«المركزي» يرفع مخصصات البنوك

هبوط النفط والبورصة يقفز بمخصصات البنوك من جديد أسعار النفط والمخاطر الجيوسياسية تهددان تأجير «المكاتب» البيانات تظهر نمواً متسارعاً لسوق المكاتب التجارية في العامين الأخيرين توقعات بتباطؤ الأنشطة الاقتصادية وانخفاض نسب الإشغال والعوائد محمود فاروق وطارق عرابيينتظر السوق هذه الايام بدء اعلانات الربع الثالث لهذه السنة، حيث من المنتظر أن تأتي نتائج الشركات عموما بأرباح أقل عن الربع الثاني وبعضها سيسجل خسائر، أما البنوك فإن التوقعات أن تسجل مرة أخرى ارتفاعا في المخصصات في البنوك. وكانت المخصصات قد عادت للارتفاع في الربع الثاني من هذه السنة لتقفز بنسبة 14% مقارنة مع الربع الأول مسجلة 144 مليون دينار، حسب تحليل لـ «الأنباء». . وفي النصف الأول من هذه السنة، استمرت البنوك الكويتية في سياسة حجز المخصصات بوتيرة اعلى من السابق حيث ارتفعت مخصصات الائتمان وانخفضت قيمة استثمارات القطاع المصرفي بنسبة 2.3% عن النصف الاول من عام 2014 لتسجل 270.8 مليون دينار.وتعادل هذه المخصصات نحو 22.5% من صافي الايرادات التشغيلية للقطاع المصرفي التي بلغت 1.2 مليار دينار، فيما تعادل 37.4% من ربح التشغيل قبل المخصصات الذي سجل بدوره 724 مليون دينار. 1- بنك الكويت الوطنيتصدر بنك الكويت الوطني قائمة البنوك الأكثر حجزا لمخصصات الائتمان. وحجز «الوطني» مخصصات بقيمة 70 مليون دينار بالمقارنة مع 64 مليون دينار خلال النصف الاول من 2014 وتعادل نسبة هذه المخصصات نحو 18.8% من صافي الإيرادات التشغيلية للبنك والتي بلغت 373 مليون دينار. وتعادل ايضا نسبة المخصصات هذه 27% من ارباح التشغيل للبنك قبل مخصصات خسائر الائتمان وانخفاض القيمة ولا تزال تضغط على صافي الربح، وارتفعت خلال الأشهر الـ 12 الاخيرة المنتهية في يونيو 2015 بنسبة 12.9% لتسجل 12.72 مليار دينار (42 مليار دولار). وبلغت حصة الوطني من اجمالي مخصصات القطاع للنصف الاول من العام الحالي نحو 26%. 2- بيت التمويل الكويتيثاني اعلى المخصصات خلال النصف الاول من 2015 كانت من نصيب بيت التمويل الكويتي «بيتك» بقيمة 51.9 مليون دينار وبارتفاع نسبته 2.5% عن مستواها في النصف الاول من 2014، بينما كانت المفاجأة ارتفاع مخصصات الربع الثاني من 2015 لتسجل 29 مليون دينار بنسبة ارتفاع 41% و26% عن الربع الثاني من 2014 والربع الاول من العام الحالي على التوالي. وبلغت حصة بيتك من اجمالي مخصصات القطاع المصرفي للنصف الاول من العام الحالي نحو 19.2%. 3- بنك الخليجاحتل بنك الخليج المرتبة الثالثة بين البنوك بحجم مخصصات بلغ 36.3 مليون دينار وتعادل المخصصات نحو 43% من اجمالي إيرادات التشغيل للبنك خلال النصف الاول من 2015 وتعتبر تلك النسبة مرتفعة مقارنة مع معدل القطاع الذي سجل 22.5%. وبلغت حصة بنك الخليج من اجمالي مخصصات القطاع المصرفي للنصف الاول من 2015 نحو 13.4%. 4- البنك التجاريوحافظ البنك التجاري الكويتي على مخصصاته للنصف الاول من 2015 دون تغيير عن النصف الاول من 2014 حيث بلغت 35.7 مليون دينار، وعلى الرغم من ذلك يصنف «التجاري» الاعلى في القطاع المصرفي الكويتي من حيث التأثير السلبي للمخصصات على ارباحه وضغطها على الاداء المالي للبنك. كما بلغت حصة التجاري من اجمالي مخصصات القطاع المصرفي للنصف الاول من العام الحالي نحو 13.2%. 5- بنك برقان ارتفعت مخصصات بنك برقان خلال النصف الاول من 2015 بنسبة 8% لتسجل 29.1 مليون دينار، وبالتالي تعادل المخصصات نحو 20% من اجمالي إيرادات التشغيل للنصف الاول التي بلغت 144 مليون دينار و36% من ربح التشغيل قبل المخصصات ولا تزال تضغط على ربحية. 6- البنك الأهلي الكويتي انخفضت مخصصات البنك الأهلي الكويتي خلال النصف الاول من 2015 بنسبة 6.8% لتسجل 20.6 مليون دينار وبالتالي تعادل 33% من اجمالي إيرادات التشغيل التي بلغت 62.6 مليون دينار ونحو 48% من ربح التشغيل قبل المخصصات الذي سجل 43 مليون دينار. 7- بنك الكويت الدولي ارتفعت مخصصات بنك الكويت الدولي خلال النصف الاول من 2015 بنسبة 27% لتسجل 9.3 ملايين دينار، وبالتالي تعادل المخصصات نحو 29% من إيرادات التشغيل للنصف الاول التي بلغت 32.2 مليون دينار و46% من ربح التشغيل قبل المخصصات ولا تزال تضغط على ربحية البنك. اما خلال الربع الثاني فارتفعت المخصصات بنسبة 69% لتسجل 5.1 ملايين دينار بالمقارنة مع الربع الثاني من 2015. 8- البنك الأهلي المتحد  بالرغم من استمراره في حجز مخصصات الائتمان التي ارتفعت خلال النصف الاول من 2015 بنسبة 19% لتسجل 9.1 ملايين دينار، الا ان البنك الاهلي المتحد لايزال من البنوك الاقل تأثرا في ربحيتها حيث تعادل المخصصات فقط نحو 17% من إيرادات التشغيل للنصف الاول التي بلغت 52.4 مليون دينار و26% من ربح التشغيل قبل المخصصات الذي سجل 35 مليون دينار. 9- بنك بوبيان اقل المخصصات حجزها بنك بوبيان خلال النصف الاول من 2015 اذ انخفضت مخصصاته بالمقارنة مع النصف الاول من 2014 بنسبة 6% لتسجل 8 ملايين دينار.ويتمتع البنك بأفضل نسب الربحية وأقل المخصصات بالمقارنة مع ايراداته حيث تساوي المخصصات 32% و18% من ربح التشغيل قبل المخصصات ومن الايرادات التشغيلية على التوالي. هذا و قد أعد اتحاد العقاريين دراسة (خص بها «الأنباء») حول وضع الأبراج الادارية في الوقت الحالي ومقارنتها بما كان عليه الوضع في العام 2011، ليحذر في نهاية الدراسة من أن بيانات السوق قد أظهرت نموا متسارعا لسوق المكاتب التجارية خلال السنتين الاخيرتين، إلا أنه من الضروري حاليا توخي الحذر في قراءة تلك البيانات، خاصة في ضوء الانخفاض الحاد في أسعار النفط وارتفاع المخاطر الجيوسياسية في المنطقة. وتوقعت الدراسة التي انتهى الاتحاد من إعدادها أن تتباطأ وتيرة الأنشطة الاقتصادية خلال الأعوام القادمة في الكويت وتراجعها بشكل يؤدي إلى انخفاض نسب الإشغال ومعدلات العائد التأجيري، لاسيما أن قطاع المكاتب الإدارية يعتمد بشكل رئيسي على الأنشطة التجارية من حيث حجم الطلب. ولفتت الدراسة إلى أن قطاع المكاتب كان أحد أكبر القطاعات تحسنا خلال العامين الماضيين، حيث بلغت نسب الإشغال في المكاتب نسبة وقدرها 86.7% للمساحات الموجودة حاليا والمساحات تحت التطوير، بالإضافة إلى وجود مؤشرات سوقية قوية على انتعاش السوق حيث بلغت نسب الإشغال في المكاتب تحت التطوير 83.8%، وبشكل مبسط، هذا يعني أن مطوري العقارات قادرون على تأجير العقارات قبل استكمال أعمال التشييد والبناء فيها. وأضافت الدراسة أنه في ضوء ارتفاع نسب الإشغال، ارتفعت معدلات التأجير إلى 7.2 دنانير للمتر المربع في الربع الثاني من 2015 مقارنة بـ 6.8 دنانير للمتر المربع في 2013، مما اعتبر نموا معتدلا بنسبة 6.6% خلال العامين (علما أن معدلات النمو تتفاوت باختلاف فئات درجات العقارات). المعروض بحسب المحافظات وكشفت الدراسة أن محافظة العاصمة التي تضم مدينة الكويت ما زالت هي أكبر منطقة أعمال بالكويت بحصة 81%، فيما بلغ المعروض في محافظة حولي 13%، حيث تم تطوير عقارات تجارية جديدة، تلتها محافظة الفروانية بنسبة 4%، فيما شكلت كل من محافظتي الجهراء والأحمدي نسبة 1% من إجمالي المعروض. معدلات التأجير واختلفت نسب الإشغال، ومعدلات التأجير ومعدلات النمو على مستوى المحافظات خلال العامين الماضيين، حيث جاءت نسب الإشغال عالية بشكل عام لجميع المحافظات، وقد بلغت نسبة الإشغال في محافظة العاصمة التي تضم أكبر عدد من المكاتب 85.1%. كذلك شهدت معدلات التأجير اتجاهات مختلفة، ففي محافظة العاصمة بلغ النمو في معدلات التأجير 18.8% إلا أن معدلات التأجير كانت معتدلة في كل من حولي والأحمدي. أما في محافظة الفروانية فتوضح البيانات أن معدلات التأجير شهدت انخفاضا (علما أن الدراسة قامت بتوسعة نطاق التغطية في المسح لهذه المنطقة مما قد يكون قد نتج عنه انحراف في تحليل نتائج بعض البيانات). المعروض على حسب الجودة وصنفت الدراسة المعروض من المكاتب بالكويت على حسب فئة درجة جودة العقار، حيث تبين أنه في ضوء جاهزية بعض العقارات الجديدة بمساحات كبيرة، يعتبر القطاع الأكبر هو قطاع الدرجة الأولى العالمية «أ» بنسبة 33%، فيما بلغت نسبة الدرجة الأولى «أ» 37% و15% للدرجة الثانية «ب»، و9% لفئة الدرجة الثالثة «ج» و6% للدرجة الأدنى. نسب الإشغال ومعدلات التأجير وفيما يتعلق بنسب الإشغال ومعدلات التأجير حسب فئة درجة جودة العقار، تبين في البداية أن نسبة الإشغال لجميع فئات درجات جودة العقار عالية، فيما قفزت معدلات التأجير لعقارات الدرجة الأولى العالمية «أ» بنسبة 29.8% أي ما يعد ارتفاعا كبيرا، بينما كانت معدلات التأجير لهذه العقارات منخفضة في الماضي مما يؤكد القيام بعمل تحديث لتلك العقارات بوتيرة سريعة. كذلك تبين ان معدلات التأجير لفئات عقارات الدرجة الأولى «أ» والثانية «ب» قد ارتفعت بشكل معتدل خلال العامين الماضيين، فيما انخفضت معدلات التأجير بالنسبة لفئة عقارات الدرجة الثالثة «ج» والدرجة الأدنى، ويعزى ذلك إلى زيادة نطاق التغطية في محافظات الفروانية والجهراء، وبالتالي لا يمثل هذا الانخفاض وضع السوق. ويذكر أنه حتى وقت قريب، كان قطاع المكاتب الإدارية في الكويت من أكثر القطاعات تأثرا بالازمة المالية العالمية التي هزت العالم عام 2008، حيث قامت العديد من الشركات قبل ذلك العام بوقت قصير بهدم عماراتها التجارية القديمة في مختلف المناطق الاستثمارية، وبناء أبراج تجارية شاهقة بهدف استيعاب الطلب المتزايد على المكاتب الإدارية آنذاك. وما ان جاءت الازمة المالية العالمية حتى تغيرت الحسابات لدى كل أسواق العالم، وأصبحت هذه الابراج عبئا على الشركات العقارية التي تعثر البعض منها في استكمال تنفيذ مشاريعها، أو حتى تلك التي كانت قد انتهت من تنفيذ الابراج لتفاجأ بتراجع الطلب على المكاتب التجارية ومن ثم تراجع العائد المرجو منها والذي بنيت عليه معظم دراسات الجدوى في ذلك الوقت. وتماشيا مع ظروف الازمة اضطرت العديد من الشركات العقارية الى تأجير أبراجها الإدارية بأسعار متدنية جدا وبأقل كثيرا مما قامت عليه دراسات الجدوى لهذه المشاريع التي يبدو أنها بدأت حاليا وبعد نحو أكثر من سبع سنوات من الازمة بالتقاط أنفاسها من جديد، وتحقيق نسب إشغال مرتفعة بمعدلات إيجارية مقبولة.