قال تقرير صادر عن شركة «كامكو إنفست»، إن قيمة الصفقات العقارية في دول مجلس التعاون الخليجي خلال 2021، وصلت إلى 137.4 مليار دولار، متجاوزة مستويات العام 2020 (90.5 مليار دولار) والعام 2019 (96.5 مليار دولار) على التوالي، وفقا لتحليلنا للتقديرات الرسمية.
وساهمت السعودية بأكثر من نسبة 41% من إجمالي قيمة الصفقات، بينما أضافت الإمارات (دبي وأبوظبي مجتمعتان) ما نسبته 33.4% إلى إجمالي الصفقات التي تمت في المنطقة خلال العام 2021، ووصل عدد الصفقات في العام 2021 إلى 663.32 ألف صفقة، مقابل 570.08 ألف صفقة في 2020.
ويعزى ارتفاع أنشطة الصفقات العقارية على أساس سنوي في العام 2021 إلى حد كبير إلى اقتناص فرص الشراء المميزة، وإلى مستثمري الرهن العقاري الذين كانوا حريصين على الحصول على معدلات منخفضة لعمليات الرهن العقاري، والمبادرات الحكومية لدعم الإسكان والرهن العقاري.
وبالإضافة إلى ذلك، شهد متوسط القيمة لكل صفقة عقارية في العام 2021 لأسواق مثل السعودية (+ 29.7%) ودبي (21.6%) ارتفاعا ملحوظا ما يشير إلى إقبال المستثمرين على العقارات التي تتميز بجاذبية أسعارها.
وفي دبي، ساهم انخفاض العرض وجاذبية الأسعار في زيادة اقبال المستثمرين نحو المشاريع قيد الانشاء التي يقوم المطورون بطرحها في أعقاب الوتيرة البطيئة التي شهدها العام 2020 (22 مليار درهم إماراتي)، إذ تجاوزت قيمة الصفقات الخاصة بالمشاريع قيد الانشاء أكثر من 45 مليار درهم إماراتي في العام 2021. وبالنسبة للعام 2022، نرى من وجهة نظرنا ان معالجة تزايد معدل رسملة العقارات الخليجية على خلفية رفع أسعار الفائدة المتوقعة، ستكون دقيقة، عبر القطاعات الفرعية، ووفقا لنوعية العقار.
وتشير التقديرات إلى إمكانية قيام الاحتياطي الفيدرالي برفع أسعار الفائدة عدة مرات خلال العام، والتي قد تتراوح ما بين 5 و6 مرات بما لا يقل عن 25 نقطة أساس كل مرة، ما قد يؤثر على معدلات الإقراض في دول مجلس التعاون الخليجي.
وفيما يتعلق بتأثير الزيادات المحتملة في أسعار الفائدة، نمو معدلات الرسملة العقارية جزئيا فقط مع بعض التأخر، حيث يجب أن يتتبع صافي الدخل التشغيلي جزئيا معدلات التضخم اعتمادا على أساسيات الطلب، لاسيما في القطاعات الفرعية الأقوى من العقارات السكنية الرئيسية والمستودعات الصناعية المؤسسية.
العقارات السكنية
بعد أن ألقت جائحة كوفيد-19 بظلالها خلال العام 2020 وأدت إلى تراجع الأسعار ومعنويات المستثمرين إلى أدنى مستوياتها، بدأت خلال العام 2021 في اكتساب بعض الزخم وذلك في ظل مواصلة المستثمرين اقتناص فرص الشراء المتوافرة في قطاع العقارات السكنية على مدار العام.
ونتيجة لذلك، زادت الأسعار في الأسواق الكبرى بمعدلات مرتفعة في خانة الآحاد على الأقل من حيث النسبة المئوية، إذ شهدت دبي زيادات سنوية بنحو 17% على أساس سنوي، وفقا لشركة «بروبرتي مونيتور».
واستفادت قطاعات الفيلات والمنازل من فئة (تاون هاوس) من اقبال مقتنصي الفرص العقارية، هذا إلى جانب مستثمري الرهن العقاري الذين حرصوا على الحصول على معدلات رهن عقاري منخفضة، وتزايدت المناقشات حول التأثيرات الممكنة لرفع أسعار الفائدة على معدلات القروض.
وفي قطاع الشقق، تقلصت عائدات العقارات السكنية في دبي في العام 2021 نتيجة لارتفاع الأسعار بنحو 15 -70 نقطة أساس لكافة أنواع الشقق. كما ارتفعت الأسعار في الرياض وجدة بنسبة 6% على أساس سنوي، وفقا للبيانات الصادرة عن جيه إل إل، حيث ساهمت المبادرات السكنية مثل برنامج سكني الذي طرحه صندوق التنمية العقارية ووزارة الإسكان في تعزيز الطلب على ملكية المنازل في السعودية.
وبالنسبة للعام 2022، نرى أن سوق العقارات السكنية أصبح أكثر توازنا الآن، حيث قطعت الأسواق شوطا طويلا في رحلة التعافي، ومن المقرر الآن تحرك الإيجارات نحو مرحلة التعافي المتأخرة من الدورة الاقتصادية. كما انه من المرجح أن تتباطأ وتيرة اقتناص الفرص في ظل مراقبة المستثمرين للقرارات المتعلقة بأسعار الفائدة وانتظارهم لاستقرار مسار نمو صافي الدخل التشغيلي وثبات معدلات الرسملة العقارية.