«بيتك»: الإجراءات الحكومية لسد العجز تزيد معاناة العقار

قال تقرير بيت التمويل الكويتي (بيتك) إن الربع الثالث من العام 2016 شهد حالة من التوسع في سوق المشاريع بالكويت والتزام الحكومة بتنفيذ خطة التنمية ووصولها الى مستويات استثنائية رغم تدني أسعار النفط وانعكاسها على الإيرادات، الا ان ذلك لم ينعكس على السوق العقاري ومؤشرات التداول فيه التي مازالت تشهد تراجعا واضحا على مستوى الأنشطة العقارية المختلفة للسكن الخاص والاستثماري والتجاري.

واشار التقرير الى ان مستويات الأسعار لمختلف المناطق تشهد تراجعات تصحيحية طفيفة ومتوسطة مع تباين الأنشطة العقارية واختلاف المناطق لتحتفظ السوق العقارية بقدرتها على تجاوز الضغوط والتحديات، والتطورات المتسارعة، على المستوى المحلي والعالمي مقارنة بالأسواق البديلة.

وتوقع التقرير ان يتأثر السوق العقاري بالإجراءات المالية الحكومية الساعية نحو تخفيف حدة العجز المالي الناجم عن الانخفاض في أسعار النفط، من خلال تعزيز الإيرادات والرسوم، وترشيد الانفاق الجاري بإعادة النظر في بند الأجور والدعم سواء من خلال رفع أسعار الوقود وأسعار الكهرباء، حيث من المتوقع ان تحقق الموازنة العامة للدولة عجزا ماليا قدره 8.5 مليارات دينار بنحو 24.8% من الناتج المحلي الاجمالي في عام 2016/ 2017.

معدلات التضخم

وقال التقرير ان اثر تلك الإجراءات سيظهر على القطاع العقاري من ناحية ارتفاع تكاليف البناء بفعل زيادة معدلات التضخم، او ارتفاع تكلفة المعيشة الذي من شأنه التأثير على العقارات، حيث شمل رفع أسعار الكهرباء على العقارات الاستثمارية والتجارية والتي ستدخل حيز التنفيذ في سبتمبر من العام 2017، فضلا عن ارتفاع أسعار الوقود، حيث يشكل حجم دعم الكهرباء والماء حصة كبيرة من الكلفة الإجمالية للدعم.

وقد فقدت تداولات القطاع العقاري في الربع الثالث نحو 36.4% من قيمتها مقارنة بالفترة داتها من العام الماضي، تأثرا بانخفاض قيمة التداولات في كل القطاعات العقارية السكنية والاستثمارية والتجارية بنسبة 27.8% و39.6%، و50.5% على التوالي.

وقد انخفضت التداولات العقارية على أساس ربع سنوي للمرة الثالثة على التوالي في الربع الثالث من العام الحالي مدفوعة بتراجع كبير في كل من القطاع السكني والاستثماري والتجاري، بنحو 29.8%، 28.6% و59.2% على التوالي.

اسباب التراجع

ولاحظ التقرير ان تزامن موسم الصيف والإجازات ساهم في زيادة حدة التراجع خلال الربع الثالث من العام الحالي في ظل استمرار الضغوط المالية والاقتصادية المحلية والإقليمية والعالمية، والأحداث السياسية الملتهبة في الشرق الأوسط.

على الرغم من استقرار أسعار النفط خلال الربع الثالث عند مستويات الربع الثاني من العام الحالي، إلا أنه في ظل هذه المتغيرات العالمية لسوق النفط، وما لحق بها من تغيرات هيكلية وتحولها إلى سوق شديدة التأثر بتوجهات المشترين، فإن استمرار اعتمادنا المطلق على الإيرادات من هذا المصدر لن يحقق استدامة النمو الاقتصادي ويخضعه إلى تقلبات منتظمة بناء على تقلبات الأسواق.

وذكر التقرير أن هبوط أسعار النفط أدى إلى التأثير على أوضاع المالية العامة والحساب الجاري.

وعلى المدى القصير، يمكن استخدام المتاح من الاحتياطيات المتوافرة والتمويل عبر اللجوء للبنوك المحلية او من خلال الصكوك والسندات الدولية لتجنب تخفيضات الإنفاق الحادة وتخفيف الأثر على النمو غير النفطي.

برنامج إصلاحي

ووفقا للتقرير، فان الحكومة ماضية في برنامجها الإصلاحي المالي للدولة بفرض ضريبة الشركات واستبدال بعض الضرائب الحالية بضريبة ذات نطاق أوسع على دخل الشركات المحلية والأجنبية وبنسبة تصل إلى 10%، وتقوم السلطات أيضا بدراسة فرض ضريبة القيمة المضافة بنسبة 5% بالتنسيق مع دول مجلس التعاون الخليجي، لكن تبقى هذه الاقتراحات بحاجة لتشريع حتى تدخل في طور التنفيذ، وفي ظل الاتجاه الحكومي إلى تحسين أوضاع الميزانية العامة وتخفيض العجز المالي المتوقع، فإنها قد لجأت بالفعل إلى زيادة بعض الرسوم المحصلة مقابل الخدمات الحكومية المقدمة، مثل إقرار وزارة المالية اللائحة الجديدة بزيادة أسعار الانتفاع بأملاك الدولة الذي سيطبق اعتبارا من أبريل العام المقبل وزيادة بعض الرسوم الحكومية الأخرى.

الصفقات العقارية

وبين التقرير ان قيمة التداولات العقارية انعكست على أداء متوسط قيمة الصفقة في كل القطاعات، إذ إن متوسط قيمة الصفقة الواحدة في القطاع السكني تحسن نسبيا عن الفترة ذاتها من العام الماضي، فيما واصلت قيمة الصفقة من القطاع الاستثماري انخفاضها، في حين زادت قيمة الصفقة في القطاع التجاري عن الربع الثالث من العام الماضي.

ويأتي ذلك تزامنا مع ارتفاع حجم السيولة الموجهة إلى هذا القطاع وفق آخر بيانات متوافرة لدينا في شهر سبتمبر من العام الحالي، إذ تحسنت فيه التمويلات الممنوحة للقطاع العقاري من قبل القطاع المصرفي مقارنة بنهاية الربع الرابع من العام الماضي، إذ فاقت محفظة التمويلات في نهاية أبريل العام الحالي 10.09 مليارات دينار دون احتساب تمويلات بنك الائتمان إلى النشاط العقاري بكل تصنيفاته، في حين ارتفعت تلك المحفظة بنمو سنوي نسبته 1.5% أي ما يزيد على 145.5 مليون دينار، وتشكل هذه المحفظة 29% من التسهيلات الائتمانية الممنوحة من قبل القطاع المصرفي الكويتي خلال سبتمبر من العام الحالي وفق آخر بيانات صادرة.

التداولات الشهرية

ولفت التقرير الى انخفاض قيمة التداولات العقارية في الربع الثالث بمعدل 34% عن الربع السابق له في العام الحالي، وهو معدل انخفاض أعلى نسبيا من الذي سجله الربع الثاني، إذ بلغت قيمة التداولات نحو 436 مليون دينار في الربع الثالث مقابل حوالي 664 مليون دينار في الربع الثاني، وبالتالي انخفض متوسط قيمة الصفقة بنسبة 7.4% على أساس ربع سنوي.

وقد أدى الانخفاض في قيمة التداولات إلى انخفاض متوسط قيمة الصفقة العقارية في الربع الثالث عن ذات الفترة من العام الماضي، وفي الوقت الذي انخفض فيه متوسط قيمة الصفقة من السكن الخاص، ارتفع متوسط قيمة الصفقة من العقار الاستثماري في حين انخفض متوسط قيمة الصفقة في القطاع التجاري عن الربع الثاني من العام الحالي.

فعلى مستوى عقارات السكن الخاص، انخفضت قيمة تداولاته في الربع الثالث بنسبة 29.8% عن الربع السابق له، وقد انخفض متوسط قيمة الصفقة بنسبة 6.4% عن الربع الثاني، وبالرغم من هذا الانخفاض فإن قيمة الصفقة تحسنت نسبيا عن قيمتها في الربع الثالث من العام الماضي.

كذلك انخفضت التداولات العقارية الاستثمارية بنسبة 28.5% عن الربع الثاني مسجلة تراجعا عن العام الماضي، ويظهر ذلك جليا في تراجع متوسط قيمة الصفقة بنسبة 17.2% مقارنة بالربع الثالث من العام الماضي.

تراجع الصفقات

وأكد التقرير على تراجع التداولات العقارات التجارية، في الربع الثالث بنسبة كبيرة وصلت 59.2% مقارنة مع الربع السابق من العام نفسه، وتعد قيمتها خلال الربع الثالث أقل بنسبة 50.4% عن ذات الفترة من العام الماضي، وقد انخفض متوسط قيمة الصفقة بنسبة 35.7% عن الربع الثاني وتراجعت بنسبة وصلت الى 13% عن قيمتها في الربع الثالث العام الماضي.

وتراجعت قيمة التداولات العقارية خلال الربع الثالث بنسبة 34% أي حوالي 228 مليون دينار عن الربع السابق له، إذ بلغت قيمة التداولات 436 مليون دينار في الربع الثالث مقابل 663.9 مليون دينار في الربع الثاني من نفس العام.

وقد بلغت تداولات العقود نحو 404 ملايين دينار في الربع الثالث مقابل 619 مليون دينار في الربع الثاني من العام الحالي، منخفضة بنسبة 34.7% أي ما قيمته 215 مليون دينار في الربع الثالث عن الربع الثاني.

في حين انخفضت قيمة تداولات الوكالات إلى 32 مليون دينار مقابل 45 مليون دينار في الربع الثالث، مسجلة انخفاضا كبيرا نسبته 28.9% في الربع الثالث أي حوالي 13 مليون دينار.

أما عن متوسط قيمة إجمالي الصفقة فإنها انخفضت على أساس ربع سنوي بنسبة 7.4% أي حوالي 39 ألف دينار في الربع الثالث بعدما تراجعت بنسبة قدرها 12.6% في الربع الثاني.

فقد بلغ متوسط قيمة الصفقة العقارية نحو 485 ألف دينار في الربع الثالث مقابل متوسط قيمته 524 ألف دينار في الربع الثاني، وبعدما كان متوسط قيمة الصفقة العقارية يتجه نحو الارتفاع انخفض في الربع الثالث مقارنة بالثاني.

أما على أساس سنوي فقد تراجع متوسط قيمة الصفقة بنسبة 15.5% في الربع الثالث من العام الحالي عن ذات الفترة من العام الماضي.

أداء القطاعات

وقال تقرير «بيتك» ان قيمة التداولات العقارية للسكن الخاص بلغت 200 مليون دينار خلال الربع الثالث مقابل نحو 285 مليون دينار في الربع الثاني العام الحالي.

وهي أدنى قيمة يشهدها الربع الثالث خلال 5 سنوات، إذ انخفضت بنسبة 27.8% أي حوالي 77 مليون دينار عن الربع الثالث من العام الماضي.

وبذلك الأداء استمرت وتيرة التراجع السنوية التي تشهدها تداولات السكن الخاص مسجلة معدل انخفاض نسبته 27.8% في الربع الثالث مقارنة مع نفس الفترة من العام السابق، وعند المقارنة مع الربع السابق من نفس العام نجد تراجعا بنحو 29.8%.

ويظهر التراجع بشكل انخفاض لمتوسط قيمة الصفقة من السكن الخاص مسجلة 334 ألف دينار مقابل متوسط قيمته 357 ألف دينار في الربع الثاني.

وقد انخفض متوسط قيمة الصفقة بنسبة 30.4% أي حوالي 78 ألف دينار في الربع الثالث من العام الماضي والذي سجلت في الربع الثالث من العام الحالي حوالي 256 ألف دينار عن العام الماضي.

وأشار التقرير الى تراجع قيمة التداولات العقارية الاستثمارية على أساس ربع سنوي في الربع الثالث من العام الحالي، إذ انخفضت بنسبة قدرها 28% أي ما يقترب من 65.7 مليون دينار.

وقد بلغت قيمة التداولات العقارية الاستثمارية 165 مليون دينار في الربع الثالث مقابل 230.7 مليون دينار في الثاني، وبالتالي ارتفعت حصتها من تداولات القطاعات العقارية.

وعلى هذا التراجع في قيمة التداولات الاستثمارية في الربع الثالث فإن مستوياتها تتجه نحو الانخفاض إذ تزيد وتيرة تراجعها على أساس سنوي في الربع الثالث مسجلة 39.5% عن ذات الفترة من العام الماضي.

وبالنسبة لمتوسط قيمة الصفقة من العقارات الاستثمارية فقد ارتفعت إلى 608 آلاف دينار في الربع الثالث مقابل 552 ألف دينار في الربع الثاني.

مسجلة نسبة ارتفاع قدرها 10.1% أي حوالي 56 ألف دينار عن الربع الثاني.

ويأتي ذلك بعدما انخفضت قيمة الصفقة في الربع الثاني بنسبة 35% عن الربع السابق له.

وفيما يخص التداولات التجارية فقد تراجعت في الربع الثالث بنسبة 59.2% أي حوالي 74 مليون دينار مقارنة بالربع الثاني.

وقد بلغت قيمة التداولات 51 مليون دينار في الربع الثالث مقابل نحو 125 مليون دينار في الربع الثاني، وعلى أساس سنوي فإن قيمة تداولات العقارات التجارية تراجعت بنسبة 50.5% عن قيمتها في الربع الثالث من العام الماضي.