قال تقرير صادر عن بنك الكويت الوطني، إن المبيعات العقارية شهدت خلال 2021 عاما قويا، وذلك على الرغم من تراجعها خلال الربع الرابع من العام الماضي إلى مستوى 816 مليون دينار، بتراجع 25% على أساس ربع سنوي، وذلك في ظل الانخفاض الملحوظ في معاملات القطاع السكني مع استمرار ارتفاع أسعار المنازل والأراضي لفترة طويلة.
وبالنظر الى أداء العام بأكمله، فقد بلغت قيمة المبيعات في عام 2021 نحو 3.7 مليارات دينار، ليعد أعلى مستوياتها منذ عام 2014 أي منذ 7 سنوات، وثاني أعلى المستويات المسجلة على الإطلاق، وذلك على خلفية الأداء القوي للقطاع السكني.
كما أشارت بعض البيانات الأولية الى انتعاش القطاع الاستثماري (أي الشقق)، إذ بدأت أسعار المبيعات والإيجارات في الارتفاع بعد عدة سنوات من التراجع، وقد يكون تحسن النشاط التجاري وانخفاض التقييمات قد ساهما في ذلك.
كما بقيت مبيعات القطاع التجاري أقل بكثير من مستويات ما قبل الجائحة على الرغم من ارتفاعها مؤخرا هي الأخرى.
وفي ذات الوقت، قد يساهم تحسن العلاقة بين السلطتين التنفيذية والتشريعية في تعزيز فرص تمرير قوانين رئيسية مثل قانون الرهن العقاري - والذي يمكن أن يكون نقطة فارقة في تنشيط القطاع السكني.
ومستقبلا، من المقرر أن يستمر نمو النشاط السكني على خلفية الطلب القوي والعرض المحدود للوحدات الجديدة - وذلك على الرغم من ملاحظة اعتدال وتيرة المبيعات مقارنة بالمستويات القوية التي شهدناها معظم فترات العام الماضي.
ومع عودة النمو الاقتصادي وتعافي النشاط التجاري تدريجيا سينعكس ذلك إيجابا على القطاعين التجاري والاستثماري، وذلك على الرغم من أن الأخير لايزال يواجه تحديات بسبب مشاكل طويلة الأمد بما في ذلك زيادة العرض وعدم المساواة في رسوم المرافق فيما بينهما.
انخفضت مبيعات القطاع السكني بنسبة 31% على أساس ربع سنوي وبنسبة 1.1% على أساس سنوي إلى 557 مليون دينار في الربع الرابع من عام 2021، فيما يعد أدنى مستوياتها المسجلة منذ الربع الثالث من عام 2020.
ويعزى انخفاض المبيعات إلى التراجع الحاد الذي شهدته الصفقات والذي يحتمل تأثره بارتفاع أسعار المنازل والأراضي السكنية على مدار السنوات الماضية ووصولها إلى مستويات قياسية حاليا، وكانت زيادة أسعار المنازل والأراضي قوية بصفة خاصة في عام 2021، إذ ارتفعت بنسبة 17% و21% على أساس سنوي، على التوالي، في ديسمبر.
وبالإضافة إلى الأساسيات القوية (قاعدة الطلب المحلي القوية، والعرض المحدود) والمرونة خلال حالة عدم اليقين الناجمة عن جائحة كوفيد-19، فقد يكون القطاع السكني مدعوما بأدائه القوي مقارنة بقطاع الشقق (الذي يتسم بأساسيات أضعف بما في ذلك زيادة العرض والطلب المعتمد على المقيمين)، مما يوفر بديلا مقنعا للمستثمرين.
كما أن العوامل المتعلقة بالسياسات والتي رجحت بشكل غير مباشر كفة القطاع السكني بما في ذلك الإعفاء من الرسوم الإضافية على المرافق منذ عام 2017، مما أدى إلى انخفاض التكاليف التشغيلية وبالتالي زيادة هوامش عوائد إيجارات القطاع السكني نسبيا، إضافة إلى تزايد الطلب من المستخدم النهائي وغياب التدابير للحد من زيادة الأسعار وعمليات المضاربة، مثل فرض ضريبة على السكن الثاني أو الرسوم على المساحات الشاغرة لفترات طويلة.
بلغت قيمة مبيعات القطاع الاستثماري 207 ملايين دينار في الربع الرابع من عام 2021 (-12%على أساس ربع سنوي، +98% على أساس سنوي)، وذلك مقارنة بمتوسط قيمة المبيعات الفصلية ما قبل الجائحة والذي بلغ 279 مليون دينار في عام 2019، مما يعكس انتعاشا جزئيا.
ويعزى تزايد المبيعات على أساس سنوي إلى انتعاش أحجام الصفقات، والذي قد يكون مدفوعا بتراجع الأسعار (انخفضت أسعار المباني بنسبة 5% على أساس سنوي)، وذلك في ضوء تكيف السوق مع ضعف الطلب وتراجع أعداد العمالة الوافدة جراء الجائحة.
إلا ان هناك بعض المؤشرات المبكرة على أن أسعار الشقق قد بدأت تتحسن. فعلى أساس ربع سنوي، ارتفعت أحجام الصفقات بنسبة 5% في الربع الرابع من 2021، هذا بالإضافة إلى زيادة أسعار المباني والشقق بنسبة 4% و1% على أساس ربع سنوي، على التوالي.
وكانت أسعار تلك القطاعات قد اتخذت اتجاها تراجعيا منذ عام 2015، إلا انها قد تستفيد الآن من اتساع فجوة التقييم مقارنة بالقطاع السكني.
كما تجدر الإشارة أيضا إلى أن إيجارات العقارات السكنية، كما تم احتسابها وفقا لمؤشر أسعار المستهلك، تعكس أيضا دلالات على التحسن بعد عدة سنوات من التراجع، إذ ارتفعت بنسبة 2.4% على أساس سنوي في ديسمبر، وربما يكون ذلك مؤشرا على تحسن أوضاع القطاع.
%44 قفزة بمبيعات القطاع التجاري بالربع الرابع
أشار التقرير إلى أن مبيعات القطاع التجاري ارتفعت بنسبة 44% على أساس ربع سنوي في الربع الرابع من عام 2021، لكنها ظلت منخفضة نسبيا، إذ بلغت 52 مليون دينار، منخفضة بنسبة 59% على أساس سنوي وأقل بكثير عن مستويات ما قبل الجائحة.
ويعزى ارتفاع المبيعات إلى زيادة الصفقات بنسبة 22% عن الربع السابق وذلك على الرغم من استمرار انخفاضها بنسبة 37% على أساس سنوي.
ومن المحتمل أن قلة توافر المساحات التجارية الجديدة في السوق قد ساهم في كبح نشاط القطاع التجاري، وهو الأمر الذي عادة ما يعزز أداء هذا القطاع.
ومع استمرار انتعاش الاقتصاد وتحسن بيئة الأعمال بدعم من تحسن أوضاع الجائحة، من المتوقع ان يشهد هذا القطاع انتعاشا تدريجيا.