامة للرعاية السكنية تراجعت طلبات الإسكان بنسبة 11.2% في الربع الرابع من العام الماضي على أساس سنوي، حيث بلغت نحو 88 ألف طلب، وليس هذا التراجع فقط للنجاح في تلبية عدد منها بل أيضا لإلغاء بعض من الطلبات غير المستحقة للرعاية السكنية.
ويواجه المنتظرون من طالبي السكن تحديات وصعوبات في التنفيذ. حيث ان هناك التزاما بتوفير 12 ألف مسكن سنويا، إلا أن هذا الالتزام قد لا يلبي الطلب المتزايد عن السكن الخاص فضلا عن آثار العجز المالي الذي من المتوقع أن يقلص من قدرة الحكومة على الإنفاق.
وأمام ندرة الأراضي المتاحة وعدم طرح أراض جديدة وزيادة معدلات النمو السكاني فضلا عن وجود طلب كامن ناتج عن أن 65% من عدد السكان في سن أقل من 15 عاما، مما يزيد من حدة المشكلة التي تعاني منها الكويت والتي تتجلى مؤشراتها في ارتفاع معدلات الانتظار للرعاية السكنية، وفي تركز واضح في المناطق الداخلية على حساب المناطق الخارجية.
فضلا عن تأخر استكمال مشروعات البنية التحتية لبعض المناطق ما يجعلها عرضة للمضاربات وارتفاع الأسعار وارتفاع تكلفة الايجارات والبناء في ميزانيات الشركات نتيجة لعدم طرح أراض جديدة من قبل الحكومة للأغراض السكنية والاستثمارية والتجارية والصناعية والمخازن.
فقد شهد الطلب على العقارات السكنية استقرارا ونموا ملحوظا على الرغم من الدورات الاقتصادية التي شهدها العقار لمدد تتراوح بين 3 أعوام و5 أعوام خلال الفترة من 2003 حتى 2019 في ظل ندرة المعروض والمتاح من السكن الخاص وتوجه بعض المستثمرين نحو تحويل العقارات النموذجية إلى استثمارية مدرة.
وواصلت أسعار وتداولات العقارات السكنية ما قبل الأزمة ارتفاعها الملحوظ حيث ارتفعت التداولات في 2018 و2019 بنسبة 3% و16% على أساس سنوي، فيما سجل متوسط سعر المتر في المناطق السكنية ارتفاعا بنسبة 4.6% و7.5% على أساس سنوي في ذات الفترة.
وانعكس توقف التداول وتسجيل العقارات حفاظا على أرواح المواطنين وعدم تفشي العدوى حتى نهاية يونيو خلال فترة الإغلاق الشامل للحكومة ومؤسسات الدولة منذ بداية مارس سلبا على حجم التداولات العقارية السكنية، وتوقفها نتيجة لإغلاق التسجيل العقاري التابع لوزارة العدل، ومع هذا فإن مسوحات وتقييمات بيت التمويل الكويتي خلال الربع الأول قد أكدت على صمود أسعار العقارات السكنية بل وارتفاعها بنسبة 6.8% على أساس سنوي.
وتوقع التقرير أن يعاود النشاط العقاري السكني وتيرته السابقة في ظل استقرار في الأسعار وخصوصا في المناطق الداخلية، وقدرة السكن الخاص على الحفاظ على مستويات أسعاره السابقة وسيكون أثر الأزمة إذا اقتصر مداها على النصف الأول من العام محدودا على المدى القريب، حيث إننا نرى المستقبل أكثر تحسنا إلى حد ما في وقت لاحق من هذا العام، مع تقدم الانتعاش واستمرار وتيرة النشاط مع اعادة فتح الاقتصاد حيث أصبح المشترون والبائعون أكثر راحة في التعامل بموجب قواعد التباعد الاجتماعي.
أما المناطق الخارجية التي يغلب عليها المضاربة في بعض منها، فقد توقع التقرير أن تتأثر بشكل متواضع حيث تسببت الصعوبات الاقتصادية خلال فترة الاغلاق في تأجيل المشترين المحتملين (خاصة المشترين الجدد) خطط الشراء، بالإضافة الى توقع دخول مستثمرين جدد راعبين في الاستثمار العقاري بما لديهم من فوائض مالية من الخارج نتيجة لتسييل استثماراتهم ذات المخاطر العالية تحوطا من تداعيات الأزمة، أو زيادة المدخرات الناجمة عن فترة الإغلاق نتيجة لضعف الاستهلاك ومكاسب تأجيل اقساط القروض جراء تداعيات الإغلاق وآثار كوفيد 19 في المدى المتوسط وطويل الأجل حيث يتوقع أن يكون نمو أسعار العقارات السكنية متواضعا.
ومما يخفف من هذا الأثر استمرار الطلب على العقارات السكنية في ظل ندرة المعروض والتزام الدولة بدفع الرواتب وعدم تسريح العمالة الكويتية وجهود التحفيز لانقاذ المشروعات الصغيرة والمتوسطة من ناحية وانخفاض أسعار الفائدة بمعدلات غير مسبوقة من قبل بنك الكويت المركزي الذي قام بتخفيضها إلى 1.5% وقرارات زيادة نسب التمويل للعقارات السكنية وضخ سيولة جديدة.
العقار الاستثماري
اكد التقرير ان العقار الاستثماري يعتبر واحدا من أهم محركات النمو الاقتصادي في الكويت، ويعد من القطاعات الاقتصادية الأكثر ارتباطا مع العديد من القطاعات والصناعات الأخرى، فهو يرتبط مباشرة بأكثر من 120 صناعة أو مهنة، وهو ما يعمق من الروابط الاقتصادية بين هذا القطاع وغيره من القطاعات الاقتصادية المهمة.
واضاف التقرير ان الاستثمار العقاري يعد على قدر كبير من الأهمية بالنسبة للمواطن الكويتي الراغب في الاستثمار لتوفير سكن ملائم للعمالة الوافدة.
وقد تضاعفت التداولات العقارية الاستثمارية على أساس سنوي في 2018 إلى 1.8 مليار دينار بينما انخفضت في 2019 بنسبة 27.3%، وارتفع متوسط سعر المتر بنسبة 3.7% في 2019 في ظل ندرة الأراضي بينما تراوحت معدلات التراجع عن مستوياتها في بداية العام بين 4% و 5% لمختلف الأراضي، أما العقارات القائمة فقد شهدت تراجعا من حيث متوسط قيمة الصفقة بنسبة 13.1% في 2019 بعد أن كانت مرتفعة في 2018 بنسبة 5.2%، كما تظهر المؤشرات زيادة متوسط السعر بنسبة 3.3% بنهاية الربع الأول من 2020 على أساس سنوي أي قبل اشتداد الأزمة الحالية.
وتوقع التقرير أن يكون تأثر القطاع العقاري الاستثماري أكبر مقارنة بالسكن الخاص، وبما أن العقار الاستثماري يعد موردا رئيسيا من موارد الدخل للمستثمر في هذه النوعية من العقارات، فالعائد الاستثماري يتراوح بين 7% و 8% وهو أعلى من القنوات الاستثمارية البديلة، فقد حرص المستثمر الكويتي على الاستثمار في هذه النوعية سواء بالشراء أو البناء أو إعادة التطوير على الرغم مما شهدته تداولات هذا النوع من انخفاض ملحوظ خلال الفترة من 2018 و2019 نتيجة لانتهاج سياسة التكويت وتخفيض العمالة الأجنبية، حيث انخفض معدل نمو الوافدين خلال تلك الفترة إلى 2% و3% و4% في عامي2017 و2018 و2019 مقارنة بـ 5% في عام 2016.
وتقدر الثروة العقارية المستثمرة في هذا السوق وفق بيانات العقارات الصادرة في 2019 عن هيئة المعلومات المدنية وتقديرات أسعار بيت التمويل الكويتي بحوالي 24.4 مليار دينار، تولد قيمة مضافة من الإيجارات تصل إلى 2.2 مليار دينار سنويا، حيث إن 40% إلى 50% من دخل الوافد في المناطق الاستثمارية يوجة إلى الإنفاق على الايجار، بينما تتراوح نسب الايجارات بين 16% و 25% من دخل أغلب المقيمين من الشريحة منخفضة الدخل التي عادة ما تشترك في السكن الاستثماري الواحد.
وعلى الرغم من الانعكاس الإيجابي لتخفيض سعر الفائدة بشكل غير مسبوق تاريخيا وهو ما سيقلل من تكاليف ملكية المنازل، ويوسع من قدرة المشتري على الحصول على تمويل أكثر تفاعلا مع قرارات بنك الكويت المركزي بزيادة نسب التمويل، إلا أن ما يضرب الانتعاش وفاعلية تلك القررات المقاومة المتزايدة لتسريح العمالة الوافدة المستخدمة لتك النوعية من العقارات وتعديل التركيبة السكانية وترشيد الانفاق الحكومي المتوقع، والتي تبدو أكثر تأثيرا على مستقبل العقار الاستثماري، حيث قد لاتستطيع العقارات الاستثمارية الحفاظ على دخلها في المستقبل، وسيكون التأثير كبيرا على الشركات العقارية التي تمتلك محافظ عقارية والتى يستحوذ العقار على نسبة كبيرة منها بالاضافة الى العقارات التجارية والصناعية، علما بان الاستثمار العقاري من خلال المحافظ لايقتصر فقط على الاستثمارات الخاصة بل هناك العديد من المؤسسات الحكومية تشارك في هذا الاستثمار.
وعليه، توقع التقرير أن يتأثر هذا القطاع سلبا فيما يتعلق بمعدلات العائد والسيولة الموجهة لتداولاته، وتقلص دخول المستأجرين وارتفاع معدلات تسريح العمالة.
حيث يتوقع أن تنخفض أسعار العقارات على المدى المتوسط والبعيد بمعدل يتراوح ما بين 10% و 12% حتى عام 2022.
أما على المستوى القريب فاننا نرى ان الاثر السلبي لن يكون كبيرا فيما تبقى من العام في ضوء تمسك المستثمرين بعقارتهم وجهودهم خلال الازمة بمساندة المستأجرين بنسب تخفيض معقولة او اعفائهم من دفع الايجار خلال فترة الأزمة، فضلا عدم ظهور آثار التسريح او تعديل التركيبة السكانية خلال تلك الفترة بشكل بارز.
ورأى التقرير ان قرار بنك الكويت المركزي كان حكيما بمنع البنوك من تسييل الضمانات العقارية وتأجيل البنوك لأقساط القروض خلال فترة الأزمة، وهو ما حافظ على مستويات الأسعار، إلا أن تقييم وإعادة تقييم تلك العقارات في ضوء المستجدات والقرارات الحكومية والتطورات الاقتصادية، أمر لا غنى عنه في تلك الفترات ليتم رصد أسعار هذا القطاع الحيوي الذي يسهم في تنشيط الحركة التجارية والاقتصادية، وبما يسهم في تخفيف المخاطر والانكشاف في الأصول على تلك العقارات.
ودعا التقرير إلى ضروة تضافر الجهود الحكومية والخاصة لتكوين قاعدة بيانات دقيقة تقوم على حصر وتقييم كل العقارات الاستثمارية المتاحة في الكويت على ان يتم التقييم لكل عقار كل على حدة بهدف مراقبة حركة الاسعار والتغيرات في القيم العقارية حيث اثبتت الازمات أهمية التقيييم العقاري واثر التغيرات في أسعار العقارات الذي يبدو أكثر تأثيرا على معدلات التضخم والتحكم فيه وإدارته من قبل صانع السياسة النقدية.
%20 انخفاضاً متوقعاً لأسعار العقار التجاري
قال التقرير ان القطاع القطاع التجاري شهد نموا ملموسا خلال فترة ما قبل الأزمة وتحديدا في عامي 2018 و2019، حيث ارتفعت التداولات بنسبة 62.6 و14% على الترتيب، وزادت الأسعار بنسبتي 2 و6.6% على التوالي على مستوى الكويت، في حين أظهرت المؤشرات تراجع متوسط السعر ليتراوح بين 4 و 5% عن بداية العام في بعض المسوحات، وتباطأت معدلات النمو حتى سجلت في الربع الثاني 3.3% على أساس سنوي بعدما ارتفع متوسط السعر 6.1% في نهاية الربع الأول لاسيما قبل الجائحة على أساس سنوي.
أما فيما يخص العقارات التجارية والمجمعات القائمة فقد انخفض متوسط قيمة الصفقة بنسبة 12.5% في 2018 وتزايد تراجعها إلى 69.5% في 2019 على أساس سنوي.
وتوقع التقرير أن ينخفض الطلب على العقارات التجارية في ظل خروج كثير من الشركات من السوق تأثرا بالأزمة، فضلا عن عدم قدرة المستأجرين على الاستمرار في دفع ما عليهم من إيجارات نتيجة للركود الاقتصادي المتوقع، الذي سينسحب على القطاعات الخدمية ذات البعد التجاري.
وقدر التقرير حجم الثروة العقارية التجارية بحوالي 22.3 مليار دينار ويصل الدخل المتولد منها حوالي 2.2 مليار دينار سنويا.
وتوقع التقرير أن تنخفض نسبة الإشغال للعقارات التجارية لاسيما في قطاع المكاتب والمجمعات التجارية الصغيرة والمتوسطة وبالتالي تراجع معدلات العوائد بعد أن وصلت 7.8% في نهاية 2019.
كما توقع التقرير انخفاض أسعار العقارات التجارية بنسبة قد تصل إلى 20% على الأقل على المستويين المتوسط وطويل الأجل بعد الارتفاع الواضح لأسعار العقارات خاصة في العامين الماضيين.
أما على مستوى قصير الاجل فمن المبشر عودة الحياة إلى المجمعات التجارية وارتفاع معدلات الاستهلاك والشراء نتيجة إعادة افتتاحها بعد إغلاق متواصل منذ الربع الأول من العام الحالي.
تباطؤ زيادة الأسعار في العقار الصناعي
أشار التقرير إلى أن آثار هذه الأزمة على الإنتاج والصناعة بشكل عام كانت أقل كثيرا مقارنة بالآثار الضخمة على القطاعات الخدمية مثل المواصلات والطيران والسياحة والترفيه، واقتصرت حركة النقل على التبادل التجاري لبعض البضائع والسلع وفي أضيق الحدود الأساسية للأدوية والأغذية والمواد الخام ومصادر الطاقة.
وقد بلغت التداولات على العقار الصناعي الحرفي في الكويت نحو 116 مليون دينار في عام 2019 بزيادة 1.2% عن عام 2018 بعد أن وصلت في عام 2017 إلى 136 مليون دينار.
وتشير آخر البيانات إلى أن حجم التداول على هذا القطاع وفق آخر بيانات متاحة في فبراير 2020 أي قبل الأزمة بلغ حوالي 11.3 مليون دينار خلال شهري يناير وفبراير بانخفاض 9% عن نفس الفترة من 2019.
وبالتالي في ظل إجراءات ترشيد النفقات وتخفيض التكاليف وإغلاق المصانع على المستوى العالمي من المتوقع أن يتراجع حجم التداول في هذا القطاع خاصة مع إجراءات تسريح العمالة الوافدة غير المبرمجة وتخفيض الأجور، وتجاوز متوسط سعر المتر المربع من العقار الصناعي على مستوى الكويت 1000 دينار و942 دينارا في نهاية 2019 و2018 أي بزيادة سنوية 5% في 2018 وتضاعف النمو ليصل إلى 15% في 2019، وقد هدأ ارتفاع متوسط السعر في هذا القطاع مسجلا زيادة 6% في نهاية الربع الأول 2020، بالتالي من المتوقع تباطؤ زيادة مستويات الأسعار في هذا القطاع.
ورأى التقرير ان هذا القطاع شهد اهتماما ملحوظا من قبل صناع السياسة الاقتصادية لمساهمته في تلبية الاحتياجات الأساسية للمواطنين خلال فترة الإغلاق، حيث إن هناك توجها دوليا للاهتمام بتوطين الصناعات الأساسية والاكتفاء الذاتي من السلع الصناعية الاستراتيجية، مما يتوقع معه مزيد من الاهتمام والتحفيز لهذا القطاع وبالتالي زيادة الطلب على العقارات الصناعية.
القطاع الزراعي يعاني من نقص العمالة الماهرة
ذكر تقرير «بيتك» انه مع توقف كل الأنشطة الاقتصادية من أعمال وشركات ونقل وسياحة وترفيه، أو حتى بعض الأنشطة الصناعة غير الأساسية، فإن القطاع العقاري الزراعي ظل كعادته مساندا وموفرا لاحتياجات الافراد من الغذاء، وما يرتبط بها من ثروة حيوانية ونباتية، حيث عملت الإجراءات الحكومية في كل بلدان العالم ومنها الكويت على تيسير حركة توفير المواد الاستهلاكية والغذائية ونقل منتجاتها وتوفيرها في كل الأسواق وتنظيم حصول الأفراد عليها وفق نظام الإلكتروني عبر تطبيق الحجز المسبق الذي أطلقته الحكومة الكويتية.
ويعاني القطاع الزراعي من نقص في العمالة المهنية الماهرة التي تكون على دراية بمهام وفنيات النشاط الزراعي والاعمال المرتبطة به، كما أن العمالة المتوافرة ليست مدربة بشكل كاف على العمل بأحدث الأساليب التكنولوجية الزراعية.
وتخلو البيانات الواردة عن التداولات العقارية لإدارة التسجيل والتوثيق في وزارة العدل الكويتية من تصنيف يشير إلى حجم التداول في القطاع الزراعي، ونظرا لطبيعة البلاد الجغرافية الصحراوية فإن رقعة الأراضي الزراعية الصالحة الزراعة تعد محدودة وتصل إلى 1.5 مليون دونم (1.5 مليون متر مربع) وتصل المساحة المزروعة فعليا إلى 121 ألف دونم (121 ألف متر مربع) وفق تقرير الهيئة العامة لشؤون الزراعة والثروة السمكية 2017، إلا أنه قد تستغل بعض الأراضي الصحراوية كمحميات طبيعية تتمتع بجذب سياحي أو كأماكن لتربية وتنمية الثروة الحيوانية.
ووفقا لبيانات «بيتك» فقد استقر متوسط السعر التقديري لحق الانتفاع من المتر المربع عند حدود 2.5- 3 دنانير في نهاية الربع الرابع من العام الماضي دون تغير على أساس سنوي، ولم يتأثر في نهاية الربع الأول كغيره من القطاعات العقارية وفق آخر بيانات متاحة، ويصل متوسط حق الانتفاع للأرض الزراعية مساحة مليون متر مربع إلى 3.4 ملايين دينار، فيما يبلغ للأرض مساحة 100 ألف متر مربع إلى 213 ألف دينار، وللأرض مساحة 50 ألف متر مربع إلى 181 ألف دينار دون تغير على أساس سنوي.
وبالتالي يتوقع استقرار أو ارتفاع طفيف في مستويات هذه الأسعار خاصة مع الندرة الشديدة والتكلفة العالية لتحويلها إلى أرض منتجة والتكلفة المرتفعة للحصول على مياه لريها.
%3 ارتفاع المتر المربع للواجهة البحرية بالربع الأول
لفت تقرير «بيتك» إلى أن الطلب على قطاع الشاليهات يرتبط بعوامل موسمية عديدة، حيث يزداد في موسم العطلات.
وتشير البيانات إلى تذبذب حجم الطلب عليه بشكل واضح، ففي عام 2019 ارتفع حجم التداولات في هذا القطاع بشكل لافت إلى حوالي 136.6 مليون دينار مقابل نحو 35 مليونا في 2018، ويلاحظ أنه في وقت الإغلاق سجل الطلب على تلك العقارات نموا كبيرا حين بلغ حجم التداولات 9 ملايين دينار في يناير وفبراير 2020 مقابل نحو مليون دينار في ذات الفترة من 2019.
وفيما يخص متوسط السعر فقد سجل متوسط سعر المتر المربع من الواجهة البحرية تراجعا بنسبة 2% في 2019 بعدما ارتفع بنسبة 3% في 2018 على أساس سنوي، في حين أنه عاد ليسجل زيادة بنسبة 3% في نهاية الربع الأول من 2020 أي في وقت الأزمة نتيجة زيادة الطلب عليه، ويتوقع زيادة طفيفة أو استقرار مستوياته في المدى قصير الأجل حتى نهاية العام.
%90 انخفاض نسبة إشغال الفنادق
قال تقرير «بيتك» ان عدد الفنادق في الكويت بلغ 90 فندقا باجمالي 6.294 غرفة و14،075 سريرا و1.574 جناحا تتوزع وفقا لإحصاء عام 2017 مابين 10 فنادق خمس نجوم و10 فنادق أربعة نجوم و13 ثلاث نجوم و4 فنادق نجمتين وفندقين نجمة واحدة و42 شقة فندقية.
وقد كان قطاع الضيافة أكثر تأثرا بتداعيات أزمة كورونا حيث قدر تقرير صادر عن اتحاد مكاتب السياحة والسفر أن هذا القطاع قد خسر نحو 250 مليون دولار خلال شهر فبراير نتيجة لتراجع حركة السفر والسياحة الداخلية والخارجية بنسبة 85%، ثم توقف بشكل شامل حتى يونيو 2020، حيث انخفضت نسبة الإشغال في الفنادق بكل انواعها بنسبة 90%، وبالتالي فإن هذا القطاع يعد واحدا من اكثر القطاعات تضررا من الازمة، حيث عمدت الفنادق الى تخفيض عدد العمالة او منحهم اجازات غير مدفوعة الاجر.
إلا أن الأمر الإيجابي في هذا الشأن ما اتخذته الحكومة وبنك الكويت المركزي من إجراءات للتخفيف من الآثار السلبية على القطاعات الاقتصادية والحد من أضرارها في الكويت ومنها القطاع العقاري، فقد سعت الجهات الرقابية إلى تنشيط الاقتصاد عبر تخفيض معدل الخصم إلى 1.5% أي أدنى مستوياته، وتأجيل سداد القروض والأقساط العقارية المستحقة على الشركات والأفراد إلى نهاية سبتمبر 2020، إضافة إلى تعليمات بنك الكوييت المركزي بزيادة المساحة الاقراضية من 2 مليار دينار إلى 3 مليارات دينار عن طريق تخفيض أوزان المخاطر للمشروعات الصغيرة والمتوسطة من 75% إلى 25%، وزيادة القروض الممنوحة لشراء عقار السكن الخاص، وإصدار ضوابط تمويل ميسرة منها زيادة التمويل الممنوح للأرض الفضاء من 50% إلى 60% من قيمة العقار وفي حالة العقار القائم إلى 70% وفي حالة البناء فقط إلى 80%.
%4.7 ارتفاع أسعار العقارات السكنية بالربع الثاني
أكد تقرير «بيتك» ان توقف التداول وعدم تسجيل العقارات خلال فترة الإغلاق الشامل للحكومة ومؤسسات الدولة منذ بداية مارس لعدم تفشي العدوى حتى نهاية يونيو قد انعكس سلبا على حجم التداولات العقارية نتيجة لاغلاق التسجيل العقاري التابع لوزارة العدل، ومع هذا فإن مسوحات وتقييمات بيت التمويل الكويتي خلال الربع الثاني قد أكدت صمود أسعار العقارات السكنية بل وارتفاعها بنسبة 4.7% على أساس سنوي.
وتظهر المؤشرات تباطؤ معدلات الزيادة لمتوسط سعر العقارات الاستثمارية إلى 1% بنهاية الربع الثاني من 2020 تأثرا باشتداد الأزمة الحالية، وللعقارات التجارية بنسبة 3.3% لذات الفترة، في حين هدأت وتيرة الزيادة في العقار الصناعي مسجلا زيادة 1% على أساس سنوي.
%35 نمو التداولات العقارية في يناير وفبراير
قال تقرير «بيتك» ان التداولات العقارية في شهري يناير وفبراير من الربع الأول بلغت 666 مليون دينار، ونظرا لتعطل العمل وإغلاق الإدارات الحكومية في الكويت وبعض أجهزتها، فلم تسجل إدارة التسجيل العقاري والتوثيق أية بيانات منذ تلك الفترة، وبرغم ذلك الإغلاق إلا ان قيمة التداولات تعد أعلى بنسبة 35% عن ذات الفترة من 2019، مع ارتفاع حجم الطلب إلى حدود 1000 صفقة في تلك الفترة بزيادة 29% على أساس سنوي، وبالتالي ارتفع متوسط قيمة الصفقة بنسبة 5% على أساس سنوي.
ويأتي ذلك الأداء الجيد مدفوعا كبيرة بزيادة 48% لقيمة تداولات السكن الخاص، وتصل إلى 9% للعقار الاستثماري، و78% للتجاري وفي تداولات القطاع الحرفي بنسبة 65% لنفس الفترة.
ويلاحظ التقرير ارتفاع حجم الطلب في السكن الخاص برغم عوامل موسمية قد تحد منه مثل فترة العطلات الوطنية، حيث ارتفع عدد صفقاته في يناير وفبراير بنسبة 41% على أساس سنوي، بينما تراجع في الاستثماري والتجاري بنسبة 81% و63% في حين انخفض عدد تداولات العقار الحرفي بنسبة 91% على أساس سنوي.
تحسن أسعار العقارات بالربع الثاني
أشار تقرير «بيتك» إلى تحسن متوسط سعر المتر المربع لأسعار العقار المحلي على مستوى الكويت بنهاية الربع الثاني 2020 إلى حدود 667 دينارا لعقار السكن الخاص لنسبة 0.2% عن الربع الأول الذي أظهر تراجعا بحدود 1.1% على أساس ربع سنوي، وفي العقار الاستثماري يقترب من متوسط قدره 1.560 دينارا للمتر المربع، وتزايدت نسبة الانخفاض على أساس ربع سنوي منخفضا 2.1% عن الربع الأول الذي تراجع بحدود 0.6%.
وفي العقاري التجاري يصل متوسط السعر إلى 3.610 دنانير للمتر المربع منخفضا بحدود 1% عن الربع الأول الذي تراجع بنسبة أقل قدرها 0.3% على أساس ربع سنوي.
ولقت التقرير الى انخفاض في متوسط سعر المتر التمليك للشقق في العقارات الاستثمارية ذات مساحة 100 متر مربع و70 مترا مربعا في مختلف المحافظات، باستثناء بعض المناطق التي شهدت استقرارا محدودا عن الربع الأول، وانخفض متوسط سعر المتر في محافظة العاصمة إلى أقل من 1.100 دينار منخفضا 1.9% عن الربع الأول، فيما يقل عن ذلك في محافظة حولي إلى 960 دينارا منخفضا 3.1% على أساس ربع سنوي، فيما انخفض متوسط سعر المتر في مبارك الكبير عند 870 دينارا منخفضا بنسبة 2.6% عن الربع الأول، وفي الفروانية يصل متوسط السعر إلى 788 دينارا منخفضا 3.1% وفي الأحمدي تراجع متوسط السعر إلى 745 دينارا بنسبة 2.6% عن الربع الأول 2020.
وقال تقرير «بيتك» ان متوسط القيمة الإيجارية للشقق مساحة 100 متر مربع في العقارات الاستثمارية لم تشهد بنهاية النصف الأول تغيرا على أساس سنوي في معظم المحافظات، باستثناء بعض المناطق في محافظة العاصمة وكذلك في الأحمدي والجهراء التي أظهرت انخفاضا 2% عن متوسط القيمة الإيجارية.
ويصل متوسط القيمة الإيجارية للسكن الخاص للشقة مساحة 135 مترا مربعا في العاصمة إلى 490 دينارا بزيادة 2% على أساس سنوي، فيما تبلغ في حولي 480 دينارا مرتفعة 8% على أساس سنوي، وتقترب في الفروانية من 370 دينارا بزيادة 2% على أساس سنوي، فيما لم تشهد تغيرا في محافظتي الأحمدي ومبارك الكبير.
ويأتي استقرار القطاع العقاري برغم الجائحة العالمية ومسار تنازلي واضح لسعر برميل برنت وهبوطه لمستويات تاريخية غير مسبوقة في النصف الأول من العام.
%1.9 معدل التضخم بالربع الأول
قال التقرير ان مؤشر الرقم القياسي للأسعار في الكويت ارتفع مسجلا 115.7 نقطة - وفقا لبيانات الإدارة المركزية للإحصاءات بنهاية مايو - بالتالي سجل معدل التضخم أقل من 0.2% عن مستويات الأسعار في نهاية الربع الأول، فيما بلغ 1.9% على أساس سنوي مدفوعا بزيادة متفاوتة لمستويات الأسعار في معظم مكونات الرقم القياسي، وتواصل مستويات الأسعار في مكون خدمات السكن تراجعها الطفيف مسجلة انخفاضا نسبته 0.3% على أساس سنوي.
%6.6 تراجع القيمة السوقية للقطاع العقاري بالربع الثاني
بلغ عدد الشركات المدرجة في القطاع العقاري نحو 40 شركة مسجلة في بورصة الكويت بنهاية النصف الأول ومازال ثاني القطاعات من حيث عدد الشركات بعد قطاع الخدمات المالية وفق بيانات شركة بورصة الكويت، ويمثل عددها 22.9% من عدد الشركات المدرجة الذي يبلغ 175 شركة بنهاية النصف الأول.
ويحتل المرتبة الثالثة بين القطاعات بحصة قدرها 21.9% من كمية الأسهم المتداولة والمرتبة الخامسة بحصة قدرها 5.8% من قيمة الأسهم المتداولة، والثالثة من حيث عدد الصفقات المتداولة بحصة مثلت 16.2% خلال النصف الأول، في الوقت الذي ارتفعت فيه أسعار أسهم 17 شركة عقارية في النصف الأول من 2020.
وقد ساهمت فترة الإغلاق الطويلة خلال الربع الثاني من العام في تراجع القيمة السوقية لشركات القطاع العقاري في السوق الرئيسي عن ذات الفترة من العام الماضي، إلا أنه قد تحسنت معدلات تراجعها من 8.2% في نهاية الربع الأول إلى 6.6% في نهاية الربع الثاني عن ذات الفترات من 2019، وانعكس ذلك أيضا على تحسن تراجع القيمة السوقية لبورصة الكويت منخفضة بنسبة 15.7% في نهاية الربع الأول مقابل تراجع 12.1% في الربع الثاني، بالتالي يمكن القول ان الإجراءات الحكومية لتحفيز النشاط الاقتصادي ساهمت في الحفاظ عى أداء بورصة الكويت حيث ارتفعت القيمة السوقية لشركات القطاع العقاري في الربع الثاني بنسبة 3.35% عن الربع الاول في ظل ارتفاع القيمة الرأسمالية لبورصة الكويت بنسبة 6.4% لذات الفترة.
وقد تحسنت حصة شركات القطاع العقاري من القيمة الرأسمالية لبورصة الكويت بشكل طفيف بنهاية الربعين الثاني والأول من العام الحالي مسجلة 4% و3.9% مقابل حصة شكلت 3.7% في ذات الفترة من العام الماضي.
إلا أنه قد زادت مع فترة الإغلاق معدلات التراجع فيما يخص قيمة وكمية الأسهم المتداولة في القطاع العقاري وبورصة الكويت، فقد تراجعت قيمة الأسهم على أساس سنوي في نهاية الربع الأول بنسبة 18.3% ثم زادت نسبة التراجع إلى 58.6% بنهاية الربع الثاني على أساس سنوي، بالتالي انخفض هذا المؤشر بنهاية الربع الثاني إلى 28 مليون دينار بنسبة 65.4% عن الربع الأول.
كما تراجعت كمية الأسهم المتداولة للقطاع العقاري إلى نحو 1.1 مليار سهم بنسبة 53.5% عن الربع الأول، مصحوبة بتراجع عدد الصفقات المتداولة في القطاع العقاري إلى نحو 27 ألف صفقة بنسبة 46.3% على أساس ربع سنوي.
وبعد أن تراجعت مؤشرات بورصة الكويت وانخفضت بعض التدفقات الأجنبية الداخلة إلى بورصة الكويت نتيجة إعلان في 9 أبريل 2020 بتأجيل ترقية بورصة الكويت وانضمامها إلى مؤشر مورغان ستانلي MCSI إلى نوفمبر 2020 نتيجة الآثار الكبيرة التي سببنها فيروس كوفيد 19 على الاقتصاد العالمي وأسواق المال وعدم قدرة المستثمرين على استكمال الاعمال المطلوبة لترقية بوصة الكويت، ثم سادت حالة من التفاؤل في أغلب مؤشرات البورصة في 24 يونيو أي عقب تأكيد إعلان انضمامها إلى المؤشر وترقيتها من سوق مبتدئة إلى سوق ناشئة في نوفمبر القادم، وهو ما انعكس إيجابيا على مؤشرات التداولات للشركات المدرجة في بورصة الكويت.
وقد ارتفعت كمية الأسهم المتداولة في بورصة الكويت إلى 8.9 مليارات سهم بنهاية الربع الثاني بنسبة 3.9% على أساس سنوي بينما تراجعت قيمة التداولات إلى 1.8 مليار دينار بنسبة 7.2% في حين ارتفع عدد الصفقات إلى 446 ألف صفقة بنسبة 22.8% لذات الفترة.
إلا ان مؤشرات التداول في الربع الثاني مازالت أدنى بكثير منها في الربع الأول من العام الحالي حيث انخفضت قيمة التداولات 22.7% وكمية الأسهم المتداولة 25.8% وعدد الصفقات بنسبة 17.4% عن الربع الأول من العام الحالي.