«المركزي» يُفرج عن آلية تمويل شراء السكن الخاص.. بضوابط

الملاءة وصافي الدخل شرط لمن يريد الاقتراض لتطوير مسكنه أو شراء عقار سكني على كل عميل أن يوفر تدفقات نقدية بـ 50% من التمويل المطلوب للعقار حد أقصى.. 50% من حجم التمويل لشراء أرض فضاء.. و60% للعقار القائم.. و70% للبناء في حال الاقتراض للتطوير العقاري.. يحصل العميل على دفعات حسب مراحل إنجاز العقار محمود فاروق- وكونا تأكيدا لما انفردت به «الأنباء» في عددها الأحد الماضي، أعلن محافظ بنك الكويت المركزي د.محمد الهاشل عن تعليمات جديدة أصدرها خلال اجتماع مجلس إدارة بنك الكويت المركزي أمس إلى جميع البنوك وشركات الاستثمار وشركات التمويل المحلية تتضمن مجموعة من الضوابط بشأن التمويل الممنوح للعملاء الأفراد بغرض شراء أو تطوير العقارات الواقعة في مناطق السكن الخاص أو السكن النموذجي.وجاءت ضوابط التمويل التي شدد عليها «المركزي» لوجوب التزام «البنك أو الشركة» عند منح هذا التمويل ـ كحد أدنى ـ بالضوابط التالية:٭ أولا: أن يكون منح الائتمان وفقا لدراسة ائتمانية تأخذ بعين الاعتبار المركز المالي ودرجة ملاءة العميل وصافي تدفقاته النقدية مع الأخذ بالاعتبار التزاماته، وقدرته على السداد وتاريخه الائتماني.٭ ثانيا: التحقق من وجود مصادر كافية لدى العميل من صافي تدفقاته النقدية بخلاف دخل العقار الذي سيتم تمويله.٭ ثالثا: يتعين أن تتوافر لدى العميل مصادر لتدفقات نقدية صافية بخلاف راتبه الشهري ودخل العقار الذي يتم تمويله لا تقل عن 50% من الالتزام المستحق.٭ رابعا: التحقق من الغرض من التمويل، ويتعين في حالة التطوير العقاري أن يتم صرف دفعات التمويل وفقا لتقدم إنجاز الأعمال المنفذة.٭ خامسا: ألا تزيد نسبة حجم التمويل الممنوح إلى قيمة العقار الذي يتم تمويله أو تكلفة التطوير في حال تمويل البناء عما يلي:1 ـ في حالة تمويل شراء أرض فضاء بحد أقصى 50%.2 ـ في حالة تمويل عقار قائم بحد أقصى 60%.3 ـ في حالة تمويل البناء فقط بحد أقصى 70%.٭ سادسا: تحدد قيمة العقار المذكورة في البند السابق على أساس سعر الشراء أو قيمة تقييم العقار أيهما أقل وبمراعاة أن يتم التقييم من قبل اثنين من المقيمين المستقلين على أن يؤخذ بالتقييم الأقل.٭ سابعا: يراعى أن يتم سداد أصل التمويل والعائد على أقساط ربع سنوية على الأقل خلال الفترة التي تتناسب مع الغرض من التمويل وبحد أقصى عشر سنوات، ويجوز في حالات تطوير العقار أن تشمل هذه المدة فترة سماح بحد أقصى سنتين من تاريخ منح التمويل على أن يتم خلالها خدمة الدين.٭ ثامنا: يتعين مراعاة الأمور التالية عند منح هذا النوع من التمويل: أن يكون إجمالي تكلفة التمويل (الفائدة وقيمة العائد) واضحا أمام العميل مع وجود إثبات، واطلاع العميل على آلية تحديد سعر الفائدة والحالات التي يجوز فيها التغير في سعر الفائدة أو العائد، وأعباء التمويل على العميل بـ 3 سيناريوهات مختلفة بأسعار تصاعدية، واطلاعه على الرسوم والعمولات الحالية والمستقبلية.٭ تاسعا: يتعين وقبل ممارسة هذا النشاط وضع سياسة تمويلية متكاملة لهذا النوع من التمويل تعتمد من مجلس الإدارة وتغطي جميع المخاطر المحتملة.و في مزيد من التفاصيل أوضح محافظ المركزي أن مجموعة الضوابط التي تتضمنها هذه التعليمات جاءت في ضوء الدراسة التي اعدها البنك المركزي لهذا النشاط التمويلي وهي الدراسة المشار إليها ضمن التعميم الصادر إلى البنوك الكويتية الإسلامية بتاريخ 30 اكتوبر الماضي بشأن إرجاء البنوك لاتخاذ قراراتها التمويلية بالنسبة لهذا النوع من التمويل إلى حين الانتهاء من دراسة هذا الموضوع وإخطار البنوك بقرار المركزي الكويتي في هذا الشأن. وبين المحافظ أن الضوابط والتعليمات التي أقرها مجلس إدارة بنك الكويت المركزي في اجتماعه جاءت في ضوء مجموعة متكاملة من الاعتبارات والعوامل التي يمكن إيجازها على النحو التالي: أولا: وضع حدود موضوعية وضوابط واضحة لهذا النوع من التمويل بحيث لا تنطوي عملية المنح على أي تداخل أو تجاوز للتعليمات القائمة والصادرة عن بنك الكويت المركزي والمعمول بها بشأن القروض الاستهلاكية والمقسطة (الإسكانية). ثانيا: أن تأتي عملية منح التمويل للأفراد لعقار السكن الخاص أو النموذجي بناء على دراسة ائتمانية متكاملة لملاءة العميل ومركزه المالي تشمل التحقق من وجود تدفقات نقدية كافية للعميل بخلاف الراتب والدخل من العقار المراد تمويله بحيث يمكن للعميل تسديد ما عليه من التزامات في المواعيد المحددة. ثالثا: التحقق من استخدام التمويل في الغرض الممنوح لأجله بما في ذلك ضبط عمليات الصرف على المشروع الذي يتم منح التمويل لتطويره بناء على خطة الإنجاز المعتمدة. رابعا: وضع الضوابط التي تحول دون النمو غير المنضبط لهذا النوع من التمويل وذلك للحد من المخاطر التي قد يتعرض لها العملاء الأفراد أو الجهات المانحة على السواء مما لذلك من آثار سلبية اقتصادية واجتماعية. خامسا: تحديد ضوابط كمية بشأن الحدود القصوى للتمويل الذي يمكن منحه كنسبة من قيمة العقار الذي يتم تمويله وبما يرسخ الحصافة اللازمة لكل من الجهة المانحة والعميل على السواء تحوطا لتطورات أوضاع السوق وبما يتماشى مع المعايير الدولية في هذا المجال. سادسا: التأكيد على أهمية عامل الشفافية عند منح هذا النوع من التمويل للأفراد من خلال إحاطتهم بمعدلات الفائدة والعائد وأي تغيرات قد تطرأ عليها خاصة في حالة الاتجاه الصعودي لأسعار الفوائد أخذا بالاعتبار أن سعر الخصم الحالي يعتبر متدنيا بالقياس التاريخي وبحيث يكون العميل مطلعا وقبل بداية المنح على أعباء التمويل التي يتحملها عند معدلات مختلفة لأسعار (الفائدة/ العائد). وعن نطاق التعليمات، قال المحافظ ان هذه التعليمات تسري على التمويل المقدم للأفراد الطبيعيين من قبل جميع البنوك وشركات الاستثمار وشركات التمويل بغرض شراء أو تطوير العقارات الواقعة في مناطق السكن الخاص والسكن النموذجي ولا تسري على عمليات التمويل الممنوحة في إطار تعليمات القروض (عمليات التمويل) الاستهلاكية والمقسطة. ضوابط التمويل وحول ضوابط منح التمويل شدد على وجوب التزام (البنك أو الشركة) عند منح هذا التمويل ـ كحد أدنى ـ بالضوابط التالية: أولا: أن يكون منح الائتمان وفقا لدراسة ائتمانية متكاملة تتناول ما نصت عليه تعليمات بنك الكويت المركزي في شأن ترشيد السياسة الائتمانية وبصفة خاصة دراسة ما يلي: 1- المركز المالي للعميل ودرجة الملاءة المالية وذلك بناء على سياسات وإجراءات واضحة تشكل مجموعة العناصر الرئيسية التي تحدد الجدارة الائتمانية للعميل وقدرته على السداد. 2- صافي التدفقات النقدية للعميل أخذا في الاعتبار أي التزامات مالية أخرى عليه تؤثر على هذه التدفقات. 3- دراسة الأثر على التدفقات النقدية نتيجة التعرض لسيناريوهات وظروف ضاغطة على الأوضاع المالية للعميل وتأثير ذلك على قدرته على السداد في المواعيد المحددة. 4- التاريخ الائتماني للعميل وبياناته الائتمانية من واقع بيانات شركة شبكة المعلومات الائتمانية (سي نت) ونظام مركزية المخاطر. ثانيا: التحقق من وجود مصادر كافية لدى العميل من صافي تدفقاته النقدية بخلاف دخل العقار الذي سيتم تمويله ويعني ذلك أنه لا يكون القرار الائتماني للبنك معتمدا فقط على الدخل من العقار مع عدم الأخذ بالاعتبار الراتب الشهري للعميل عند احتساب صافي التدفقات. ثالثا: يتعين أن يتوافر لدى العميل مصادر لتدفقات نقدية صافية بخلاف راتبه الشهري ودخل العقار الذي يتم تمويله لا تقل عن 50% من الالتزام المستحق على العميل نتيجة هذا التمويل في صورة أقساط لسداد خدمة الدين وأصل التمويل. رابعا: التحقق من الغرض من التمويل ومن أنه يأتي في إطار ما تتضمنه هذه الضوابط ومن أنه يتم استخدام هذا التمويل في الغرض المحدد من أجله ويتعين في حالة التطوير العقاري أن يتم صرف دفعات التمويل وفقا لتقدم إنجاز الأعمال المنفذة. خامسا: الا تزيد نسبة حجم التمويل الممنوح إلى قيمة العقار الذي يتم تمويله أو تكلفة التطوير في حال تمويل البناء على ما يلي: 1- في حالة تمويل شراء أرض فضاء أقصى 50%. 2- في حالة تمويل عقار قائم أقصى 60%. 3- في حالة تمويل البناء فقط حد أقصى 70%. سادسا: تحدد قيمة العقار المذكورة في البند السابق على أساس سعر الشراء أو قيمة تقييم العقار أيهما أقل وبمراعاة أن يتم التقييم من قبل اثنين من المقيمين المستقلين من غير ذي الصلة بأطراف الصفقة ومن أصحاب الكفاءات المسجلين بسجل المقيمين لدى وزارة التجارة والصناعة على أن يؤخذ بالتقييم الأقل، اما بالنسبة لتكلفة البناء فيتعين التحقق من تقديرها من خلال مكاتب متخصصة ومعتمدة في هذا المجال. سابعا: يراعى أن يتم سداد أصل التمويل والعائد على أقساط ربع سنوية على الأقل خلال الفترة التي تتناسب مع الغرض من التمويل وبحد أقصى عشر سنوات ويجوز في حالات تطوير العقار أن تشمل هذه المدة فترة سماح بحد أقصى سنتين من تاريخ منح التمويل على أن يتم خلالها خدمة الدين. ثامنا: يتعين مراعاة الأمور التالية عند منح هذا النوع من التمويل: 1- أن يكون إجمالي تكلفة التمويل (الفائدة/ قيمة العائد) واضحا أمام العميل قبل منح التمويل مع الاحتفاظ بما يثبت اطلاع العميل على ذلك. 2- يجب اطلاع العميل على آلية تحديد سعر الفائدة (العائد) والأسعار المرجعية المستخدمة وكذلك الحالات التي يجوز فيها النظر في تغيير سعر الفائدة (العائد) وحدود هذا التغيير والحصول على إقرار موقع من العميل بشأن الاطلاع على تطبيق أسعار الفائدة الثابتة أو المتغيرة وفقا للتعميم الصادر إلى البنوك التقليدية بتاريخ 5 فبراير 2009. 3- بيان أعباء التمويل على العميل عند مستويات مختلفة لمعدلات الفائدة (العائد) على ألا تقل عن ثلاثة سيناريوهات بأسعار تصاعدية مختلفة. 4- اطلاع العميل على الرسوم والعمولات المترتبة على هذا التمويل بما فيها الرسوم والعمولات المستقبلية. 5- حصول العميل على نسخ من العقود المبرمة بشأن منح هذا التمويل. 6- الاحتفاظ بنسخ عن كافة المستندات المتعلقة بالعقار بما في ذلك مستندات شراء العقار وتسديد قيمته والعمولات المتعلقة بأي أطراف أخرى في هذا الشأن. 7- الاحتفاظ في حال تمويل تطوير العقار بما يثبت أسس صرف الدفعات وارتباطها بمراحل التطوير. 8- يتعين الاحتفاظ بما يثبت اطلاع العميل على ما سبق بيانه من بيانات ومعلومات وردت تحت هذا البند (الثامن). تاسعا: يتعين وقبل ممارسة هذا النشاط وضع سياسة تمويلية متكاملة لهذا النوع من التمويل تعتمد من مجلس الإدارة وتغطي جميع المخاطر المحتملة وتشمل بشكل خاص الضوابط اللازمة لقياس وإدارة تلك المخاطر وتخفيفها إلى حدودها الدنيا آخذا بالاعتبار جميع ما ورد في هذه التعليمات.