دشتي: تعديل قانون إيجارات العقارات

  قدّم النائب د.عبدالحميد دشتي اقتراحا بقانون في شأن تعديل المواد (1، 4، 11، 26) وإضافة المادة 4 مكرر من القانون رقم 35 لسنة 1978 في شأن إيجارات العقارات، وجاء في القانون ما يلي: مادة أولى: يعدل نص الفقرة الأولى من المادة 1 من القانون لتصبح كالتالي: «تسري أحكام هذا القانون على العقارات باستثناء السكن الخاص إلا اذا كان مؤجرا لأقارب الدرجة الأولى ويسري على الأراضي الفضاء المؤجرة للسكن أو لغير ذلك من الأغراض وتستثنى من ذلك الأراضي الزراعية». يعدل نص المادة 4 من القانون لتصبح كالتالي: «الإيجار عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه ان يمكن المستأجر من الانتفاع بعين معينة مدة محددة لقاء أجر معلوم. اذا عقد الايجار دون اتفاق على مدة أو عقد لمدة غير معينة أو تعذر اثبات المدة المدعاة اعتبر الايجار منعقدا للفترة المعينة لدفع الأجرة، واذا لم يتفق المتعاقدان على الاجرة أو على كيفية تقديرها أو اذا تعذر اثبات مقدار الأجرة وجب اعتبار الأجرة المحددة من قبل اللجنة المشكلة في المادة 4 مكرر هي الأجرة المستحقة للعين». يضاف للمادة السابقة المادة 4 مكرر ويكون نصها كالتالي: «تنشأ لجنة من قبل بلدية الكويت يصدر قرار من الوزير المختص بتشكيل اعضائها على ان يكون من بينهم عضوان يمثلان اللجنة الوطنية لحماية المستهلك تكون مهمتها تحديد القيمة الايجارية لكل وحدة سكنية داخل كل عقار يصدر به ترخيص من جهة البلدية. وتسرى احكام هذه المادة على العقود القائمة وقت العمل بهذا القانون. ومخالفة ذلك النص يعاقب كل من يخالفه بالحبس ثلاثة أشهر وغرامة عشرة آلاف دينار أو إحدى هاتين العقوبتين». يعدل نص المادة 11 لتصبح كالتالي: «الاجرة المتفق عليها في عقد الايجار تكون ملزمة للمتعاقدين فلا يجوز تعديلها الا باتفاقهما أو للأسباب التي يقررها القانون. مع ذلك يحق لكل من المؤجر والمستأجر اللجوء الى اللجنة المشار اليها في المادة 4 مكرر وذلك لتحديد القيمة الايجارية المستحقة مرة كل خمس سنوات على الأقل ما لم يكن الايجار معقودا لمدة أطول فتسري الأجرة المتفق عليها الى نهاية مدة العقد، وتسري احكام هذه المادة على العقود القائمة وقت العمل بهذا القانون». يعدل نص المادة 26 لتصبح كالتالي: «في اليوم المعين لنظر الدعوى يحضر الخصوم بأنفسهم أو يحضر عنهم من يوكلونه بورقة رسمية أو موثقة ويجوز ان يعطى التوكيل في الجلسة بتقرير يدون في محضرها. ولا يشترط في الوكيل ان يكون محاميا أو قريبا أو صهرا، وإنما يكفي ان تتوافر فيه شروط الوكالة العامة وللوكيل ان يوكل محاميا ولو لم يصرح بذلك في سند وكالته وتسري الوكالة في جميع مراحل التقاضي والتنفيذ ما لم يقيدها الموكل صراحة. وتفصل المحكمة في الدعوى على وجه السرعة وكلما اقتضى الأمر تأجيل الدعوى أجلت لمدة لا تزيد على اسبوع الا اذا استلزمت طبيعة الإجراء المطلوب مدة أطول فيكون التأجيل لجلسة قريبة تحدد وفقا لظروف الحال. ولا يجوز الطعن في الحكم الصادر في الدعوى بطريق الاستئناف الا بسبب الخطأ في تطبيق القانون أو في تأويله أو اذا وقع بطلان في الحكم، أو في الإجراءات اثر في الحكم ويجب على المستأنف ان يودع خزانة وزارة العدل كفالة قدرها عشرون دينارا وتصادر الكفالة بقوة القانون اذا حكم بعدم قبول الاستئناف أو برفضه أو بعدم جوازه أو بسقوطه، ولا يترتب على الاستئناف وقف تنفيذ الحكم الا اذا أمرت المحكمة الاستئنافية بذلك. ويكون ميعاد الطعن بالاستئناف 15 يوما من تاريخ صدور الحكم ولا يجوز الطعن بطريق التمييز في الأحكام الصادرة في الاستئناف». مادة ثانية: يلغى كل حكم أو نص ورد في أي قانون يتعارض مع احكام هذا القانون. مادة ثالثة: يعمل بهذا القانون من تاريخ نشره في الجريدة الرسمية. مادة رابعة: على رئيس مجلس الوزراء والوزراء كل فيما يخصه بتنفيذ هذا القانون. أمير الكويت صباح الأحمد الجابر الصباح المذكرة الإيضاحية للاقتراح بقانون رقم لسنة 2014 في شأن تعديل المواد (1، 4، 11، 26) وإضافة المادة 4 مكرر في شأن قانون إيجارات العقارات رقم 35 لسنة 1978 نظرا لما تشهده البلاد في الآونة الأخيرة من غلاء الوحدات السكنية كان لزاما التصدي لظاهرة قيام بعض أصحاب المنازل الخاصة بتأجير وحدات سكنية في المنزل الخاص بهم والمرخص لسكناهم فقط وأقاربهم حتى الدرجة الأولى دون السماح لهم بالتأجير للغير كون ذلك يخالف الغرض الذي من أجله استحصل مالك السكن الخاص على الترخيص الذي يبيح له ذلك، وعليه ارتئي تعديل المادة الأولى من القانون. ارتأي المشرع حذف الفقرة الأخيرة من المادة قبل التعديل وذلك لحسم مسائل الاختلاف على تقدير الأجرة وما يتعلق بها وأنشأ لجنة على النحو المقرر بالمادة 4 مكرر تكون مهمتها تحديد قيمة الاجرة المستحقة للوحدات السكنية وذلك لضبط انفلات السوق وارتفاع ايجارات الوحدات السكنية لمبالغ خيالية. المادة 4 مكرر، ارتأى المشرع ايضا ان تحديد القيمة الايجارية للوحدات السكنية يلزم تحديده من قبل لجنة متخصصة تقوم بتقدير ايجار كل وحدة سكنية وقت إصدار الترخيص للبناية الواقع بها تلك الوحدة، وذلك حتى لا يترك الأمر للمالك والمستأجر، وما قد يكتنف ذلك من خلاف بينهما قد يؤدي الى اللجوء الى ساحات القضاء وكثرة الدعاوى في هذا الشأن. المادة 11، وفي هذه المادة رأى المشرع حذف الفقرتين الثانية والثالثة من نص المادة قبل التعديل بعد ان استقر النص على اختصاص لجنة بتقدير وتحديد القيمة الايجارية للوحدات السكنية بحيث أصبح لا جدوى من وجود تلك الفقرتين. وبمطالعة المادة 26 نجد ان المشرع اشترط حتى يستطيع المستأجر القيام باستئنافه ان يودع الأجرة خزانة المحكمة، وحيث وجد ان النص بوضعه الحالي يخالف نص المادة 144 من قانون المرافعات والتي تقرر ان الاستئناف ينقل الدعوى برمتها امام محكمة الاستئناف وحيث اشترط المشرع بهذه المادة ايداع المستأجر للقيمة الايجارية المحكوم بها قبل ايداع استئنافه إنما بذلك يكون قد خالف ما انتهت اليه المادة سالفة الذكر هذا فضلا عن ان الكثير من الملاك يستطيعون استصدار احكام ضد المستأجرين في غيبتهم بأن يقوموا بإعلان الصحيفة على موطن المستأجر الذي لم يتسلمها لوجود أي ظرف فيقوم مندوب الإعلان بإعلانها على المخفر وتتداول الدعوى بجلساتها دون ان يعلم المدعي عليه أي شيء عنها، ومن الجائز ان يكون هذا المدعي عليه غير مستأجر بالأساس عند المالك ويصل علمه بتلك الدعوى عندما يستطيع المالك اخذ حكم والشروع في تنفيذه، وبهذه الحالة وعندما يقوم المستأجر (المدعى عليه) بالاعتراض على تلك الإجراءات المتخذة بحقه، وذلك عن طريق الاستئناف فيصطدم بأنه يجب عليه ايداع القيمة الايجارية وكامل المبالغ المحكوم بها بموجب الحكم الصادر بدعوى الايجارات ولهذا كان ينبغي تعديل تلك المادة ضمانا لحسن سير العدالة.