- عماد حيدر: الأسعار لم تنخفض وأغلبها مؤجرة بعوائد بين 5 و7%
- إبراهيم العوضي: الأسعار تأثرت عالمياً بالتضخم والحاجة الفعلية للسكن
طارق عرابي
بات اتخاذ قرار شراء عقار سكني أمرا محيرا خلال الأيام الراهنة، إثر حالة من الغموض تسيطر على السوق منذ بداية العام الحالي، في ظل الارتفاع الكبير في أسعار العقارات والأراضي السكنية، وسيطرة حالة من الجمود على التداولات التي انخفضت في ذلك القطاع بنسبة تناهز الـ50% خلال النصف الأول من العام الحالي (2022) مقارنة بالفترة ذاتها من العام السابق.
وتلخص حيرة المواطنين الراغبين في امتلاك عقار سكني في التوقيت المناسب للشراء في ظل تغير التوقعات بشأن الأسعار إذ وسط إمكانية لانخفاضها، واحتمالات أخرى تؤكد ثباتها وأنها لن تنخفض أبدا، بل على العكس توجد آراء تؤكد أنها ستواصل الارتفاع من جديد بعد فترة الجمود التي طال أمدها لفترة طويلة هذه المرة.
وفي هذا الصدد، أكد عقاريون لـ«الأنباء» أن أسعار العقارات السكنية إن لم تواصل الارتفاع خلال العام الحالي، فإنها بالتأكيد لن تنهار، لكن قد تشهد تصحيحا طفيفا بنسبة تراجع لا تزيد على 10% على المدى المتوسط.
ويرى عقاريون أن هناك 10 عوامل تدعم ارتفاع أسعار العقار السكني كالتالي:
1 ـ أغلب العقارات مؤجرة وتدر من
5 إلى 7% عوائد.
2 ـ عدم وجود بدائل عن الاستثمار العقاري في الكويت.
3 ـ السكن عبارة عن حاجة أساسية لا يمكن تأجيلها أو تأخيرها.
4 ـ اللائحة الجديدة والسماح ببناء سردابين والارتفاع 20 مترا.
5 ـ تحويل معاملات السكن الخاص التي تقل أسعارها عن 300 ألف دينار إلى خبير الدراية.
6 ـ ارتفاع أسعار مواد البناء وكذلك زيادة أجور الأيدي العاملة.
7 ـ الارتفاع المتزايد في عدد حالات الزواج لما بين 10 و12 ألف حالة سنويا.
8 ـ متغيرات اقتصادية بقلة العرض وارتفاع الطلب إثر حاجة المواطنين للسكن.
9 ـ الدعم الذي تقدمه الحكومة لأسعار الكهرباء والماء في السكن الخاص.
10 ـ ظاهرة استغلال العقار الخاص بتحويله إلى شقق سكنية.. وإلى التفاصيل:
يقول نائب رئيس الاتحاد الكويتي لوسطاء العقار عماد حيدر، «على الرغم من انخفاض أعداد صفقات تداول العقار الخاص خلال النصف الأول من العام الحالي مقارنة بالفترة المماثلة من عام السابق، إلا أن أسعار العقار السكني لم تنخفض».
وسرد حيدر أسباب ذلك مبينا أن أغلب العقارات السكنية الحالية مؤجرة وتدر عوائد تتراوح بين 5 و7%، أما السبب الثاني فهو عدم وجود بدائل عن الاستثمار العقاري في الكويت، ناهيك عن أن السكن عبارة عن حاجة أساسية لا يمكن تأجيلها او تأخيرها، الأمر الذي يدفع الكثير من المواطنين (غير المضاربين) إلى شراء العقار السكني حتى لو بأسعار مرتفعة (في حال قدرته المادية).
واستطرد قائلا «بالإضافة إلى ذلك كله، فإن القرارات الحكومية التي صدرت مؤخرا هي السبب الرئيسي في مواصلة ارتفاع أسعار العقار السكني، فعلى سبيل المثال هناك حديث عن لائحة جديدة للبناء تتضمن السماح ببناء سردابين والارتفاع بواقع 20 مترا، الامر الذي سيرفع من كلفة البناء ومن ثم زيادة أسعار العقار السكني».
وقال إن هناك كذلك قرار التسجيل العقاري الذي نص على تحويل معاملات السكن الخاص التي تقل اسعارها عن 300 ألف دينار إلى خبير الدراية الذي يقوم برفع السعر عن مستوى 300 ألف بهدف منع المواطن من الحصول على القرض الإسكاني للمرة الثانية، ولعل هذا الأمر يعتبر أحد الأمور التي ساهمت في ارتفاع أسعار السكن الخاص ومنعت انخفاضه، أضف إلى كل ما سبق ارتفاع أسعار مواد البناء وتكلفة الأيدي العاملة التي وبلا شك تلعب دورا رئيسيا في ارتفاع تكلفة البناء ومن ثم ارتفاع قيمة العقار.
ويؤكد حيدر على أنه ومع كل ما سبق ذكره، فإن مسألة العرض والطلب تلعب دورا في هذا الصدد، حيث تشير المؤشرات والمعطيات الحالية إلى أن العقار سيقوم بتصحيح نفسه بنفسه، حيث بدأنا نرى ترددا كبيرا من قبل المواطنين على شراء العقار السكني، بالإضافة إلى انخفاض أعداد الصفقات العقارية، ولعل هذا مؤشر على أن هناك تصحيحا قادما بأسعار العقار السكني وليس هبوطا أو انهيارا، فالانهيار لا يحدث إلا في حال وقوع كوارث أو حروب، لكن في ظل الوضع الحالي نتوقع تصحيحا في الاسعار في ظل حالة الركود الحالية، علما بأن نسبة التصحيح المتوقعة لن تزيد على 10% في أسوأ أحوالها، تماما كما يحدث في المزادات العلنية التي تشهد تراجعا بنسبة 10% في حال لم يتقدم أحد للمزايدة في بعض المزادات العقارية التي تقيمها وزارة العدل.
وتابع حيدر «انا ضد من يعطي أملا للمواطنين بهبوط العقار بحيث ان المواطن ينتظر الهبوط وقد تضيع عليه الكثير من الفرص، يجب على المواطن الباحث عن العقار أن يراقب السوق، وفي حال وجد العقار المناسب له من حيث المواصفات والميزانية فلا تعطه ظهرك اليوم، بحيث انك قد لا تستطيع شراءه غدا وعندها قد تدفع أكثر في عقار أقل مواصفات».
بدوره، قال رئيس اتحاد العقاريين والرئيس التنفيذي لشركة أعيان العقارية إبراهيم العوضي إن أسعار القطاع السكني في الكويت وصلت إلى قيم غير مسبوقة ومرتفعة بشكل مبالغ فيه، مضيفا أنه بات من الملاحظ أن نسب الارتفاع خلال العام الماضي وكذلك خلال النصف الاول من العام الحالي وصلت إلى قيم أصبحت بعيدا عن متناول المواطن.
وأضاف أن هناك عددا من العوامل التي أثرت على أسعار القطاع السكني، منها ما يرتبط بالجانب العالمي المتعلق بموضوع التضخم، ومنها ما يرتبط بحاجة المواطن الفعلية للسكن، لكن واقع الحال يشير إلى أن الارتفاع الذي شهدته أسعار السكن الخاص بالكويت، اكبر بكثير مما حدث في باقي دول العالم.
واستطرد العوضي يقول إن هناك عوامل أخرى ساهمت في ارتفاع اسعار العقار السكني، منها حاجة المواطنين للسكن الخاص، لاسيما في ظل الارتفاع المتزايد في عدد حالات الزواج التي باتت تتراوح ما بين 10 و12 ألف حالة سنويا، وفي مقابل ذلك عجزت الحكومة عن توفير السكن المناسب للمواطن، لذلك تسببت حاجة المواطنين الفعلية للسكن برفع الاسعار بشكل مستمر، منذ نهاية جائحة كورونا وحتى يومنا هذا.
ولفت إلى أن الملاحظ أن حجم تداولات القطاع السكني انخفضت بشكل كبير بسبب ارتفاع الاسعار، لكن ما نلاحظه في الوقت نفسه هو استمرار العروض وبنفس الاسعار المرتفعة، وإن كان حجم الصفقات الفعلية لا يوازي صفقات السنوات الاخيرة، ما يدل على أننا أصبحنا أمام مرحلة جديدة، فإما أن تثبت الحكومة جديتها في معالجة الازمة الاسكانية، أو أن الأسعار قد تواصل الارتفاع من جديد بسبب قلة العرض وارتفاع الطلب وحاجة المواطنين للسكن.
وخلص العوضي إلى القول «إما أن تبدأ الحكومة بطرح مشاريع اسكانية جديدة وإشراك القطاع الخاص وإقرار قانون الرهن العقاري وقانون المطور العقاري وإنشاء شركات حكومية تعمل بالتعاون مع القطاع الخاص لتطوير مدن اسكانية جديدة، وإلا فإن استقرار الاسعار على معدلاتها الحالية هو المصير المحتوم، بل ربما واصلت الاسعار ارتفاعها من جديد، وحتى لو لم يحدث ذلك فإن الانخفاض (إن حدث) سيكون محدودا جدا، بسبب استمرار طلب المواطنين وحاجتهم الى السكن الخاص الذي بات شحيحا جدا في ظل كل المعطيات السابقة».
المضارب.. من يتوقف عن الشراء
قال حيدر إن من يتوقف عن الشراء اليوم هو المضارب أما من لديه حاجة للسكن أو التطوير فيجب ألا يتردد، فصحيح أن هناك مؤشرات على الهبوط، لكن في المقابل هناك قرارات تساعد على الصعود، ولا أحد يعلم اي الجوانب هو المؤثر اكثر، مضيفا أنه إذا كان هناك 100 عقار معروض في السوق، فثق تماما أن 80 منها ليست للبيع، وإنما أصحابها مترددون أو انهم يسعون الى تقييم سعر بيوتهم، بمعنى أن 20% من العقارات المعروضة أصحابها جادون.
التحويل إلى شقق
قال العوضي إن ظاهرة استغلال العقار الخاص من قبل بعض التجار، من خلال شراء العقار وتحويله إلى شقق سكنية ثم الاستثمار فيه من خلال التأجير للحصول على عوائد أعلى من القطاع الاستثماري، ناهيك عن جاذبية هذا القطاع بسبب الدعم الذي تقدمه الحكومة لأسعار الكهرباء والماء في هذا القطاع.