«اتحاد العقاريين»: مخالفات بالجملة في بنايات السكن الخاص بـ «الجابرية» نتيجة استغلال تعديل القانون بارتفاعها بنسبة 210%

ذكر اتحاد العقاريين في دراسة له تحت عنوان «أعمال الإنشاء غير القانونية في منطقة الجابرية» ان هناك تناميا لظاهرة الاستخدام غير القانوني لبنايات السكن الخاص من قبل ملاكها وذلك بتطويرها كسكن استثماري، مخالفين بذلك الاستخدامات الأصلية المخططة من قبل الدولة والتي يلزم بها القانون. حيث لوحظ من قبل الاتحاد استغلال بعض المستثمرين العقاريين التعديل الجديد الذي سمح بارتفاع معامل الإشغال لقسائم السكن الخاص إلى 210%، وذلك ببناء شقق سكنية بغرض تأجيرها. وقالت الدراسة ان هناك بعض المخالفات عمدت إلى استغلال تلك الزيادة في الاستخدامات التجارية كالمحلات والمكاتب الإدارية. ولقد تراءى لاتحاد العقاريين وصف تلك العقارات التي بها مثل تلك المخالفات (بالعقارات غير القانونية)، ولتقدير حدود انتشار هذه المشكلة وأسبابها الرئيسية، فقد ذهبت الدراسة لاختيار منطقة الجابرية كعينة إخبارية. وأكدت الدراسة علي ان العقارات غير القانونية التجارية تتمثل في الأغلب في المدارس ورياض الأطفال، فهناك العديد من المدارس تمت ملاحظتها في القطع 6، 7، 8 و11، حيث يضم شارع 102 في القطع 6 و7 الكثير من هذه المنشآت، معامل الكثافة البنائية المتدني يعمل كحافز لحدوث المخالفات بحسب القوانين البلدية، فإنه يحق لمالك الأرض أن يقيم مبنى على أرض السكن الاستثماري بإجمالي مساحة مبنية تبلغ 250% من مساحة الأرض، وبإجمالي 210%من مساحة الأرض في حالة البناء على أرض السكن الخاص. قياس الآثار السلبية وقالت الدراسة انه لأول مرة في الكويت، تعد مثل هذه الدراسة، حيث تمكنت من قياس حدود انتشار حالات العقارات غير القانونية. ولقد لاحظنا أيضا أن هذه الحالات تنتشر بشكل كبير في مناطق عدة مما يعطي الأهمية لدراسة كلية تغطي كافة المناطق في الكويت لقياس هذه الحالات بشكل كامل. تلك الدراسة يمكن أن تفيد من أوجه متعددة: ستعمل الدراسة الكلية على توفير معلومات كاملة عن المستويات والنسب الحقيقية للعقارات غير القانونية في مختلف أرجاء مناطق الكويت للهيئات والجهات الرقابية. مثلما بينت الدراسة أن 22%من كل عقارات منطقة الجابرية تعتبر غير قانونية، فسوف تقوم الدراسة الكلية باستنتاج تلك النسبة لباقي المناطق. ستقوم بتوجيه مجهودات الهيئات والجهات الرقابية لمراقبة ومعالجة المشكلة في أكثر المناطق انتشارا، بدلا من محاولة مواجهة المشكلة في كل المناطق. لم تقم الدراسة الحالية بدراسة آثار تلك الإنشاءات غير القانونية على الأسعار السوقية للأراضي، من المهم تحديد تلك الآثار لإدراك التغيرات الحادثة في السوق، حيث من المحتمل أن يكون ارتفاع أسعار الأراضي بمعدل أكبر في حالات العقارات غير القانونية بالمقارنة بالأراضي المنشأة عليها عقارات ملتزمة باللوائح والقوانين. ستعمل الدراسة الكلية قياسا دقيقا للتأثير على الكثافة المرورية. كما ستقوم الدراسة بتحليل العوامل الخارجة عن نطاق السوق العقاري، والتي تعمل على تفاقم تلك الظاهرة مثل غياب فرص استثمارية بديلة (كالأدوات المالية)، حيث يؤدي هذا الغياب إلى اتجاه رؤوس الأموال إلى الفرص ذات العائد الأكثر نسبيا والمتمثل في السوق العقاري. هؤلاء العوامل لم تتطرق لها هذه الدراسة بشكل كامل وقد تعتبر من أسباب تزايد الحالات غير القانونية. كذلك يعتبر الاحتياج للفرص الاستثمارية ذات العوائد أكثر من 5% من الأسباب المؤدية لتزايد لهذه الظاهرة. حيث ان العوائد على الودائع الثابتة تعتبر قليلة جدا (1% إلى 3%)، كما أن معدل التضخم والزكاة يعملان على نقصان رؤوس الأموال بنسبة تزيد على 5%. كل هذه العوامل أيضا لم يتم تحليلها بشكل كامل في الدراسة. هناك بعض العوامل الديموغرافية والاجتماعية والاقتصادية، من الممكن أن يساهموا في تزايد حالات العقارات غير القانونية، خاصة فيما يخص الاختلاط السكاني بين المواطنين والوافدين. لم يتم التطرق لتلك العوامل في هذه الدراسة. العوامل الرئيسية وراء تلك المخالفات وحددت الدراسة عددا من العوامل التي تقف خلف تزايد حالات العقارات غير القانونية، حيث حددت أن السبب الرئيسي يكمن في سياسة تدني معامل الكثافة البنائية المتبعة من قبل الحكومة فمعامل الكثافة البنائية المتدني يعمل كحافز لحدوث المخالفات بحسب القوانين البلدية، فإنه يحق لمالك الأرض أن يقيم مبنى على أرض السكن الاستثماري بإجمالي مساحة مبنية تبلغ 250% من مساحة الأرض، وبإجمالي 210%من مساحة الأرض في حالة البناء على أرض السكن الخاص. وقد اصطلح في لغة العقار تسمية هذه النسبة بمعامل الكثافة البنائية أو (FAR) ويعتبر الفرق البسيط بين النسبتين من الأسباب الرئيسية التي تدفع المستثمرين العقاريين الى شراء قسائم السكن الخاص وإقامة مساكن استثمارية عليها، وبمعامل الكثافة البنائية المسموح للسكن الخاص. ومن المستغرب أن نرى أن متوسط سعر المتر المربع للكثافة البنائية يبلغ 228.8 دينارا بالنسبة للسكن الخاص و370 دينارا للسكن الاستثماري مما يجعل أراضي السكن الخاص ارخص بواقع 38% عن أراضي السكن الاستثماري عند عقد المقارنة على أساس الكثافة البنائية المسموح بها في الحالتين، وهذا يعطي مؤشرا واضحا على عظم الحافز الذي يعمل على استغلال أراضي السكن الخاص لإنشاء عقارات استثمارية حيث يكون الاستثمار اللازم لشراء الأرض أقل بواقع 38%. أهداف الدراسة لا تقتصر أهداف الدراسة على إلقاء الضوء على حدود انتشار حالات العقارات غير القانونية في منطقة الجابرية، ولكن استيضاح الأسباب الرئيسية التي أدت إلى حدوث تلك الحالات واقتراح الإجراءات التصحيحية. ويمكن سرد أهداف الدراسة فيما يلي: نسب انتشار العقارات غير القانونية في القطع المختلفة: تقدير العدد الكلي للعقارات المقامة في كل قطعة وكذلك تقدير نسب العقارات غير القانونية في كل منها مع بيان الوحدات السكنية والتجارية من تلك العقارات غير القانونية. أنواع العقارات وديناميكية السوق: تحديد أنواع العقارات المخالفة، مثلا في حالة الشقق السكنية تم تحديد أنواعها (شقة بغرفة نوم واحدة، أو بغرفتين نوم، أو بـ 3 غرف نوم (أو مكاتب إدارية...إلخ. وقياس نسبة الإشغال والإيجار الشهري لهذه الشقق أو العقارات التجارية). الآثار المحتملة للعقارات غير القانونية إن تزايد حالات العقارات غير القانونية له العديد من الآثار سواء على المناطق التي تنتشر فيها تلك الحالات أو على سوق العقارات. إمكانية تلاشي العلاقة بين أسعار المساكن والدخل القابل للتصرف إن هناك حجما ضخما من الأبحاث يثبت أن أسعار المساكن، وبالتالي أسعار الأراضي السكنية مرتبطة بشكل وثيق بمستوى التغير في الدخل القابل للتصرف في أي اقتصاد. لكن في حالة الكويت، حيث ان الأراضي السكنية تستغل بغرض الاستثمار فإن هذه العلاقة يمكن أن تصل إلى مرحلة التلاشي. زيادة أسعار المساكن قد يكون لها عواقب اجتماعية وسياسية يصعب تصورها حيث يتسم الوضع السياسي الراهن في أنحاء العالم العربي بعدم الاستقرار مما يبرهن بشكل كبير على أهمية توافر السكن الملائم لإيجاد التوافق الاجتماعي. ولما كان شراء المسكن يعتبر من أهم أهداف الحياة بالنسبة لمعظم الأسر فإن زيادة أسعار المساكن وبشكل منفلت قد يحمل في طياته العديد من التأثيرات الاجتماعية والسياسية التي لا تحمد عقباها، ولكن يمكن تفاديها عن طريق السيطرة على الأسعار. الضغط على البنية التحتية تم تصميم البنية التحتية الحضرية في منطقة الجابرية كنظم الصرف الصحي والمحولات والمحطات الثانوية الكهربائية والطرق، وفقا لمخطط استخدامات الأراضي والذي يغلب عليه بشكل كبير استخدام السكن الخاص. وعلى هذا فإن تنامي الحالات غير القانونية والتي تغلب عليها استخدامات السكن الاستثماري تزيد من حجم أعداد المستخدمين عن الأعداد التي تم تصميم البنية التحتية على أساسها، هذا الوضع يعمل على زيادة الضغط على البنية التحتية. 22.2% نسبة العقارات غير القانونية في «الجابرية» خلصت الدراسة الى النتائج التالية: تمثل نسبة العقارات المبنية غير القانونية 22.2% من مجمل العقارات المبنية في المنطقة الجابرية والتي تبلغ عددها 2.897، حيث يبلغ عدد تلك العقارات المخالفة 644 عقارا، 614 منها سكنى أما الباقي 30 فعقارات تجارية. تحتوى القطعتان 7 و9 على 143 و118 عقارا سكنيا غير قانوني على الترتيب، أما بالنسبة لأعلى نسبة انتشار للظاهرة فتقع في القطعة 6 حيث تبلغ 39.5% من إجمالي العقارات السكنية غير قانونية في منطقة الجابرية، كما تحتوى أيضا هذه القطعة على أكثر عدد من العقارات السكنية تحت الإنشاء. هناك فرق بين خصائص العقارات المطلة على الشوارع الرئيسية والشوارع الداخلية. حيث تتمثل الشوارع الرئيسية في شارعي 101 و108 اللذين يفصلان بين القطع المختلفة في منطقة الجابرية. وتتميز هذه الشوارع بارتفاع الكثافة المرورية، كما أن العقارات بها أكبر عرضة للنظر مما يجعل تشكيلة العقارات بها مختلفة عن باقي المواقع في المنطقة. بينما تتمثل الشوارع الداخلية في كل الحارات الموجودة داخل أي 3 قطعة حيث تكون الكثافة المرورية في أقل مستوياتها مع تباين أكبر لأنواع العقارات. الاستديوهات والشقق بغرفة نوم واحدة على الطرق الرئيسية يتم استخدامها كفنادق يكمن سبب تواجد عدد كبير جدا من الاستديوهات في المباني السكنية في الطرق الرئيسية بنسبة إشغال منخفضة في أن هناك العديد من العقارات، تحديدا في شارعي 101 و102 تحتوي فقط على استديوهات وشقق بغرفة نوم واحدة ويتم استخدامها كفنادق الاستديوهات والشقق بغرفة نوم واحدة يتم تأجيرها بشكل يومي بما في ذلك التأثيث الكامل والفطور وخدمات التدبير الفندقي 30 ـ 20 يبلغ متوسط الإيجار اليومي خدمات التدبير الفندقي متوافرة يوميا وعند الطلب. بخلاف الفنادق، فإن الفطور لا يتم إعداده داخليا، ولكن يتم شراؤه من بعض المطاعم القريبة وتقديمه للنزلاء في هذه الشقق. هذا يؤدى إلى الاستغناء عن الحاجة لبهو أو صالة طعام مما يجعل استغلال الفراغات في تلك العقارات عالي الكفاءة (مدر للإيرادات) بخلاف الفنادق، فإن التجهيزات الخفيفة مثل المناشف وأرواب الحمام لا يتم تقديمها للنزلاء. لكن بالنسبة للمستهلكات مثل صابون التواليت والشامبوهات فيتم توفيرها في بعض الأحيان. في بعض الحالات، فإن حجوزات الشركات متوافرة على أساس ضمان تأجير عدد معين من الأيام في الشهر كحد أدنى. تلك الحجوزات تقدم على أساس خصم يصل بين 33% و25% من الأسعار المعتادة. التوصيات المبدئية للحد من انتشار حالات العقارات غير القانونية تنتشر حالات العقارات غير القانونية بشكل سريع في مناطق عدة في الكويت. وبينما نحن نقترح إعداد دراسة كلية للخروج بإجراءات وقائية، فاننا نتقدم مبدئيا بهذه المقترحات: زيادة معامل الكثافة البنائية المسموح به لتطوير السكن الاستثماري: يعد معامل الكثافة البنائية للسكن الاستثماري المسموح به في القوانين الكويتية من الأقل في العالم. ففي البحرين، تبلغ معاملات الكثافة البنائية المشابهة لنظيراتها في الكويت 500% إلى 1200% وأيضا في دبي، تزيد معاملات الكثافة البنائية بحوالي 500% وفي قطر بحوالي 700% لذلك يعتبر معامل الكثافة البنائية الحالي في الكويت والذي يبلغ 250% منخفضا بشكل كبير مما يمنع تطوير سوق الإيجار في الكويت إلى مستويات أكثر حيوية. نحن نوصي بقوة لزيادة هذا المعامل إلى 500%. زيادة معامل الكثافة البنائية المسموح به كمحفز لزيادة حجم الوحدات السكنية: نحن ندرك أن زيادة معامل الكثافة البنائية إلى 500% قد يؤدي إلى زيادة الضغط وإرهاق البنية التحتية، وهو أمر غير مرغوب فيه، لذا فنحن نوصي بالسماح بمعاملات متغيرة للكثافة البنائية بناء على نوع وحجم الوحدات السكنية. إننا نوصي بأن تقوم الحكومة بزيادة معامل الكثافة البنائية المصرح به كأداة تحفيزية للمطورين لجعلهم يفضلون تطوير الشقق ذات الـ 3 أو 4 غرف نوم. وبهذا الشكل سيتم الدفع بالسوق إلى مستويات الوحدات الأكبر (والأفضل) حجما من دون زيادة الضغط على البنية التحتية. تقليل معامل الكثافة البنائية (FAR) للقسائم السكنية في المناطق الجديدة: لما كان الفرق بين الكثافة البنائية لقسائم السكن الخاص (210%) والسكن الاستثماري (250%) يعتبر صغيرا جدا، فإننا نوصي بتقليل معامل الكثافة البنائية المفروض لقسائم السكن الخاص في المناطق الجديدة والتي قيد التخطيط الحكومي. توفير الأطر القانونية لبيع وشراء الأدوار والشقق السكنية مع الزيادة المطردة في أسعار أراضي السكن الخاص: فإنه أصبح من غير المتحمل لكثير من الأسر الكويتية شراء قسيمة سكنية لبناء مسكن عليها لذلك فنحن ننصح بأن تقوم الحكومة بإيجاد التشريعات الممكنة لبيع وشراء أجزاء من المساكن الخاصة المقامة فعليا (أدوار أو الشقق). وبهذه الطريقة، فإنه يمكن لـ 3 عائلات كويتية شراء قسيمة سكنية (400 متر مربع) وإقامة 3 طوابق (المسموح بها) عليها، وبالتالي تتملك كل عائلة دورا كاملا.